北京中地1.38亿元欠税冠军身后

    近日，北京市地税局公布55家欠税单位及个人名单。因欠缴税款1.38亿元，北京中地房地产开发有限公司（以下简称“北京中地”）再登榜首。

　　被价值60亿元的华普中心大厦长达5年的诉讼所累，如今北京中地及其背后的华普产业集团，面对四下缺钱的境地，更多的是心有余而力不足。

　　登顶榜单

　　12月10日，北京地税局将55家欠税单位及个人予以公告。欠税金额最多的企业北京中地，欠缴税款1.38亿，所欠税款6项，分别为企业所得税、房产税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、个人所得税。早在5年前，北京中地就曾登顶北京欠税榜单。

　　北京市地税局一位负责人表示，税务部门将对欠税企业账户、资金往来进行严格监管，对一直欠税不缴的企业，可强制执行，采取冻结账户、强行划款方式，还将对欠税企业征收每天万分之五的滞纳金。对没结清应纳税款、滞纳金或提供纳税担保的纳税人，可通知出境管理部门阻止其出境。

　　“一看这个数字，确实挺吓人的。”北京中地财务总监吴迪真对经济观察报回应称，北京中地承认欠税并愿意积极纳税，但成为欠税大户，企业也有自己的苦衷。

　　原来，北京中地系华普产业集团的子公司，后者因拥有华普超市、华普智通等产业而闻名。早在1998年，北京中地启动华普中心大厦项目拆迁工作，该项目位于北京市东城区东直门，总建筑面积27万平方米，华普中心大厦I段12万平方米，前期工作进展顺利。

　　但在2005年10月，华普中心大厦I段建到14层，因资金短缺一度停工。其后，北京中地接触摩根大通商谈引资问题。2006年6月，摩根大通证券与香港瑞安建业联手，成立中天宏业，累计支付11.09亿元，以完成华普中心大厦I段项目的后续投入和开发。

　　公开材料显示，在合作双方进行利润分配前，北京中地应把华普中心大厦封顶的一年内的销售款中不低于12.38亿元，首先作为投资优先回报给中天宏业；然后，华普中心大厦实现的利润，北京中地和中天宏业按80：20比例进行分成。

　　在吴迪真眼中，中天宏业在这项投资中，挣着两笔钱。一是利息，融资总金额11.09亿元，第一年中地会归还本息11.8亿元，拖到第二年本息还12.3亿元，第三年就是17亿元。另外，中天宏业享有销售后20%的利润。

　　更关键的是，双方还签订了《北京市商品房预售合同》、《补充预售合同》等多个协议。而商品房预售，即开发企业将正在建设的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。中地认为，这是为融资进行的担保行为。

　　对签订预售合同的原因，吴迪真这样解释：“中天宏业背后是外资，比较重视发票。当时国家已取消房地产资金往来发票，只有房地产销售发票。签商品房买卖合同，开具售房发票，当时的设想是给合作伙伴一个担保。但恰恰是这个合同，不但造成巨额税费，还为后来的法律纠纷埋下伏笔。”

　　两年后，恰逢金融危机，摩根大通与香港瑞安建业退出，中天宏业易主为韩国佰益的全资子公司。

　　之后，北京中地同中天宏业签订预售合同这一不安定因素浮出水面，并爆发成了一场旷日持久的诉讼。摩根大通与香港瑞安将中天宏业转手至韩国佰益的具体协议，本报难以获取，但昔日签订的商品房预售合同，到底是融资合作的担保，还是直接销售房产，此时成为巨大分歧。

　　土地增值税、营业税及附加税金、滞纳金共1.38亿元便来源于此，“因为税务部门认定11.09亿元为销售所得。”吴迪真称。

　　中天宏业认定，该笔款项为房屋买卖金额。其总裁金红英曾称，北京中地资金链出现问题，找到中天宏业做项目转让，后来因‘限外令’，中地不具备项目转让资格改为出售楼宇，中天宏业看中地段升值潜力，花11亿元价格买下。

　　对此，吴迪真表示，看中升值潜力是真，合作变卖房是假。据他了解，韩方看中项目后，在2008年曾有意26亿元收购。但通过接手中天宏业股权，购房协议弄假成真，咬定11.09亿元买楼并起诉。疑点在于，中地当时已投了20亿元开发成本，11亿元卖楼不符合常理。另外，如果买楼，怎么会有销售完成后二八分成的约定，且每年支付资金使用利息呢？

　　记者就华普中心大厦项目产权及买楼依据等问题，向中天宏业中国事务法律顾问杨铭致电并发送采访提纲，但截至发稿前未得到回复。

　　最近北京中地方面对华普中心大厦所做的评估报告显示，该项目写字楼如今销售可达到5万元/平方米的水平，如果按总面积12万平方米算，总价值60亿元。扣除融资成本及20%利润分成外，北京中地应得30多亿元利润。另一方面，虽然项目已改名“中汇广场”并开始销售，实际控制权在中天宏业手中，但北京中地并未为其办理过户。

　　“一旦利润分成下来，立刻会上缴税款。”吴迪真表示，由于巨额的成本付出，和长达5年的诉讼导致迟迟难以到来的利润分成，让中地陷入了极大的经营困境。北京中地欠银行、欠建筑公司资金达到5亿元，同时还有一系列官司缠身。最困难的时候，公司28个月没有发下工资来，只有基本的生活费。

　　轻房重矿

　　靠房地产业务在创业初期实现资产快速提升的华普产业集团，其官网上关于房地产业务的介绍，共有北京华普国际大厦、华普中心大厦、青岛华普大厦、广州华普广场4个项目。吴迪真介绍，在华普产业集团地产板块，上述4个项目分别对应着4个子公司。实际上，北京中地作为华普中心大厦的项目公司曾是房地产板块，甚至是整个华普产业集团最为优质的资产。

　　2002年，华普产业集团从武昌鱼集团手中购入武昌鱼股份29%的股权，总转让价款2.15亿元。随后，武昌鱼股份以2.93亿元价格从华普集团手中购入北京中地51%的股权，到2007年时，这一份额变成97%。武昌鱼股份主营业务中，房地产业务营收占比一度达到90%以上。

　　吴迪真表示，华普集团把自己最好的资产注入到武昌鱼股份这个上市平台，是对整体房地产市场看好的，曾经也有借武昌鱼股份打造华普置业的打算。更为重要的是，借融资渠道推进华普中心大厦项目，快速完工并开发其他地产项目，在地产行业有所作为。但最后因再融资门槛高没能实现目标。

　　因为漫长的诉讼，自华普产业集团入主武昌鱼股份，并主攻地产业以来，后者在业绩上鲜有亮眼表现。在2006年和2007年相继出现7666万元和8143万元亏损的情况下，武昌鱼股份更是披星戴帽，一度站在暂停上市的悬崖边缘。

　　为降低控股子公司北京中地所涉诉讼可能给武昌鱼股份带来的消极影响，2012年2月武昌鱼股份把北京中地48%出售给关联方华普投资，股权价格仅1.06亿元。在5月份，通过再度收购，华普投资持有北京中地50.4%股权成为第一大股东，北京中地业绩自此不再计入合并报表内。

　　从2002年将近3亿元购入51%的北京中地股权，到2012年后1亿元出售48%的北京中地股权，对武昌鱼股份而言，似乎在做着一项赔本的买卖。其董秘办一位负责人表示，中间股份涉及到配股、评估值等，不应如此简单计算。另外，和买水果一样，烂的和好的水果价格不同，北京中地有诉讼和没有诉讼时价格也会出现差别。

　　就此，武昌鱼实现将房地产业务剥离。在置出地产业务后，武昌鱼正寻找着新的方向。2013年5月武昌鱼股份公告称，武昌鱼股份拟购买资产黔锦矿业100%股权，预估值合计约为21亿元。公司通过此次重组，主营业务将转变为稀有金属采选业。“这次重组吸收了矿业，重组成功后就将以矿业为主，农业为辅。”上述负责人表示。

　　据了解，武昌鱼股份实际控制人翦英海，旗下目前有华普产业集团和华普投资两大产业体系，前者为武昌鱼股份大股东，主要产业为华普超市和华普智通等，其中华普超市年销售额10亿元左右；华普投资旗下资产主要为矿产和房地产，也是翦英海的主要资本运作平台。但房地产目前并没有在开发项目。

　　一位知情人士透露，房地产是利润最高的，开始华普是有能力做好的，但由于诉讼纠纷拖延日久，如今地价走高，门槛也走高，华普已经没有能力再去做地产了。从集团长期发展来看，目前对房地产并没有进一步的想法和打算。

　　华普产业集团的发展，与翦英海的个人性格密不可分。上述知情人士将开发商归纳为四类：第一种，能拿到地就卖图纸；第二类，把拆迁做完卖掉项目；第三类，做到正负零出手；第四类，从拆迁到规划、设计、到盖楼，都是自己一手做，翦英海就是第四类。他不搞投机，不是简单地卖地炒地，而是充满实业精神，每个项目都倾注了心血。但这样存在的问题就是，资金占用大、周期长，风险也随之加大，华普中心大厦就是教训。

　　在轻房重矿的背景下，北京中地越发成了一个尴尬的存在。武昌鱼股份2013年年中报表显示，北京中地公司主营房地产开发、租赁及销售等，截至报告期末，公司总资产26.8亿元，净资产1.7亿元，营业收入477万元，净利润为亏损382万元。如此来看，1.38亿元的税款，仍然是个天文数字。