中央再提调控 地产小幅受惊

　　《证券市场周刊·红周刊》作者 刘锋

　　百城房价已连续18个月环比上涨。虽然近期多个城市相继上演调控“加时赛”，但在今年余下不足1个月的时间里，绝大多数一二线城市房价偏离年初的控制目标已无悬念。迫于问责制式的政治压力，市场预期年底地方政府可能会加大政策干预力度。而在12月3日中央政治局会议上，“做好房地产市场调控工作”的表述对深陷“调控恐慌症”的地产股而言，意味着是中央政府在短期内乃至明年对楼市调控或仍不放松。

　　政策传递负面预期

　　今年年初以来，中央放权地方政府以问责制的形式甩手给地方政府自行控制当地房价。尽管各地方政府积极配合中央，纷纷祭出房价涨幅不超过居民收入的工资增幅的限定目标，但在宏观经济持续不景气和地方政府不得不通过加大房地产投资来阻击地方经济失速的背景下，房价俨然挣脱了限定牢笼，成了脱缰的野马。自2012年6月以来，百城房价已连续18个月出现环比上涨。

　　不过，今年11月房价涨幅环比10月缩小了0.56个百分点，创下年内环比涨幅新低。其实，房价上涨势头在年未之所以有所缓解，与绝大多数一二线城市无法完成年初限定目标，而迫于房价调控问责机制压力下的“突击”之举有关。资料显示，截至目前已有18个城市出台了楼市新政。具体调控手段集中于“限购”、“限贷”升级。业内预计，年底“突击”收紧调控的“加时赛”还将继续。而随着这些以“两限”为核心的干预政策的升级，“它将进一步抑制行业需求，明年一二线城市整体的成交情况不容乐观。”华创证券解睿认为其不利的影响主要体现在2014年，这种不容乐观的态度还将体现在供求关系上。兴业证券认为，全国多数城市房价已失去加速上涨的条件，上海、北京等城市供给会较2013年增加，可能缓解房价上涨的幅度。

　　值得注意的是，12月3日，中央政治局会议对房地产市场表述从“促进房地产市场平稳健康发展”改为“做好住房保障和房地产市场调控工作”，二者语句上区别表明目前的房地产市场发展并不健康，离市场化尚有差距，仍需要行政手段调控干预。而加大保障房供应和降低申购门槛也正是政府为明年稳定房价的重要手段之一。

　　房地产投资或放缓

　　由于地方GDP增速依赖房地产投资过高，致使地产绑架了宏观经济，这是政策调控难以打压房价的重要因素之一。不过，中金报告称，中长期而言，房地产行业增速必将显著下降。报告指出，过去10年房地产平均贡献了1/6的GDP总量、名义GDP增速中的3.5个百分点。2012年其贡献度一改以往稳步提升之势，应声跌落至0.8个百分点，达到10年来的最低。虽然预计今明两年这一数字将恢复至2以上，却仍显著低于过去10年均值。

　　该报告假定若其他行业保持10%增长，在房地产量价各跌5%情景下，名义GDP增速为7.6%。倘若明年房地产销售如预期增长10%，名义GDP可达10.8%。而从目前国家信息中心日前发布的绿皮书预猜，明年我国房地产市场整体仍将保持小幅增长，预计全年房价的涨幅在5%左右，考虑到2013年的翘尾因素，2014年上半年的房价指数可能会在8%以上。综合考虑，在当前宏观经济逐渐趋向稳定和中央政府对地产调控不放松的背景下，明年房地产投资或将有所放缓。

　　流动性不乐观

　　地产股的走势不仅取决于政策的不确定性，流动性也将影响未来运行的另外一个重要变量。由于房地产高位运行，滋生了大量的流动性流入房地产市场。结果催生了房地产市场蓬勃、实体经济遇冷的分化。如果不降低房地产的杠杆，现有流动性不对称状况将得不到有效解决，还极易产生系统性风险，给金融市场造成不稳定。

　　摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为，明年流动性状况不可能回到2013年上半年的宽松状态。他认为，较高的银行同业融资成本将对企业利润造成伤害，并对经济复苏构成拖累。实际上，银监会正在酝酿待发的《商业银行同业融资管理办法》(9号文)，正是让银行业去杠杆化的脚步将从挤压同业业务水分开始。而一旦9号文发布，无疑将给市场的流动性带来挑战。

　　不过，从地产基本面来看，在房产税、土地流转和金融创新等长效机制在“改革”的大背景下，未来对地产调控的政策将会向积极的一面推进，虽然其推进的速度注定是个缓慢的过程。