ASEA理事曹雨“圈地”不利海南旅游岛的长期发展

    《21世纪》：一些知名企业在海南“圈地”，占据大块土地，这种现象是如何形成的，在全国是否常见？

    曹雨：这种现象在内地也有。在海南比较常见的是，地产企业之所以能够获得大块可开发土地，起因在于帮助政府进行土地整理时，往往会优先获得二级土地开发权。这些土地整理，包括建设道路、市政工程等，政府的统一口径仍然是土地整理，而非一级开发，不过已经非常接近于一级开发。

    地产企业在参与土地整理过程中，先做土地利用规划，确定那些地块可以用，哪些不能使用，对于可以进行开发的土地进行整理，这就顺势找到自己钟意的土地，在这个过程中地产企业会向政府要土地开发指标，会优先取得土地的开发使用权。

    此外，房地产企业也可以在二级市场获取大块土地，在企业之间会通过协议、收购的方式进行大宗地块转让。

    《21世纪》：地产企业在海南“圈地”，这对海南旅游地产开发会有何影响？

    曹雨：短期来看，一些知名的房地产企业在海南从事旅游地产开发，会稳定海南旅游地产局面，海南孤悬海外，房地产抗波动能力小，其开发会带动海南旅游地产的发展，这也是海南地方政府乐见的。但不可否认的是，从其大块“圈地”也可以看出，这些地产企业也带有掘金的心态，有急功近利的成分。

    长期来看，地产企业大量“圈地”对海南旅游地产的发展不利。因为急功近利，以及旅游地产的无序、垄断开发，使得一些地方的自然生态环境被破坏，人们生活的公共空间也被挤占。我亲眼看到，海口红树湾的红树林被大量破坏，所剩无几；亚龙湾、月亮湾等大片的海岸成为私家海岸线，没有公共空间，只能穿过私家宅院的大厅才能走到海边。因为这些房屋建在海滩上，海滩成了业主的私属，更容易出售。

    《21世纪》：投资者在海南购房后，如候鸟一般短期度假，使得当地存在拥挤和空城交替出现的情况，旅游地产应当如何发展，解决这个问题？

    曹雨：这是一个老问题，海南到现在也没形成稳定的居住群落。不像欧洲的威尼斯等地，一年四季的游客较为平均。

    海南旅游季节性很强，冬季旅游爆发，人潮拥挤；夏天则无人问津。甚至一些物业经常找不到业主收物业费，以致夏天的时候物业费都是半价征收。

    海南国际旅游岛成立后，这种情况有所改观。海南地方政府也做过很多尝试，比如引进国内大型酒店等，但有很多也并不成功。

    这种情况，要随着海南旅游产业的自然发展而逐渐解决。随着全国人民对海南度假生活的认可，来海南稳定常居的人口会越来越多。

    在海南旅游业的发展过程中，只有企业自己去做配套是远远不够的，需要政府进行科学全面发展规划，增加相应的基础设施，同时开发商也要积极配合。旅游地产不能只靠高端项目的居住需求，具备各项功能、设施齐全、提供服务，才能让旅游地产名副其实。