泰达系地产僵局

　　■本报记者 于春美 北京报道

　　一宗拖延4年未开发的土地被收回，将泰达股份再度推向尴尬局面。

　　12月7日，泰达股份有限公司（下称“泰达股份”）发布公告称，全资子公司扬州万运建设发展有限公司旗下23.84公顷土地，因2009年拍下至今尚未开发被扬州市国土资源局收回。泰达股份称，因补偿事宜尚在落实中，目前无法估计对公司损益的影响。

　　12月11日，一位泰达股份内部人士称，已收到退地通知函，要报董事会、股东会就资产出售价格进行讨论，正在准备就此事拟定公告。

　　对于为何土地闲置4年未动工，泰达股份并未正面回复中国房地产报记者的问询。一位知情人士透露，关于此次被收回的扬州地块，此前泰达系内部曾想协商由泰达集团接手，但最终因种种原因没有成行。

　　在业内人士看来，泰达股份拥有丰富的土地储备,但资源禀赋优势并未转换成盈利能力,旗下多个地块空置多年,在新的土地管理政策出台后,空置未开发土地被收回的风险加大。

　　此次土地被收回只是泰达股份今年面临的窘态之一。在今年9月份，泰达股份解聘了副总经理韩小龙，韩小龙在其个人微博中爆料，其因指责大股东操控上市公司而被“下课”。此事一度闹得沸沸扬扬。业绩不佳、资金链紧张、人事动荡等一系列问题背后暴露出这家老牌国有企业内部的管理体制桎梏。

　　泰达股份的窘况只是泰达系地产的一个缩影。在一位在泰达系地产工作了十几年的人士看来，泰达控股集团近几年以“收”和“守”为主，企业的目标不是侧重发展，而是以不出毛病为主。这种以“保”为主的导向性造成泰达系旗下地产业务萎靡不振。

　　业绩亏损 人事动荡

　　泰达股份发布的公告显示，12月6日，泰达股份全资子公司扬州万运建设发展有限公司收到《扬州市国土资源局告知函》，公司于2009年取得的位于广陵新城沙湾路东侧、运河东路北侧的国有建设用地使用权，土地面积为23.84公顷，至今尚未开发，根据国家土地督察南京局例行督察整改要求及相关政策规定，拟收回上述宗地的国有建设用地使用权。该地块截至9月30日账面净值为2.11亿元。

　　对此，扬州市广陵新城管理委员会表示，收回上述地块作价原则为扬州万运建设发展有限公司入账的土地成本，另给予适当补偿。在业内人士看来，此次扬州市国土资源局以土地成本加适当补偿回收,已经对公司手下留情。

　　一位熟悉泰达股份的人士对记者表示，泰达股份主要是一级开发及部分一二级联动开发，定位于“区域开发+金融股权投资”为主。不过，其近两年的地产业务表现不佳。泰达股份三季报显示，前三季度亏损5000万～1亿元。这样的业绩亏损状态并非首次出现，今年上半年亏损约5139万元，2012年则亏损约2亿元。

　　在连续亏损的背后，是泰达股份董事和高管的频繁更换。9月22日，泰达股份召开临时董事会，将其副总经理韩小龙解聘。韩小龙发表声明表示，泰达股份已经完全沦为大股东泰达控股、泰达集团操纵的工具。

　　“泰达股份的业绩下滑跟整个泰达系以‘收’为主的战略有关。”一位不愿具名的业内人士表示。泰达系地产业务还有很多平台。资料显示，天津市政府控股的泰达控股拥有十余家控股集团（公司）与参股公司，旗下绝大多数地产开发类业务，由泰达集团和泰达建设操作，其内部的地产资产分布相当复杂。泰达集团持有泰达股份33.75%的股权，泰达建设则持有津滨发展23.29%的股权。在两家上市公司之外，泰达集团和泰达建设又分别有若干从事地产开发的非上市公司，其所掌握的项目规模、体量与上市公司难分伯仲，业态与上市公司的项目也有重合。

　　事实上，泰达股份面临的问题，也是泰达系地产的通病，泰达系旗下另一个上市公司津滨发展业绩表现平平，去年以来频频靠卖项目自救求生。

　　正略钧策管理咨询顾问董莹分析认为，由于泰达控股旗下的子公司资产整合不清，各自为政，造成下属公司同业竞争。而在泰达股份和津滨发展两家上市公司内部，又多业态经营，定位不清晰。“这两家上市公司在发展中既背负着沉重的历史包袱，又没有形成清晰的定位，使得其业绩一直不温不火。”董莹说。 

　　不仅两个上市公司的地产业务不景气，泰达系的另一个地产业务平台泰达集团近几年的业绩也乏善可陈。一位观察人士指出，2009年以前泰达系地产板块排名进入房企50强，而2009年以后，被远远甩在后面，现在连100强都进不了。

　　行政命令下的“收”和“守”

　　有熟悉泰达系的业内人士表示，泰达系作为天津的老牌国有企业，其体量庞大，内部机制复杂，而且承担着很多国企职责。近几年，随着滨海新区的不断拓展，泰达系所深耕的天津经济开发区逐渐被边缘化。

　　“泰达系几乎成了天津市政府的‘奶牛’，很多基础设施由其承担建设责任。而泰达系作为老牌国企，体制机制不灵活，缺少自身造血能力。2009年之后，泰达股份逐渐被弱化，其自身的自主性也越来越差。”上述人士毫不讳言。

　　一位在泰达系地产呆了近十年的离职高管对记者直言，尤其是最近几年，泰达控股奉行以“收”和“守”为主的战略，虽然整体地产资源优势不错，但行政命令僵化，不允许更多拓展。“感觉不是以发展为主，而是不出毛病为最大目标。”上述人士说。

　　在泰达控股内部，近两年，一系列的清产核资工作紧锣密鼓进行。2011年7月，泰达控股对外公布，历时一年的清产核资工作完成，理清了公司28年积累的资产状况，为其进一步资产整合提供了基础。泰达控股董事长秘书邢荻此前曾向媒体表示，泰达系的战略收缩和业务整合到2015年，集团要将旗下的600多家下属公司压缩到100家左右，去年就注销了100多家。

　　整合和战略收缩之下，泰达系的地产业务也呈现不长进状态。伴随着一系列整合，还有不断的人事变动和调整。上述泰达系离职高管对记者表示，去年就进行了一系列大的人事调整，但调整后，业绩仍未见好转。

　　除了以收缩为主的战略定位之外，泰达系的国企行政命令的管理手段也使得管理不畅。泰达股份离职的韩小龙在个人声明中就表示，泰达控股、泰达集团不顾上市公司的监管规定，借大股东身份干预上市公司经营决策。泰达股份董事会成员均为实际控制人泰达控股和大股东泰达集团委派。泰达集团完全按照自己的规章制度要求泰达股份，所有经营决策都需报泰达集团审批，甚至薪酬制度，也要求泰达股份原封照抄泰达控股和泰达集团的薪酬管理制度。

　　在业内人士看来，泰达控股对上市公司而言只是相对大股东，控股公司直接对上市公司行使行政命令的话，对上市公司的自由度影响很大。这可能也是导致很多高管离职的重要原因之一。

　　不仅对于上市公司的行政化管控比较严重，对于泰达控股旗下的泰达建设集团的地产业务，泰达控股干涉也很多。一位泰达建设在北京拓展业务的人士告诉记者，团队在2010年起就看好的一块地，报到集团层面迟迟定不了，最终都需要由泰达控股审批，但是泰达控股一直拖着，最终把事情拖黄了。“这对团队的杀伤力简直是致命的。”上述人士说。