楼市新十年黄金还是白银？

 本报记者 张晓玲 深圳报道

    伴随房价的连续上涨，过去十年可谓房地产业的“黄金十年”。在其背后，住房商品化改革、人口红利、经济高速增长和2008年之后的宽松货币政策，被认为是“黄金十年”的动力之源。

    然而，随着上述驱动因素的逐渐消失，以住宅开发为主的房企利润率不断下降。进入2013年，从地产大佬到业内专家纷纷指出，房地产十年黄金发展期已然过去，其暴利模式不可持续。接下来，新型城镇化进程的周期性因素将会形成托底之势，带来一个“白银十年”。

    对于所有的开发商来说，“白银十年”并非过去的简单复制，而是涉及产品结构、空间布局、内控能力、金融创新等生存模式的变革。

    嗅觉一向灵敏的万科、万达、保利等早已行动：万科从房地产开发商转型为城市配套服务商，并开始进军银行，万达在旅游、文化方面着力，保利地产也已步入相关多元化……一线房企寻求多元化利润之源的问鼎之战已经开始。

    拐点将至

    2013年房地产火爆程度，远超去年。国家统计局12月18日发布的11月70个大中城市新建商品住宅价格中，66城环比上涨，69城同比上涨，北上广深一线城市11月份房价同比上涨幅度均超过20%。

    华远地产董事长任志强作为坚定的“看涨派”，依然坚持明年房价会上涨，主要原因是占到房价成本50%到60%的地价不断攀高。

    但多数业内人士认同，决定“黄金十年”不再的，正是企业拿地成本不断上升，住宅开发利润率逐渐被压缩，以及国家保障房建设计划对行业的冲击。

    从前三季度A股上市房企财务数据看，上市房企净利润增速普遍低于营收增速。今年前三季度，A股132家房地产上市公司，剔除亏损企业，整体净利润率为13.03%，创2008年后同期数据新低。“招保万金”四大房企前三季度净利润增幅跑赢营业收入增幅的仅有招商地产一家。

    利润率下降使得房企“躺着赚钱”的日子一去不复返。莱蒙国际执行董事王天表示，“目前拿地的利润门槛已降至10%，只要评估后利润率能达到10%，就考虑出手。”新城地产副总裁欧阳捷也坦言，现在操盘的部分项目确实赚不了什么钱。

    “从现在及以后，中国房地产是稳中有落的过程，不能对土地价格、销售价格和资金价格有过高的期待。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出。

    住建部政策研究中心主任秦虹也认为，“房地产销售重心会逐渐下移，很难复制过去十年的辉煌。”

    “人口增速的变化可能是更根本的因素”，申银万国研究报告指出，20-30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005-2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005-2009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

    申万报告进一步称，适婚年龄人口增速放缓，高点将在2015年前后到来。即使考虑到城镇化率，也只能将高点延后1年到2016年。此后，适婚年龄城镇人口仍将下降，城镇化率的提升只能改变下降的斜率，而不能改变下降的趋势。

    此外，1998-2008年政府提供保障房占住宅供应总量5%-10%之间，2008年后，随着3600万套保障房等政策推出，由政府提供的各类保障性住房占比可能上升到15%-20%，钟伟认为，“这对房价有非常大的价格抑制作用，尤其是对地段不好的大规模商品房供应直接形成冲击”。

    房企谋转型

    未来究竟是“黄金十年”还是“白银十年”？这也许并不是问题的关键，“关键在于地产企业要适应新的生存环境，增强自己抵御风险的能力，丰富产品线”，多位房地产业内人士指出。

    “新型城镇化”被视为未来房地产发展的机会所在。中国房地产业协会副会长朱中一认为，积极稳妥地推进以人为核心的城镇化，是房地产持续、平稳、健康发展的关键。

    保利地产董事长宋广菊称，房企要顺应城镇化发展的阶段和趋势，过去十多年是以住宅开发为主，未来要走相关多元化之路。

    秦虹认为，未来要走扩大内需发展经济的道路，城镇化是扩大内需的最大潜力所在。房地产投资的机会，第一个要关注城镇和人口密度大的城市群，第二关注高速交通网建设。

    中央城镇化会议指出，我国已经形成京津冀、长三角、珠三角三大城市群，同时要在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群，成为带动中西部和东北地区发展的重要增长极，推动国土空间均衡开发；要以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地，不是每个城镇都要长成巨人。

    城镇化的发展需要更为多元的城市配套。一些嗅觉敏感的房企开始选择在住宅地产开发之外进行新的拓展，一方面向上游发展，入股银行或基金，保证自己的现金流；另一方面，向下游商业、产业和旅游乃至养老等项目发展。

    海通证券的一份研究报告认为，过去十年中地产的囤地、逆周期、金融杠杆等传统盈利模式将发生改变，伴随而生的是产品线结构、城镇化布局、创新融资手段、退市选择等新型地产运作方式的孕育而生。

    一直“专注住宅开发”的万科早已开始新的扩张，在商业地产、养老地产、旅游地产、产业用地中，都能看到其身影。

    为此，万科在郁亮带领下，先后拜访华大基因、阿里巴巴和腾讯。郁亮的解释是：“学习腾讯，建立生态系统，自己革自己的命。”但将互联网思维引入房地产运营，目前并没有可供借鉴的模式。

    万达则更深入地进入文化旅游领域，万达董事长王健林甚至做出规划，到2020年，万达来自地产销售的收入在集团占比将明显下降，而来自文化旅游的收入则要达到400亿元左右。

    向金融延伸则是龙头房企更为深远的战略布局。目前大部分房企资金来源主要为股东自筹资金、银行借款和信托贷款。为了对冲金融贷款对现金流的影响，A股房地产企业中已经有许多优质公司开始进入房地产基金领域。如保利地产与信保（天津）股权投资基金、金地集团与瑞银金地中国房地产基金、荣盛发展与荣盛泰发（北京）投资基金等。

    而将持有物业经营资本化、打包进行REITS上市的计划，也在万达、恒大、保利地产等房企的计划之内。今年之内，万科已经有北京和深圳的两个商业地产项目亮相，保利地产也高调宣布向养老地产等相关多元化转型。

    “未来大型房企将进行面对面的竞争，”万科董秘谭华杰说，房地产市场仍然有15年以上的增长和发展期，但市场的竞争主体将发生变化，企业的盈利模式也将不同，未来每家公司面临的不确定性都在加大。