2013楼市“非理性繁荣”回眸

　　时值岁末年初，又到了鉴往知来的关键时刻。回顾2013年房地产走势，可以说是云谲波诡、变化万端。

　　打压与涨价同步进行

　　以我长期于房地产调研、策划领域“摸滚打爬”的经验来看，今年发生的许多事，在房地产发展进程与历史上，就算不“大书特书”也很难被遗忘。

　　既有2月20日的新国五条及号称“史上最严厉”之新国五条中央细则出台所带来“疯狂交易月”与假离婚潮，也有4月开始频出的地王现象，更有12座鬼城“横空出世”;8月自贸区种种利多、疑云，乃至一线城市纷纷自动出台地产新政，以因应三中全会之召开及《决定》公布：进而以“巿场起资源配置的决定性作用”之宣示所带来的短暂兴奋后，中央政治局年底召开2014年经济工作会议重提房地产调控的困惑……凡此种种，造就了2013年房地产走势云谲波诡、变化万端。

　　地产新政逆袭市场

　　无论如何，探索2013年楼市还得从2012年说起。2012年下半年开始，市场逐步进入红火状态，24家大型上市房企合计销售9548.15亿元，同比增长27.3%使得大多数开发商均强烈看好2013年!指标性房企预测2013年业绩时，莫不“大步流星”地快速提升增幅。如：富力地产宣布2013年目标380元~450亿元，较2012年的320亿元上调18.75%~40%;恒大地产2012年销售923.2亿元，2013年目标1000亿元;绿地集团1月16日公布2013年销售目标增长30%以上;最夸张的“融创中国”，2012年销售300亿元，2013年调升至450亿元，上调50%。

　　总之，各指标型房企对2013年的业绩期待，均大大超越其2012年之增长幅度。

　　有专业机构粗估，即使24家大型房企维持2012年之业绩增幅，2013年的销售额将达到天量之1.2万亿元。

　　就在开发商磨刀霍霍，图谋在春节之后大展拳脚之际，顺风顺水的楼市“摊上大事了”!2月20日“新国五条”逆袭市场!由于是“旧瓶装旧酒”毫无新意，因此虽有波动但并未撼动大局，直到“两会”召开前两天的3月1日，国务院竟一反常态颁布“中央细则”：非自用住房课征20%个人所得税。从此搅乱楼市一池春水，所有城市3月二手房买卖莫不打破历史成交纪录。

　　北京，二手住宅网签总量达43780套，环比上涨332.5%,同上+294%;广州，已实行网签区域的二手房住宅网签量超过7000套，较2月的1514套，成长4.4倍。上海，二手房成交70511套，环比增长3.55倍，同比增长3.28倍!

　　新国五条“色厉内荏”

　　当时出现不少令人印象深刻、光怪陆离的言行，包括：上海市杨浦区房产交易中心门前，清晨便见一対坐轮椅、吊盐水的老夫妻排队等候办理房产过户手续;住建部紧急发文要求“交易税不得转嫁给购房者，否则严惩不贷”;著名学者谢百三严厉批评该政策“祸国殃民”并直言：95%的家庭为了避税都会离婚,只有精神病人才不假离婚!莫不令人大感不可思议。

　　虽然中央要求3月底之前地方政府必须出台配合方案，看似“吃了秤砣铁了心”，但我始终相信新国五条“纯属虚惊”、中央细则“或将是纸老虎”，并做出“四不会”的大胆判断——4月后房产成交不会出现断崖式滑坡、买气恢复不会晚于第三季、今年内房价不会安于现状、政策储备已完成，官方不会坐视房价强出头。个中原因便不多说。

　　五月开始重走“价量齐扬”老路

　　果然，多数国五条地方细则有如“复制黏贴”，南京甚至出了154个字的极简版!事实上，除了北京之外，所有城市依然按旧规办事，加之四月开始一路频出的地王现象，使市场在迟疑中快速恢复信心，再现价量齐扬的走势。

　　北京为了能有效压制买气，甚至作出“副市长审批预售证”的决定，其结果是北京房价涨幅全国第一名。(未完待续)