一线城市进入存量房时代

本报记者 苏锶 上海报道

    住建部政策研究中心与高和资本11月24日联合发布报告《存量房时代的房地产市场研究》（以下简称“报告”）称，中国房地产市场，不论是住房市场还是商业地产市场，都开始步入存量房时代，尤其是一线城市房地产市场，更已提前迈进这一阶段。

    报告指出，在住房市场，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，表明住房市场开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。

    北京、上海、广州、深圳四个一线城市核心城区新增供应量已经很少，新建商住房主要集中在城市郊区。从四个城市存量房交易套数和新房交易套数比来看，平均达到2的水平，深圳在2010 年时甚至达到3的水平。四个一线城市住房市场，已率先进入存量房交易为主的阶段。

    同时，一线城市商业地产也已进入以存量房为主的阶段。尤其是城市核心地区，商业地产新增供应量更加有限。据统计，在北京，五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40%上涨到2012年的68%左右，而三环内写字楼土地供应比例从2010年29%降到2012年的15%。在上海，未来几年，核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。

    根据高纬环球预测，到2015 年，一线城市、包括部分二线城市，写字楼供应大部分位于城市非核心区。核心区写字楼发展，基本将以存量改造为主。“除一线城市率先全面步入存量房时代之外，随着房地产市场快速发展，建设规模的快速增长，二线城市也即将步入存量房时代。而在城镇化达到稳定阶段，城市人口规模不再有稳定增加时，三四线城市也必将步入存量房时代。”住建部政策研究中心主任秦虹介绍说，在存量房时代，住房市场将以存量房交易为主，新建住宅占比低，商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主，核心区域尤其如此。

    资本喜欢怎样的写字楼？在基金经理——高和董事长苏鑫的眼里，金融街控股（000402.SZ）开发的项目都值得买。11月21日，他在参加由中国房地产业协会牵头编撰的《中国商业地产蓝皮书——商务地产发展趋势》报告发布会解释道，这不是玩笑，而是从资本视角来解读商业地产的价值到底怎么来定价的问题。在他看来，有长期开发经验、较好的后期服务开发商开发的写字楼，有品质保障。而租金回报水平，将决定一栋写字楼的价值。

    其中，位置仍旧是最重要的影响因素。2013年6月，招商银行公告称，招商银行与金融街控股股份已经签署售楼协议，整体购买月坛南街四号楼，金额达39亿元。大型机构对于那些处于核心地段的商业物业一直虎视眈眈。

    但核心区域的写字楼新增供应已越来越少。在欧美商业地产市场，对已经建成并使用多年的商务楼宇收购、改造，重新定位出租，或提升价值后，再销售给投资者，已经是一种普遍运作模式。其中，较为成功的案例就是美国铁狮门公司对克莱斯勒大厦的收购改造，使之成为美国新的地标性建筑之一。

    安邦咨询董事长陈功称，如同很多国家已经经历过的一样，“大都市病”越来越严重的中国，未来50年势必也要经历一番城市的重构。“新型城镇化，就是城市的重构。城市道路需要重构，街区需要重构，广场需要重构，很多楼宇也需要重构，以让更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一个洁净、宜居的城市环境中。”陈功如是表示。