杭州项目148天开盘 景瑞解读高周转战略

　 观点地产网 鲁鹏 低价战略似成杭州楼市潮流，继滨江万家名城以9960元/平换来日光战绩后，临平板块又现夜光楼盘。

　　12月27日晚，景瑞御华府一期185套房源首开，起价7888元/平，8999元/平封顶，当晚售罄。

　　值得注意的是，景瑞御华府项目于8月1日竞得地块，到此次首开销售仅耗时148天，刷新杭州楼市记录，成为拿地到开盘最快的项目。

　　148天开盘

　　历史资料显示，景瑞御华府地块于8月1日由余杭国土局出让。彼时景瑞加价20万元，以52093万元竞得，折合楼面价3381元/平米。

　　该地块位于临平新城核心区世纪大道与汀兰路交界西南角，容积率1.0-2.0，出让面积77030平米，起始价52073万元，起始楼面价3380元/平米。

　　拿地后148天，景瑞御华府于12月27日晚推出13、14号楼两幢高层公寓，共计185套房源，户型89方、115方，起价7888元/平米，8999元/平米封顶。

　　而其从拿地到开盘共148天的速度也刷新杭城记录。

　　据景瑞内部人士介绍，开发速度跟产品线标准化直接挂钩，拿地时的测算已经包含了后续经营和开发方案等，在拿到地之后马上可以推进后续全部进程。而景瑞已有的两条产品线现已经成熟达到标准化，可以随时进行复制。

　　事实上，今年杭州楼市也出现越来越多快速开发的楼盘，截至年末以龙湖·春江彼岸销售接近40亿元、中海·西溪华府销售近30亿元尤为火爆。

　　据了解，龙湖·春江彼岸从拿地到开盘耗时8.5个月，中海·西溪华府耗时6.5个月。此外也有如恒基旭辉府7个月、绿地旭辉城7个月、龙湖·名景台的8个月等，快速开发已成杭州楼市新趋势。

　　对此，杭州业内人士表示，在刚需成为主流的前提下，快速开发就成为企业更快获取利益的一致走向。“不过这样一来，也造成杭州现在在售楼盘都千篇一律的现状。虽然地段设计都有差异，但是以往如金都、绿城经典项目四处开花的局面不复再现。”

　　透明售房市场研究院院长丁建刚则称，“快速开发和精雕细琢谁好谁坏不好评判，市场上精心打造的那些风花雪月再也看不到，全部都是快速复制开发的产品。”

　　售价方面8999元/平封顶，成为吸引购房者的主因。景瑞方面也坦承，“现在开盘是以较市场平均水平更具优势的价格首开”。不过景瑞续称，后续定价还是会根据周边市场和自身销售情况综合考虑。

　　快周转是核心目标

　　低价战略虽然能达到快速销售的效果，但无疑会降低项目利润。对此景瑞回应称，“公司在现在这个阶段不强调单个项目的利润率，更看重的是项目以及整个集团的快周转，对资金的使用效率、规模的扩大。”

　　上述景瑞内部人士称：“我们认为项目运转越快，资金的使用效率越高，更有利于扩大公司整体规模。”

　　事实上，此前景瑞执行董事兼总裁助理许朝辉亦公开表示，景瑞现在还是要通过快周转来实现高速成长，这是阶段性的核心目标。

　　“应该说每个项目的毛利、净利都在下降，这是行业趋势，因为开发商的利润都会被不断上涨的土地成本给吃掉。”

　　许朝辉称，景瑞还是希望能从高周转来着手，追求的是股东回报，也就是净资产回报。靠提高资产周转率，达成快速周转让股东回报更高。

　　对上述通过高周转扩大规模的周期，许朝辉表示，可能要销售四五百亿以后，大概三四年左右。规模扩大了以后，才可能需要考虑新的方向，现在还看不到。

　　而据景瑞内部人士介绍，今年开盘的绍兴项目是第一个标准化快周转的代表项目，随后的扬州景瑞·望府、杭州的景瑞·御蓝湾项目，将“越来越印证快周转的发展道路。”

　　快周转战略也在景瑞的拿地节奏上逐渐体现，随着景瑞于10月31日成功登录港交所，土地市场上也看到更多景瑞的身影。

　　12月9日下午，在江苏省太仓市国土局土拍会上，景瑞控股旗下两家子公司分别以2.53亿元和2.51亿元，成功竞得“2013-29-1号”和“2013-29-2号”地块。

　　另于12月18日，杭州萧山2013-49号地块进入现场竞拍环节，景瑞和九龙仓绿城、合景泰富、保利、滨江等多家企业竞价350轮争夺该地块。景瑞最终出价25.74亿元，以“严谨的土地研判策略和制度”，在最后时刻停止搏杀。九龙仓绿城以25.76亿、超过70%的溢价率，摘得该地块。

　　景瑞方面指出，公司将坚持深耕长三角核心城市。而在土地成本管控方面，公司必须在坚持广泛参与的同时理性出价。