广州房价假摔真涨 房企只促销不降价

　　元旦假期，小彭一家开了半个多小时的车，来到增城的碧桂园凤凰城，开始了增城萝岗的选楼之旅。一天下来，累个半死，却依然没有下定买的决心。

　　小彭是新广州人，在天河已经有一套按揭的房产。手上有了闲钱之后，一直打算投资房产的他，和老婆谋划了很久，选定广州车程半小时左右的增城萝岗地带准备下手的时候，穗六条悄然而至。而到了年底，关于房产税出台的各种传闻，更是让人难以捉摸。

　　不仅如此，连相关部门的数据，也开始变得模糊不清。去年12月份，国家统计局和广州市房管局在同时公布上月的房价数据时，彼此之间出现明显的冲突。一个显示同比上涨20.9%，一个却表示广州房价同比下跌7.1%。

　　从另外一方面来看，今年1月份广州十区两市预计有32盘推出新货(包含住宅性质和商业性质)，环比12月(44个)减少12个，环比下降27.27%，同比去年1月(50个)大跌36%。

　　房价到底是涨是跌，各路专家开始针锋相对。但是对于小彭而言，去年曾经下定某楼盘后又退掉的他，只能眼睁睁看着手上的“闲钱”贬值。“50多万元没了，等于一年白干。”小彭对于自己去年退筹的做法很后悔。

　　小彭感受到的广州房价的真切变化。在2014年年初，以保利地产为代表的房地产企业虽然加大了促销力度，但是楼价并没有真正的下跌。与去年年初相比反而有不少幅度的上涨。

　　而对于2014年的广州楼价，更多的人愿意看多。日前，广州市房管局说要逐步取消限购限价政策，更加增强了人们对于广州楼市未来的看涨预期。更有专家认为，一旦取消限购，广州房价将面临“失控的风险”。

　　“穗六条”冲击非穗籍购房者

　　小彭是外地人，而2013年11月18日，“穗六条”的正式出台，新政提高了非广州籍客户的购房门槛，提出非广州籍的客户必须提供“自购房之日前5年内在广州市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”，除此以外，还将二套住房贷款首付比例从原来的六成提升至七成。这些都给他在广州的房产投资，带来了一定的影响。这也是他一直拖到现在无法下定决心的原因之一。

　　除了二套房首付提高从11月25日执行外，其余细则一律从11月19日执行，由于“穗六条”从发布到实施之间没有太多缓冲时间，因此非广州籍客户数量呈现迅速减少的态势。

　　阳光家缘网签的监控数据统计显示，2013年11月18－24日十区两市网签2081套，成交环比下降7.6%。12月2－8日网签成交量继续大幅下降。其中，十区两市网签938套，成交环比下降42.77%。12月9－15日十区两市网签1244套，环比涨32.62%。

　　从数据可以看出，“穗六条”出台后，广州十区的成交套数连续出现了下降的趋势，而在第四周，开始出现一定的回升，这说明新政后首先有一个过渡期，随着时间的推移，买家对政策基本已适应，因此，成交也有了小幅回升。

　　对于二手市场而言，穗六条以及首付提高至7成的政策，再次将非广州籍的购房者拒之门外。据满堂红市场研究部高级经理周峰分析，过去四年，非广州籍客户在广州市购买二手住宅的比例一直维持在68%-71%之间，而去年前十一个月的数据则为66.2%。由于有“三年期社保或个税证明”的限制，估计在潜在客户中至少有两成以上的外地客户受此影响无法进入广州市10区内购买住宅，一、二手住宅市场也会受此影响而导致成交量在未来半年缩减30%左右。

　　广州房企只促销不降价

　　去年12月，广州市房管局数据显示，11月广州一手住宅网签均价11468元/平方米，同比下降7.1%，环比10月份12824元/平方米下跌10.6%，成全年新低。

　　从表面看，广州楼价好像已经开始下降。但实际上，11月份这个均价是把增城和从化加进去后统计的结果。作为成交主力的增城和从化两市，成交均价只有7000多元/平方米，有效地拉低了整体楼市均价。

　　也就是说，广州楼市的降价只是统计数据上的。从实际情况看，哪怕是已经到了岁末，广州楼盘目前几乎没出现降价的情况。

　　以荔湾区的保利公园九里为例，现在目前提供置业9.4折、送车位、一口价特惠等购房促销。虽然看上去促销力度不小，但实际上算下来的价格并没有太多惊喜。该楼盘近期正主推130平方米以上的大户型，“现在是有一口价特惠，已经算了9.4折了，总价为280万元，不过要140平方米以上的单位才有车位送，”据现场销售介绍，该盘的特惠单位只有2、3楼及顶楼，单价已经达2.2万元/平方米。而在2013年6月份，同类型单位的签约价只要2万元/平方米。

　　而另外部分楼盘则直接取消了早前优惠措施。时代周报记者在碧桂园凤凰城走访时得知，该盘早先的优惠措施已经全部取消，只是针对部分别墅及类别墅单位还有一定的优惠。现场销售人员表示，该盘销售很好，“有些人直接都是买几层，然后出租给如家等一些酒店单位来收取租金”。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司赵卓文表示，2013年12月底，政府由于有完成调控目标的压力，限购、限签、限价的政策并不会放松，广州的楼市依然会保持低成交和低价位的“双低”趋势，但不是广州楼价的真实反映。不少业内人士分析，由于市场需求还在，且多数房企已完成了年度销售目标，所以商家缺乏降价动力。因此，这个年底，广州楼市呈现的依然会是有促销但无实际降价的状态。

　　一旦取消限购房价或将失控

　　而在各种场合，关于房价涨跌的争论依旧没有停止。房地产业内人士余英在微博上对2014年房地产作出几点预测，其中更是将房价上涨精确到了7%的幅度。房地产行业知名人士谢逸枫亦发出“买黄金还不如买房子”的论调。

　　而与此相对应的，则是网上传闻已经着手制定的房产税法。同策咨询研究部总监张宏伟对此表示，房产税试点扩围可能性极大。“2014年，在建立个人收入和财产信息系统的基础上，房产税扩围势在必行，今后通过税费等经济手段调控房地产将更突出，以税费手段改变市场需求结构，使房地产市场回归自住属性，步入相对健康的发展轨道。”

　　业内人士分析，若房地产税一旦征收，力度、规模可能会很大，特别是拥有多套房的炒房客，将大大增加持有和交易成本，对于高端户型和异地购房有较大的影响。但是根据房产税目前在上海及重庆的试点来看，效果并非显著。以上海为例，按照均价，2012年底至2013年底，房屋均价已经从23428元/ 平方米 ，上涨到了29974元/ 平方米，上涨超过6500元/ 平方米，如果以100平方米的面积计算，业主可获利超过65万元，而按照总价0.6%的房产税来计算，只需要缴纳17984元的房产税，相对收益而言，占比基本可以忽略。

　　在采访过程中，有行业人士表示，政策的调控核心应该放在土地上，只要调控无法触及政府的“土地财政”这个根本，房价的政策调控都可能成为空话。根据中原地产统计数据显示，2013年全国主要的40个城市，土地成交额高达14707亿元，同比2012年上涨45%。北、上、广、深等一线城市全面创造年度土地成交新纪录。

　　“一面是政府高喊‘严控房价’，另一面却是‘放任’土地市场成交火爆，暴露的恰是地方政府对土地财政的过于依赖。”有分析认为，在楼市火爆的时候，地方政府更愿意多卖地，而缺乏真正控制房价的动力。

　　2013年12月24日，广州市国土房管局局长李俊夫在向广州市人大常委会汇报时称，2014年将“探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制”引起了业内的广泛关注。而同一日，住建部部长姜伟新却在住房城乡建设会议上表态，北、上、广、深等房价上涨过快的城市要继续执行住房限购政策。就在众人对中央和地方的政策导向议论纷纷时，2013年12月25日下午，广州市房管局却突然“改口”，在官方网站上挂出公告强调要“严格执行我市房地产市场调控政策。”

　　众多专家也认为，广州并不具备取消限购甚至限贷的条件，而是需要地方政府智慧地去调控。赵卓文认为，广州如果一旦取消限购，将会面临“楼市失控的风险”。