地价之痛，无可医治？

    本报记者 张晓玲

    实习记者 何丽丽 王留阳 广州、深圳报道

    “地王，如一颗又一颗炙热的陨石，穿过大气层，狠狠地砸在了中国楼市的屁股上、胸口上。”正如上海易居研究院副院长杨红旭所言，2013年，国内的土地市场从始至终都在上演着地王盛宴。

    与房价一样，地价也成为众矢之的。而不断上涨的地价背后，是备受诟病的土地制度痼疾。新一届中央政府提出“集体建设用地直接入市”，意图打破政府垄断土地供应，但作为一种新的土地供应体系，它的建立尚需时日。

    “地价的上涨是未来几年难以避免的趋势，开发商竞争激烈、房价持续上涨等都是原因。”中原地产市场研究部总监张大伟对21世纪经济报道记者说。在他看来，地价之痛，暂时无药可医，未来通过长效机制在农村集体建设用地入市、实施房产税等方面着力，顺应改革的步奏，地价持续上涨或许能得到缓解。

    “地王”背后的痼疾

    2013年5至8月，广州、深圳高价地块频出，拉开地价大涨的序幕。9月，高潮不断，上海、杭州、苏州年内地王纪录在一日之内同时刷新，北京高达7.31万元/平方米的楼面地价震惊业内。11月下旬，北京总价地王、上海单价地王分别再度易主，年末翘尾。至12月12日，上海卖地收入突破2000亿元；北京至11月底则超过1600亿元，同比均大幅增长。

    在“地王”频出的背后，地价持续增长。万科集团执行副总裁毛大庆日前指出，北京、上海等城市的单位土地投资成本增三倍。

    上海易居房地产研究院《11月份典型城市土地成交报告》显示：11月，国内10大典型城市土地成交均价为4812元/平方米，环比增长41.1%，已持续14个月同比正增长。尤其是北京、上海、广州、深圳等一线城市，土地成交建筑面积为850.9万平方米，环比增长66.2%；成交均价为7490元/平方米，环比增长29.5%，平均地价更是达到近4年来（45个月）的最高水平。

    地价持续上涨，乃土地招拍挂出让制度的必然产物。地方政府通过低价征地的方式从农民手中征得土地后，将未来40-70年的土地使用权，一次性卖给开发商，从而获得巨额土地出让收益。强烈的利益驱动沉积为地方政府的“土地财政”。

    数据显示， 2013年1-11月，10大典型城市土地出让金收入为7928.9亿元，比2012年同期相比增长121.8%，较2011年同期增长38.4%。对比历年同期情况，2013年前11个月土地出让金收入已创造了历史新高。

    与此同时，土地供应量呈增长态势。国土部数据显示，前三季度，全国房地产用地供应13.6万公顷，创近年来新高。

    “在地方政府追求政绩、财政收入的利益驱动下，导致土地大量供应。同时，规划了很多新城新区，利用行政权力大量从农民手中廉价征地，转手高价卖地给开发商，房地产整体开发规模过大，形成了明显的供大于求甚至过剩的情况。”杨红旭对此表示。

    21 世纪不动产市场总监桑豫峰也认为，“土地出让制度不变，各地对土地收入的依赖就得不到根本解决，（地方）客观上具有把土地卖贵的动力。”

    地价太高也导致开发商利润不断缩水。多家开发商人士也呼吁，要打破政府垄断土地供应的闭环，才能从根本上改变高地价、高房价的现状。

    土改吹响小前奏

    多年来，呼吁推动土地制度改革的声音从未间断。

    十八届三中全会《决定》提出，要建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，农村集体经营性建设用地可以出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这一决定的提出让土地改革再次成为热点。

    随后召开的中央城镇化工作会议强调，切实提高城镇建设用地集约化程度，以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地，要按照守住底线、试点先行的原则稳步推进土地制度改革。

    在三中全会召开之前，各地已进行土改试点，并有很多实操的案例，如成都温江模式，重庆模式，广东模式等等。君德财富分析师认为，土改的目的是让农村土地能够流转入市，盘活农村土地要素。

    12月20日下午，深圳首宗集体工业用地以底价1.16亿入市。深圳市规土局土地利用处副处长刘辉表示，深圳接下来将有更多的原农村集体用地入市，目前已有社区提出申请，预计明年的入市数量会大幅增加。

    桑豫峰表示，一旦集体建设用地成为现实的土地供应渠道，房地产市场的土地供应就将从现有的国有建设用地一个供应渠道，变成国有建设用地和集体建设用地两个供应渠道，从而根本上缓解长期以来土地有效供应不足的问题。

    “集体建设用地直接入市，对房企是一个偏中性的政策，短期内不会冲击住宅用地市场，后续则会使得同类型的土地供应有所增加。”张大伟表示，土地供应量的增加将在一定程度上降低房企的拿地价格，但购房者数量可能也会随之下滑。

    土地制度改革，被众多主流经济学家视为此轮经济体制改革的重点。因此，它的推进也必然是谨慎的、试探性的。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，“建立城乡统一的建设用地市场”方向是正确的，但具体如何操作，还有很大的政策空间和弹性。

    农地入市之路漫长

    “集体建设用地直接入市，或将淡化原本的土地出让制度改革。”上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，此前土地出让围绕国有建设用地展开，虽然存在土地价格攀升、哄抬价格等现象，但这种土地出让制度仍有合理性。

    在严跃进看来，随着大量农地的入市，部分购地需求将向农村及城郊市场转移，原来的土地市场压力减少，招拍挂制度依然成为土地价格定价的重要机制。“从这个角度看，原有的土地出让制度仍应该保留。”

    “目前尚不能推测中央对集体建设用地直接入市这一目标内涵的界定，关键还要看之后出台哪些具体政策支撑，比如征地制度改革、集体建设用地流转限制取消等都可以成为目标落实的抓手。”邹晓云说。

    “未来几年地价上涨是毫无悬念的事，但这是基于土地出让规模、节奏、渠道趋于平稳的状态条件下。”中国房地产学会副会长陈国强对21世纪经济报道记者表示，只有在集体建设用地流转限制取消、地方政府土地出让垄断现状改变、农地土地私有化、土地供应完全放开的条件下，地价才有可能下降。

    在陈国强看来，地价持续上涨之痛可以通过土地制度改革来医治，但中央提出“城乡统一的建设用地市场”只是试验，后续的改革、建立多元化的土地供应体系的过程将很漫长。

    杨红旭也认为，土地制度改革要经历一个长期过程，经历三个阶段：土地确权、宅基地发证等；土地作为财产可进行转售、抵押等；最终实现集体建设用地与国有建设用地同权同价。

    “国有土地和集体土地的改革，不可能是颠覆性的。房地产税改革和集体土地制度改革也不是一蹴而就的。在没有全面建立国家社会基本保障网的基础下，不可能一步跨到土地私有制。”克尔瑞研究中心总监薛建雄同样表示。

    对于农地私有化，薛建雄认为，国家或可分4步走：先确权，其次宅地换户口方式进入国有地流通，然后农地入股，最后等社区完善后股份才可流通。“等几十年后，社保比较完善，土地可以直接收取房地产税以后，国有土地就全面私有化了。”