商业地产投资热情依然高涨 部分城市出现过剩

　　本报记者 周雪松

　　商业地产快速扩张

　　12月21日，由远洋地产投资开发的大型购物中心北京未来广场周年庆典举行，远洋地产商业地产事业部副总经理翟巍在会上透露，远洋地产在全国开发的同类商业地产项目已达到20多个。和很多从事住宅开发的地产商一样，发力商业地产成为远洋地产的重要战略。

　　事实上，远洋只是近年来开发商发力商业地产的一个缩影。虽然这些年商业地产投资热情依然高涨，但是很多项目境况却不太乐观。

　　北京汉博商业投资管理有限公司总裁暴雪松在接受中国经济时报记者采访时表示，近来每年有150家—200家大型购物中心投入运行，真正运营状况好的也就最多10家。也就是说，大多数新入市的大型购物中心生存状况堪忧。

　　O2O来势汹汹 实体店突围

　　种种迹象显示，百货业正面临着前所未有的冲击，一方面新兴的购物中心在实体层面进行正面竞争，另一方面电商和中央“8项规定”的政策又在需求层面让百货业的生存状况雪上加霜。

　　在暴雪松看来，即便是大型购物中心情况也不容乐观，全面考验着开发商的运营能力。对于商业地产开发来说，盖房子相对容易，但是投入运营后如何吸引客流是最为关键的问题。

　　在未来广场，本报记者注意到，远洋地产通过各种形式送出岁末惊喜大礼，邀请娱乐、体育明星等一系列有特色的活动，掀起了年底购物季的热潮，特别是微信等新兴营销手段的运用，让消费者感受到了不断变化的商业体验。

　　正如远洋地产副总裁、远洋地产商业事业部总经理王福顺所说，商业的发展需要不断的创新和提炼，作为远洋地产北京首个独立运营的购物中心，需要走出一条自己特色的商业之路。

　　中国最大商业地产全程服务机构RET睿意德近日发布的研究报告表明，由于电商来袭，传统百货业被迫频频出招，商业地产跨界风将盛行，商业业态更新迎来变革期。

　　电影院、KTV、电玩城、溜冰场……这些娱乐业态是购物中心中常见的娱乐类型。与此同时，餐饮、儿童业态也逐渐普及，商家希望通过这些业态来聚集人气，增加体验，延长消费者的逗留时间从而衍生相关消费。

　　然而，娱乐业态等也不免陷入同质化的竞争，电影院、电玩等几乎成为购物中心的“标配”，其对于人流的聚集效应也随着人们的选择范围的增多而递减。因而，只有不断推陈出新，才能使这些业态的聚集效应最大化发挥。

　　值得关注的是，眼下O2O来势汹汹，实体店纷纷突围。随着实体商业对于技术的认知逐渐深入，实体商业已经进入技术变革的关键期，正变技术为“工具”全力突围，会将技术逐渐应用在运营模式、营销模式和经营模式等层面。

　　投资热不减 部分城市过剩

　　尽管商业领域竞争已经十分残酷，但投资商对商业地产的投资热情仍然有增无减，传统住宅开发企业进军分食商业蛋糕趋势逐渐强化。如在北京，继2012年远洋与太古合作的颐堤港问世之后，2013年金隅万科广场、红星爱琴海购物中心、首创奥特莱斯陆续问世，过往专注于住宅开发的知名企业，甚至专注于家居建材城的红星美凯龙也纷纷抢滩北京商业地产市场。

　　2014年，金隅将在东坝拟建区域性购物中心，万科在房山的购物中心项目亦进入招商阶段，华远则在通州筹划好天地商业街，北京城建在房山筹建大型购物中心。

　　RET睿意德预计，传统住宅企业步入商业地产领域，非常看重北京市场的表现，因而北京市场会更加活跃。未来两年北京商业地产供应将持续增大。2013年到2015年新增集中商业项目体量约340万平方米，相当于17个西单大悦城。其中，2015年开业量将重回历史第二高点。

　　不过，同时值得关注的是，商业地产发展不均衡。RET睿意德通过对比宏观经济发展指数和零售商发展指数发现，有些城市经济发展已具备一定规模，而商业地产尚有较大空间，对零售商有着进一步开发的吸引力，南京、济南、无锡、青岛和呼和浩特未来商业发展的潜力不容小觑。

　　而有些城市恰恰相反，例如重庆、宁波、大连、合肥、西安，它们已经预支城市发展的未来机会，它们的经济发展水平虽不如很多沿海城市，但是零售品牌进驻数量相对当地的经济发展明显超前。

　　沈阳、成都、天津和武汉一度被认为其商业地产存在巨大泡沫，但数据分析发现，这些城市的经济发展水平和零售商进驻数量相当匹配，正逐步走向成熟。

　　RET睿意德高管张家鹏在接受本报记者采访时强调，未来商业地产发展将进一步呈现专业化、细分化和外围化的趋势，社交、情感、部落是新一代电商趋势，而在商业地产大量供应，电商猛烈冲击的背景下，有的投资商还在追求大而全，是非常危险的。