冯小刚公社择机入市 朱鼎健与观澜湖发展模式

　 观点地产网 陈业 朱鼎健掌舵观澜湖后，其一直在突破父亲朱树豪管理观澜湖的模式，而通过合作来发展观澜湖就是其中的一个突破。

　　近日，由观澜湖与华谊兄弟、冯小刚合作打造的冯小刚电影公社传来消息，其将于2014年春节正式对外营业。

　　日前，对于这一消息，观澜湖方面向观点地产新媒体澄清，目前只完成了一个街区，其他街区还在修建，预计对外开放的时间为明年五一左右，届时项目将统一全部对外开放。

　　据了解，这一由影视界名角华谊兄弟，及知名导演冯小刚加盟投资的项目，一开始建造时便颇受外界关注。现在对于项目未来的预期，在相关研究旅游地产的专家看来，电影加地产模式虽带有一定的创新性，但在海南房地产市场及未来电影市场不确定等因素影响下，项目前景仍有待观察。

　　不过，值得一提的是，随着这一合作项目运营的倒计时，朱鼎健合作发展模式的理念，也算可以正式接受市场的考验了。

　　冯小刚版本电影公社

　　资料显示，坐落于海口观澜湖国际高尔夫度假区的冯小刚电影公社，由观澜湖与华谊兄弟、知名导演冯小刚于2012年7月合资成立，项目定位为电影主题旅游胜地。规划控制面积1400亩，建筑面积950亩，预计总投资约50亿元。

　　根据此前的规划，公社将以冯小刚《一九四二》、《唐山大地震》、《非诚勿扰》等冯氏经典电影场景为建筑规划元素，项目建成之后，将有1942街、社会主义街、南洋街三条特色街道，此外还有电影园林景观区，以及5-6座专业级的影视拍摄棚、影人会所酒店等配套。

　　就项目未来的发展，观澜湖方面于早前曾表示，电影公社将会引入500多个商家，借助海南岛无可比拟的气候优势，形成中国影人和电影旅游消费的一个聚集地。

　　对此，相关分析认为，借助电影本身的宣传作用会推动周边旅游、观光业的发展，继而带动周边的地产项目的发展。

　　但深圳一研究旅游地产的专家同时也指出，华谊在电影圈是有一定知名度，但是真正落到项目上，外界未必特别在意。

　　“毕竟落地以后，产业转化成了一个以电影文化为主导的地产项目，如果没有一个很强大的文化背景的话，很难把它做深做透”。

　　另外，海口的房地产和旅游均属于一种外向型产业，消费人群主要是以岛外为主，有比较强的季节性，短期来看市场发展前景还不明朗。

　　该专家建议表示，海口不是特别大的城市，既不能走三亚旅游地产的模式，也不能够模仿北京上海大都市的旅游地产模式，还是需要结合海口自身区域的特点，在项目规模上有个尺度的把握。

　　“同时，文化依托还是要尽量厚重一点，单纯依靠电影元素来打头阵，项目市场前景未必乐观。”

　　除项目本身发展存不确定性外，另有相关分析也表示，电影加地产模式虽有创新，但要真正达到预期效果，除离不开今后精细化的运作外，归根到底，还要看电影的质量及电影市场未来的发展前景。

　　朱鼎健合作发展模式

　　虽然该项目发展前景还不明晰，但作为朱鼎健接手观澜湖后的一个大型商业项目，不难看出，其在发展模式方面正体现了朱鼎健合作发展的理念。

　　“父亲要我去做海口项目开发的时候，他已经生病了，只是刚刚和政府签了合约，还没有投资，他对我的要求只是做高尔夫，后来我增加了很多新的内容”。

　　据朱鼎健介绍，彼时新增的内容包括在火山石漠地建高尔夫球场时新建的矿温泉景区等。而目前看来，备受外界关注的冯小刚电影公社也是其新增的一项内容，这项内容的开展也为观澜湖引入了合作的发展模式。

　　对于这种合作谋发展的模式，朱鼎健曾透露，这就是其跟父亲在企业发展思路上最大的不同之处。而朱鼎健亦用LED灯精神，来比喻自己带领下的观澜湖发展理念。

　　“我父亲一直以来的投资都是独资，100%控股。他创造了很多东西，但也因此失去了自己的生命。所以，我形容他那是一种蜡烛精神，燃烧了自己，照亮了别人；我继承他的这种精神，但要有所改变，变成了LED精神，因为LED长寿。”

　　不过，对于这种LED精神，相关分析认为，或也正是观澜湖在过往高尔夫+地产模式备受挑战之下，对发展做出的一些调整。

　　分析表示，一方面，近年来，国家对高尔夫用地及管制愈加严格；而另一方面，目前国内一般高尔夫球场的运营，主要还是靠会籍销售收入来维持，项目经营者从中谋利空间并不大。

　　目前，除与华谊、冯小刚联手打造项目外，观澜湖还与香港兰桂坊集团合作，投资20亿元于海口观澜湖项目，打造一个大型综合娱乐休闲项目，总建筑面积达33万平方米。

　　纵观上述项目，不难看出，朱鼎健时代的观澜湖，合作发展是其主要的发展模式。