海印涉足O2O 欲保租金稳定助力资产证券化

　 编者按：过去的一年，新改革时代开局，在新城镇化号角声中，在调控与市场化交织的声浪中，中国房地产行业稳步前进。但这只是起点，中国房地产还需要更多的努力和更强的智慧，去适应全新形势，并取得更大的发展。

　　新的一年，角逐市场的版图与新增长边界，谁将是卓越100的领军企业，中国房地产将更多的思考、总结与传承创新。

　　2014年3月11-13日，观点地产新媒体继续盘点年度中国房地产行业与企业，展望2014年度机会与变化，推出“模式与革新”特别报道。

　　观点地产网 见习编辑 赵思茵 在目睹了今年双十一天猫网350亿的销售额之后，商业地产商们都开始思考着如何在电商时代下进行生存和发展。

　　12月23日晚，海印股份披露，该公司主打O2O消费体验平台--“海印生活圈”在海印又一城正式上线，此外，公司还公布了与腾讯及民生银行的合作协议，“触电”步伐正在加速推进。

　　涉足O2O

　　海印股份介绍，本次上线的“海印生活圈”由“海商会”、“海客会”、“海币”三个体系构成，是公司在大平台、大系统和大数据的移动互联模式下打造的集人流、车流、商流、物流、资金流、信息流为一体的线上线下整合的大平台。

　　并且，为更好地推进“海印生活圈”落地，海印继与中国联通广州分公司达成战略合作后，又分别与腾讯微生活(北京)科技有限责任公司、中国民生银行广州分行签订了合作协议。

　　其中，腾讯微生活将为海印在会员管理、移动支付和线上商城拓展与运营等多方面提供支持。民生银行则为“海印生活圈”在诚信体系、金融保障体系和异业联盟积分兑换体系的搭建等多方面提供支持。

　　最后，海印股份还表示，因上述项目仍处在初期建设阶段，对其本年度财务状况将不构成重大影响。

　　对于海印此大动作，广州业内刘晓南指出主要还是受到了电商的冲击所做的改变。“因为近来电商发展过快，零售百货业首当其冲。其中，单价在2000元以下的零售百货业受到严重的影响。以做批发零售起家的海印股份其旗下的流行前线、中华广场等购物中心都是属于较为低端的物业，也会受到不小影响。”

　　中国电子商务协会网络营销推广中心主任单仁也指出：“毫无疑问，电商发展至今对实体经济的冲击明显，没有一个商家不想吃掉这块蛋糕。目前，万达已经开始运行其万汇网，而海印股份也开始着手建设O2O平台。”

　　但是，看起来前景美好的O2O，真正要运行起来却依然有不少的困难。

　　电子商务观察员鲁振旺先生认为，随着移动互联网的爆发，这样的尝试还是有价值的。但其又指出，虽然前景美好，但是地产商试水O2O平台，是从去年才开始的，目前仍处于一个摸索阶段。而模式具体底是什么样，大家都不是很确定。而要最终完成也仍需要不小的成本。

　　“对于地产商来说，他所拥有的只是一个地产和商户的资源。但是建设O2O这样一个平台，既需要运营线上移动互联网，又要整合线下的商家。”鲁振旺继续分析道。

　　“并且，因为其是商业地产商的身份，原来的商业模式的组织都是靠招租租赁的模式在运作，而现在把这种模式转到O2O的平台上。运作方式和管理方式都是不一样的。”

　　虽然，海印的O2O前景待考，但是整体的愿景还是不错。

　　据国泰君安12月25日的研究报告显示：海印线上平台(海印生活圈、APP软件、微信)上线，将推动线上线下融合，为线下导入人流与商机，并为公司中长期发展注入新动力。全渠道布局也使得海印对商户更具吸引力，利于异地扩张，长远看也会使得海印租金更具提升空间。

　　租金与资产证券化

　　对于海印来说，稳定的租金收益不仅会代表其业绩的好看，甚至还关乎其努力了数月的资产证券化能否成功。

　　据海印股份2012年年报显示，该公司及下属子公司共有16处租赁物业，2012年共实现物业收益7.72亿元，占全年营业收入的36.88%。净商业物业运营的主营业务收入占该公司总体主营业务收入的36.90%，净利润占公司总体净利润的52.04%。

　　此外，在商业项目租金方面，海印旗下共有20家对外租赁的商业物业。其中，中华广场、缤纷广场、流行前线等15家较成熟市场租金收入可观。

　　值得注意的是，这些商业物业中有15家未来5年的租金被海印拿来进行资产证券化。

　　据悉，早在今年5月20日，海印股份就发布了拟进行资产证券化的公告。根据公告，海印股份将以经营管理的15家综合性商业物业的经营收益权为基础，设计资产证券化方案。这也意味着，该公司将把这15加商业物业未来五年的净租金收入作为还本付息的依据，并以此融资不超过16亿元。

　　其中，优先级资产支持证券不超过15亿元，由符合资格的机构投资者认购，最终发行利率根据发行时市场实际利率确定，将采取按年付息、到期还本的方式；次级资产支持证券不超过1亿元，由公司代表原始权益人全额认购。

　　计划公布之后，该方案虽数次被业内透露可能已经遭否决。但11月6日，海印股份发布公告称，由中信建投证券提交的海印股份信托受益权专项资产管理计划的申请材料于11月4日获证监会受理，预计海印股份的资产证券化将在2014年1月初得到最终结果。

　　但是在离“得到最终结果”的预期时间不远时，12月26日，海印股份证券部人士再次宣称，根据相关部门的意见，海印股份资产证券化目前需要补交一些材料，获批时间尚无法估计。

　　当观点地产新媒体致电海印股份，该集团的证券事务代表江宝莹亦证实：“目前还需要补充材料，获批时间不一定就在1月份。”

　　海印股份能否资产证券化的批复仍需等待，但是保证这15处商业物业未来5年的租金稳定则是其资产证券化通过的关键。

　　有市场人士对观点地产新媒体分析：“海印此次大规模地进行O2O试水，除了防止受电商的冲击之外，也是为了保证其商业物业在未来5年里的稳定租金，使得其近期的资产证劵化得以成行。”

　　单仁亦直言不讳地指出，海印进行O2O最根本的原因就是保证其旗下商业物业租金的稳定健康。