投资澳洲小户型 试试“洋土豪”的味道

　　国内房价居高不下,去海外购买几套小户型,以租养房,成为一些人海外投资的热点。不过,到国外做“地主”,就稳赚不赔了吗?

　　“土豪”不是那么好当的,投资都会有风险,何况是到人生地不熟的地区买房投资。很多时候,买房之前所期盼的6%年投资回报率,就好像金融产品的预期收益一样不可靠,更糟糕的是,房地产的流动性远低于金融产品,你拿不到收益之外,想要拿回本金也颇费周折。

　　澳洲买房这样买

　　目前市面上最热销的澳洲房产就是那些小户型投资公寓。澳大利亚悉尼春天投资咨询有限公司北京代表处首席代表薛超为我们举例说明:“在距离悉尼市区30公里的一处政府规划的新城项目中,一个中等面积两居室的公寓在2010年左右出售的时候,售价在6 0万澳币左右,现在的市场价格在80万澳币。”

　　澳大利亚的房产升值稳定,每年以5%左右的幅度升值。除了等待房产增值外,出租的价格也不错,小户型投资公寓的租金价格好于独栋别墅。悉尼市中心一套100平米的中等公寓房租金在每周400澳元左右,面积大得多的别墅的周租金可能也只有500澳元左右。

　　在澳大利亚买房,悉尼、墨尔本和布里斯班是比较具有投资价值的城市。这三个城市具有共同特点,都是旅游城市,且都有多所世界知名高校。

　　悉尼市中心100平米的公寓价格在100万澳币左右,距离市中心10公里的公寓价格则只有60万澳币左右,而在墨尔本和布里斯班距离城中心近一公里的地方,土地价格上涨1万到2万元左右。但是远郊的房子升值慢,距离城市20公里外的房子升值幅度就很小了,最理想的投资区域是距离城市中心10到15公里之内的房子。

　　澳洲市中心公寓资本增值相对比较慢。以悉尼和墨尔本这两大市中心为例,过去10年的公寓平均二手房销售价格只增长25%至35%,而周边5至30公里地区的平均二手房价格却翻了一倍。此外,由于市中心没有什么中产阶层居住,投资者的比例较高,流动人口较多,银行认知的风险系数较高,因此对公寓的贷款比例较低,通常在60%左右。

　　澳洲房产投资专家刘磊认为:“房产投资通过数据推演和分析得出的结果是,在海外成熟的地产市场中,城镇人口收入差别不大,医疗和教育资源配比也几乎没有差别的情况下,是不会出现长期市中心公寓上涨的。”

　　“空置率的高低、租金回报率的高低,最终都是由该地区的供给和需求关系决定的,而非位置本身。”

　　刘磊说道。刘磊告诉记者,买投资性住房,要分析国际通行的房产投资数据和指标,来判断这个房子是否值得购买。在这里,租售比、收入比、失业率、空置率、租金回报率是你要考虑的几个关键问题。此外,你还要对你购房的目标城市的购房区域进行分型,其中最关键的是该区域的人口构成、租赁和自住比、二手房的价格水平和银行对区域的价值评估,来去掉该市场是否存在泡沫。“这些数据代表了这套房子的真实价值,而那些房子本身如大小、位置、户型等信息都是次要因素。”

　　规避澳洲购房风险,买房要注意这些问题

　　刘磊告诉记者:“在澳洲投资房产,那些成熟地区,比方说市中心并不是好的投资选择,那些政府规划的新城区、旧城改造区以及市郊未来更有升值空间。”

　　通过数据也可以看到,小型投资公寓是国人喜欢的投资产品,却是澳洲本土人士摒弃投资的品种,他们即使购买,也是用于房产退税。投资公寓被银行认为是商业地产,贷款利率也相应提高;面积小于50平米的无车位公寓,银行认同度很低,抵押价值低,因而长期来看,资本增长率较低。

　　此外,刘磊告诉记者,在澳洲投资房地产,一定要挑选大型开发商,选择小开发商同样有风险。“因为澳洲房子多数都是建造之前收首付款,有的小型开发商会在房屋建成之后,违约退回投资者首付款,然后等待房价升值后,提价出售,投资者有损失机会成本的风险。此外,小型开发商会有一些烂尾工程出现。”

　　投资澳洲房产有可能面临的风险中,很多投资者关注的是澳币对人民币的汇率风险。在恒安标准理财规划师刘启斌看来,这倒不用过于担心,“澳洲的必和必拓这家跨国矿业巨头控制着全世界的铁矿石产量及定价,所以一直以来,澳元都比较稳定,发生汇率风险的概率比较低。主要需要考虑的是后期维护成本及租金收益上的平衡。”

　　对于大多数澳洲去购房的投资者来说,赚取租金收益是他们的主要获利方式。但是,北京日出投资管理有限公司总经理助理、财富管理部总经理苏飞提示其中的风险:“很多中介跟投资的国人说,‘在澳大利亚投资购房的门槛很低,只要付10%就可以了,交房的时候再付20%,余款都可以申请贷款。’听起来好像前期的投入并不多,但是当你的房子交付了,很多费用就都冒出来:印花税、市政税和水费、物业管理费以及律师费,等等。而且银行评估的房价比开发商给的市价往往要低10%至20%,买家补交的首期房款,也就高于预期的20%。补交款加上其他税费,大大超出了买家的预算。很多投资人的资金链差点就断掉了,几乎无法支付后期的打理费。”

　　澳洲买房政策要记牢

　　对投资者来说,在澳洲购房并不能移民。当地政府对于外国人在澳大利亚购房,没有限购限贷的要求,贷款利率和本国居民相同,同时在还款方式上很灵活,允许贷款人在贷款前五年内只还房贷利息,不用还本金。在澳大利亚,30万到70万澳币就可以购买一套房子,并且拥有永久产权。

　　澳洲政府规定非本国居民只能购买新建住宅,这部分房产包括还未建成的期房、未开工的新房以及建成后12个月未经出租的现房。一般这类新房的价格比二手房每平米会贵几百甚至上千澳币。

　　房子交楼后,投资客们通常能通过租金收入来“以租养房”。没有物业税,需要缴纳土地税,因为土地是永久产权,政府会根据所购买的土地评估价值来决定如何纳税,而且各州也有不同的减免额;直系亲属没有遗产税,房产可以世代拥有,传及子孙后代;非直系亲属需要缴纳高达50%的遗产税。