被“低估”的大户型？

　　华盖/供图

　　深圳商报记者 卢青

　　上周末，后海豪宅新货入市，再度引发市场波动。当天项目推出共273套房源，其中177平方米户型单价六万左右，总价接近千万，而89平方米户型每平米售价同样去到5万元，这样的定价似乎未能阻挡市场的热情。据内部成交数据显示，截至目前剩余房源仅为个位数，后海豪宅开盘售罄的行情再度上演。

　　事实上，全年深圳楼市大户型豪宅的行情都耐人寻味，尽管有限购限贷的调控前提，然后今年深圳高端产品多次热销，单价也悄然突破六位数，创下近年来的新高。这样的市场格局与高端公寓的集中入市有关，而更有观点指出，目前深圳的大面积高端产品还有被“低估”的嫌疑，明年仍有上涨空间。

　　大户难求？

　　一种说法悄然在置业者中流行：趁买得起的时候，先入手一套大户型，否则未来置业成本更高。现住南山的黄女士就很赞同这样的说法，他的置业条件是地处南山、144平方米以上的大平面豪宅，同时价格还要足够接受。“心理价位是每平米低于五万。”

　　今年深圳豪宅市场表现抢眼，恒裕槟城、中海9号公馆以及华侨城纯水岸新品，开盘即宣告售罄屡试不爽。而上述项目的定价都位于5～6万元/平方米的水平线上。“现在的市场，没有哪家开发商会把大户型定价做低。”有匿名开发商营销人士坦言。

　　不管买卖双方，似乎都看出了高端大户型的市场机会。现住盐田的宝先生，去年入手壹海城公寓，而今年又在替家人物色同片区的大户型。“对面的香港，普通住宅价格都接近10万元/平方米，而深圳豪宅单价才3万左右”，他认为，此时购入完全没有风险。而按照黄女士的说法，身边有一群朋友都在寻找这样的产品，而甚至有人在入手了中海9号公馆后，又连续购入了上周末新推的后海豪宅，“都是有闲钱又有能力解决房票的人。”黄女士补充道。

　　然而，并非所有的豪宅都令买家愿意埋单，来自中原的数据显示，2013年1-11月，深圳90-144平方米的户型推盘量约在6900套，成交数量达到5582套，去化率接近81%；而同期144平方米以上大户型推盘量约在5124套，成交量却仅为2955，去化率陡然降至58%。

　　美联中国研究部主任何倩茹的观点是，随着深圳今年高端产品价格的不断上涨，实力买家对于区域和产品素质的要求，不断苛刻。“与其说是大户型难求，不如说是优质地段的大户型难求。”她说。

　　豪寓不断

　　如果严格按照“90/70”的政策，那么今天市场上90平方米以上的产品，应该占比在30%以下。然而今年高端公寓的集中入市，却一改市场对传统豪宅的认知。

　　从年初的伍兹公寓、东海国际公寓，到下半年陆续亮相的深圳湾一号、深业上城、京基滨河时代等等高端公寓，据DTZ戴德梁行研究部统计，下半年深圳楼市在售的顶级高端公寓多达6个，推售总房源超过4000套。而上述这些高端公寓都不约而同创下了片区房价新高，甚至部分单价悄然突破了六位数。

　　“我们的电梯高度是一般项目的2倍，需要特制。”在深圳湾一号的销售中心，售楼员向客户耐心细致的解读，意思是开发商不惜成本的打造了这个项目。

　　而在上述这些高端公寓的背后，往往都是令人眼花缭乱的设计团队标识，从设计、用材到室内装饰等等程序，都聘用的是国际化的团队，这表明，在买家花了大价钱的同时，回报的也是比以往的传统豪宅高出一截的品质。

　　何倩茹就认为，传统豪宅与高端公寓，尽管实现了相同的市场功能，吸引的也是类似买家，然而需要区分看待。在豪宅仍然限购限价的前提下，“高端公寓今年完全走出了一波独立行情。”

　　一方面是高端公寓不限购不限价的“属性”，助涨了深圳高端产品的价格，而与此同时，市场也已经逐渐接受突破六位数的定价。从上述高端公寓的销售数据不难看出，市场正在有规律的消化。有分析人士指出，单价超过6万的豪宅，很难会有开盘售罄的特例，正常节奏的去化率，恰恰说明高端市场的理性。

　　明年看涨

　　无论是传统豪宅还是新兴高端公寓，在房地内参创始人尹香武看来，都应该归纳到“都市豪宅”。他认为，深圳的都市豪宅还是供应偏少。按照他的算法，仅仅是南山有过百家的上市公司，平均每家上市公司可能有50-100位管理层有高端置业需求，那么就是近万套高端产品的潜在购买人群。“深圳改善营商环境，某种意义上需要高端居住产品的贴合。”

　　对于高端豪宅更大的利好，则是来自刚刚结束的中央经济工作会议，在连续两年高调“不动摇”后，房地产调控的字眼今年没有出现在中央经济工作会议框定的主要任务中。此次中央经济工作会议部署的六项任务中，没有明确提到商品房和房地产调控工作的内容，也没有提及城镇化。这被业界纷纷解读为“商品房归市场、保障房归政府”的双轨制调控的再度确认。

　　有机构分析人士指出，市场化的调控思路，将会让楼市高端产品继续保持独立行情。事实上在香港，高端产品与普通住宅的价格已远远拉开，前者甚至是后者的数十倍。而目前的深圳楼市，两者的价差并不足够。

　　“城市GDP与顶端房价有关系，现在深圳年GDP接近1.3万亿，那么深圳的顶端房价有足够理由突破六位数，甚至更多。”尹香武补充道。

　　盘点明年 “高大上”

　　项目名称：深圳中心·天元 主推产品：200-300平方米大平层精装公寓

　　所在区域：福田中心区

　　项目名称：水湾1979

　　主推产品：160-290平方米

　　所在区域：蛇口

　　项目名称：珑御府

　　主推产品：180-250平方米

　　所在区域：科技园

　　项目名称：国富耀凯花园

　　主推产品：180-270平方米复式，300平方米平层

　　所在区域：香蜜湖

　　项目名称：蓝郡·左岸

　　主推产品：145-300平方米复式豪宅

　　所在区域：盐田中心区

　　项目名称：大康福盈门

　　主推产品：156-178平方米平层大宅

　　所在区域：福田中心区

　　空

　　世联陈劲松：明年大户型“滞销”？

　　中国房地产跟开发商，房价跟开发商的关系其实不大，主要跟货币相关。第二，跟规划相关。第三，跟政府的配套相关。现实是，社会融资总量增速在回落。可支配收入增速在下滑，可支配收入提升的速度在下滑，因为产业调整、因为生产能力过剩，总体来说增速在下滑。以开工面积滞后1.5年来算，那么2014年推的面积依然会增长10%。也就是说它推售的面积在增加，收入增幅在下降。

　　基于此，我们认为明年是软着陆的一年。当需求增速迅速下降的时候，它会带动销量和房价软着陆。同时，行业总成交面积进入中期高位平台，因为消费升级我们认为依然可以维持平台整理，这个平台期虽然不再增长了，但是它的量非常非常大。第三，50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好。第四，投资客不会明显增加。第五，35岁以下是绝对的需求的主力，占比会持续提升。144平米大户型滞销依然不会改变。一线城市房价属于资产的股市，现金流折现要求带动租金长期持续上涨。二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬。

　　利率市场化加速，行业集中度迅速提升。在此背景下，买入主流开发商的门槛越来越高，追赶龙头的难度越来越大。上市开发商财务稳健，加杠杆相对理性，对抗行业周期波动能力提升；反之，销售回款质量比较差，高位加杠杆，过于激进的中小开发商将面临短期偿付危机。

　　粗放式发展一去不复返，开发商经营、竞争将面临严酷的精细化竞争考验。房地产服务业进入转型新时代，整个行业将会诞生新的服务的内容。中国房地产到今天2014年我们认为进入下半场的元年开始了。

　　多

　　微评：大户型价值要爆发

　　@令狐葱V：换房客被限购限贷政策限制，未来需求大爆发的时候加上，大户型的价值就爆发了，除非管理费太贵，否则无人会嫌自己房子太大的。

　　@大资产管理：现在最大的问题是小户型太多，其实以后无论是收入增长快，还是供应持续增加将使房价趋于合理，在预算许可的范围内，大户型会是优先选择，这个改变可能是现在很多人没有关注到的。

　　@业余套利：【2014年1线城市楼市展望】预期2014年1月没有重磅单边利空；2月房贷恢复正常85折。在此预期基础上判断：9月至今属中场休息上涨中继，政策明朗和积蓄增加后刚需再度“抢房”。低总价低单价盘仍是行情主线。总体表现为温和上涨。

　　@深圳Jacky：2014，中心地段的大户型会有一波补涨。