豪宅调控或将以税代限

    “2014年，房产税试点的改革力度将会加大，可能会从豪宅开始征收。”12月11日，十八届三中全会文件起草小组成员张卓元对中国房地产报记者说，中国房产税的试点将从触动利益面最小的角度来推行。另有消息称，在对豪宅推行房产税的同时，对豪宅的限购政策将有可能取消。这与前不久任志强“限购会在三中全会后停止”的言论不谋而合。

　　房产税或取代限购从豪宅开始

　　房产税有可能从触动利益面较小的角度推行，比如针对别墅和高端住宅项目的持有者推行房产税。张卓元表示，国务院关于房产税进行了多次讨论，都没能确定下方案，现在能确定的是将在2020年，我国关于房产税的立法将完善。

　　“政府正在研究针对豪宅的调控手段，计划用房产税来取代限购政策。”一位同是全国政协委员的开发商这样告诉中国房地产报记者，虽然具体房产税以怎样的形式出现还没有确定，但是加大富人的购房成本，取消对豪宅购买资格的限制，是国家未来对豪宅市场调控的一种思路。

　　此前，财政部财政科学研究所所长贾康也在接受中国房地产报记者采访时表示，房产税应从“高端征收”而非“普遍征收”。

　　十八届三中全会审议并通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出要“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台”，对此，张卓元认为，“联网其实是比较容易做到的，这是房产税出台的基础”。

　　中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，在北京、上海等执行比较严格的一线城市，限购政策对市场的作用很大，这一政策将投资和投机的需求排除在外，使得目前的市场以首套和改善的自住型需求为主。“但是房价仍然在上涨。”

　　“限购在短期内不可能完全取消。”和顾云昌一样，前述开发商也认为放松富人的资格审查，增加富人的购房成本，在流转环节征收房产税的可能性更大一些。另外，这对一些官员现有利益的触动小一些，房产税的推行也容易些。

　　这也就意味着，如果限购政策退出楼市，一定不会是简单地退出，必有相关配套措施跟进，以减少对楼市的政策冲击。

　　以税代限酝酿已久

　　自从限购令推出以来，关于取消的呼声就一直没有中断过。

　　在前不久结束的十八届三中全会上，提出通过市场化手段进行经济改革，业界揣测这或将为未来限购政策退出做铺垫。

　　11月，江苏徐州市就出台限购局部松绑政策，针对城市区域、面积段、年龄层分别作出调整。随后，针对限购松绑的消息此起彼伏。有消息透露，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，具体方案可能会在明年两会前后公布。

　　实际上，以税代限的建议由来已久。2011年10月27日，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，一旦全国个人住房信息系统联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再用限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。“更多的采用税收办法，对需求和供给包括房价进行调节。” 

　　2012年年中，央行调查统计司的研究报告提出，目前在房地产市场上推行的限购政策损害了经济发展，因此要用税收调节来取代限购。

　　今年以来，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。从政府多次表态可以看出，今年以来调控基调已发生了微妙变化。有业内人士认为，这是为限购政策退出与长效调控机制的政策空间转换做铺垫。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，这样的变化主要体现在三点：一是2013年不再以房价合理回归为目标，这导致不同城市市场之间出现“分化”，同时，也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征。总体来讲，“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，让市场回归合理。二是2012年底住建部明确提出支持改善型需求，支持面在增宽，改善需求成为2013年楼市一支重要力量。三是关于房产税的各项准备工作如住房信息互联、征收房产税的相关人员培训工作等正在进行，房产税扩围箭在弦上。

　　豪宅标准如何界定？

　　一位在北京昌平区做别墅项目的开发商诉苦道，大多数豪宅购买群体都不是首次或第二次购房，限购政策对资格的限制在一定程度上影响了豪宅项目的销售。“那些说卖得好的，大多是商住产权的高端公寓项目。”他认为，国家的调控政策要控制的是普通百姓的住房价格，豪宅不应在限购之列。

　　豪宅税并不是新生事物。今年两会上，即有政协委员在两会上提出，以“豪宅税”来限制房价上涨的建议。

　　但现实的问题是，以什么来限定豪宅？征税的方式和标准又是什么呢？

　　对豪宅征税的前提是要判断什么样的房子才算豪宅。如果按照价格，一线城市和二线城市乃至三四线城市的房价相差巨大，北京六环外的普通住宅已经上涨到3万元/平方米，而三四线城市豪宅也未必能达到这个价格；如果按照面积，三四线城市房价便宜，平均住房面积应该远高于一线城市的中小户型，也有失公允。

　　豪宅的标准有待界定，而征收的方式和标准也尚未出台。届时是一次性征收，还是逐年收取？是按成交金额来算,还是按照住宅面积计算？由于各地情况都不相同，这一政策的制定和出台都将需要时日。

　　此外，如果以税代限从豪宅开始，只是解放了豪宅购房者，对房地产市场的抑制能力有限。

　　从上述内容分析来看，房产税的试点力度即便加大，针对豪宅市场的政策出台也有待时日。