扩张未息年底再掀抢地潮

   本报记者 荆宝洁 北京报道

    1800亿或将是北京全年的卖地总额。

    亚豪机构根据北京市土地整理储备中心的数据统计，11月，北京市共实现土地出让34宗，环比增加15宗，规划总建筑面积432.4万平方米，成交总金额407亿元，环比上月分别增长189.6%、381%。不管是成交块数还是成交面积、金额，都创下今年以来的最高值。

    房地产制度改革尚未到来，企业并不是没有忌惮。但回过头来发现，那些等待者总是错过了许多机会。相反，行动派却走上通往辉煌之路。故事还会继续吗？

    增长的惯性

    在房地产企业的第一梯队中，恒大地产（03333.HK）是拿地最突出的一个。从7月到11月，恒大在不到4个月的时间里，斥资127.35亿，在北京获取3块地。11月29日，恒大在天津36.35亿拿地。12月4日，恒大在上海、南京连续拿下6幅地块，总成交金额96.86亿元。

    今年8月26日，恒大地产2013年中期业绩发布会上，恒大总裁夏海钧表示：“恒大早期的发展战略目标，是以二、三线城市作为公司发展的立足点，但是我们以前一直强调，随着公司现金余额的不断增加，最终进入北京等一线城市是公司未来的战略目标。”

    彼时，恒大持有的现金余额近420亿元。“我们认为进入中国核心经济发达城市的条件已经成熟。”夏表示。到7月份以后，恒大拿地的足迹几乎覆盖了中国除台湾以外的所有省份。

    恒大认为，由于此前两年，一、二线城市的消耗量比较大，因此，在一些一、二线城市补充土地储备，也是恒大平衡布局的主要手段。“通过这种平衡，使得公司无论在房地产的高潮还是低谷，都可以触及不同的市场，从而保证销售和运营增长。”夏进一步解释称。

    第一梯队身后的企业也纷纷谋动。11月，首创置业（02868）旗下子公司北京创新建业地产投资有限公司，击败16家知名地产企业，以17.7亿元拿下上海松江区商住用地，这是首创置业首次进入上海市场。此前首创曾有多次机会进入上海均未果。同月，首创置业又以10.2亿元拿下北京大兴区一宗土地。首创置业董事长刘晓光此前曾对包括21世纪经济报道在内的媒体称，公司将在核心城市尽可能多地增加土地储备。

    以兰德咨询总裁宋延庆的视角观察，这些企业拿地大多是补货的性质。与几年前情况不同的是，为上市单纯地增加土地储备面积和囤货的倾向大大降低。

    还有泰禾集团（000732.SZ）、卓越地产（01028.HK）等开发商，表达对未来的极端乐观态度。近期，在短短十天内，卓越集团在深圳宝安西乡和光明新区签下两个城市更新项目。卓越今年的拿地金额预计将超过全年销售额。卓越地产负责人公开表示，经过调整，卓越当前的方向很明确，就是要迅速做大规模。

    还有一些开发商明确地向21世纪经济报道记者表示，拿地是为了保持一定的发展速度。尽管调控政策有明显加码的趋势，但前述负责人认为，需求还是存在的。

    钱和土地的故事

    根据机构测算，恒大地产2013年销售额将超过千亿。按照万达集团董事长王健林的逻辑，那些真正在土地市场上一掷千金的企业是不缺钱的企业。

    亦有开发商向21世纪经济报道记者透露，今年的销售目标早已提前完成，到了年底，有意放缓销售速度，控制节奏。在职业经理人看来，投资者更喜欢看到的是稳定而持续的增长，而不是“大起大落”。一部分销售业绩将会在明年释放。在销售回款的支撑下，那些豪掷重金的企业变得更有底气。

    过去，人们会首先质疑那些疯狂扩张企业的资金链。但经历了几轮调控的洗礼后，上市公司一边拿地，一边努力降低负债率。中期业绩发布时，恒大的净负债率同比下降37.7%。

    尽管银行信贷不断收紧，但似乎并未对一些企业造成困扰。北京科技大学经济管理学院教授赵晓提供的数据显示，从2004年到2012年，房地产直接融资占比从30%上升至40.5%，融资金额增长6.5倍。而国内贷款占资金来源的比重从2004年的18％下降到2012年的15％。进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势仍在不断扩大。尤其是房地产信托新增规模与信托总量的占比明显增加。

    与频繁拿地动作相伴随的，是频繁的融资计划，尽管很多融资计划还未被批准，但开发商们相信，希望就在不远处。今年4月份，首创置业发行4亿美元高级永续证券。此前的2012年年末，首创置业首次获得了国际评级机构穆迪和惠誉的“Ba3”以及“BB+”评级。同期发行的20亿元人民币的有担保债券，则是首创置业香港上市以来在资本市场的最大一笔融资。2012年，首创置业还与中铁信托合作设立了“首创·中铁联合地产投资基金”。首创置业还在构建房地产投资基金，启动保险公司的债权计划。这些融资为企业拿地备足了子弹。

    品牌开发商与金融机构相融合的趋势也越来越明显。10月29日，万科出手逾30亿港元认购徽商银行在港IPO股份，成为后者的最大股东。房企与金融机构的融合趋势，是搭建地产金融的全体系架构。赵晓认为，对于房企而言，从前期的融资，到中期的按揭，以及后续的社区金融体验等，房企与银行股权层面的合作，可以有效降低交易成本。

    赵晓分析，从十八届三中全会公报透露出信息来看，土地改革是大势所趋，只有改革才能让农民真正分享到城镇化成果，但土地改革的过程不会一蹴而就。对于开发商而言，“震颤”还未来到。

    至少目前来看，房地产市场持续向好。宋延庆认为，唯一需要特别指出的是，不同城市的土地市场正在面临分化。一片红火的景象并不是在所有城市都发生。除了一些被夸大的空城、鬼城之外，还有一些城市不温不火，销售乏力。例如，常州、营口、乌海等。