恒大51亿北京夺地 供需不平难压楼价旺火

  　观点地产网 见习编辑 王静 临近岁末，北京土地市场再次端出盛宴，引一众房企争相分食。

　　11月21日，北京共出让土地6宗，其中现场竞价4宗，招标2宗。出让总面积73.69万方，共收土地出让金115.6亿元。其中恒大地产集团以51.35亿元夺得北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地，刷新年内北京总价地王记录。

　　截至当日，北京市2013年土地出让金已经超过了1600亿元。在剩下的一个月时间中，北京还有多宗土地将出让，因此全年土地吸金赶超2010年的最高纪录1640亿元，似乎易如反掌。

　　据悉，在当天成交的6宗土地中，4宗需要配建自住型商品房。至此，北京已经成功出让了17宗配建自住型商品房地块，总配建面积约达180万平米。今年北京市2万套自住型商品房用地供应的任务已经基本完成。

　　北京思源兴业房地产经纪有限公司总裁助理丁武对观点地产新媒体表示，北京年末土地市场再次“上火”，跟市场的供需不平息息相关。土地放量是个过程，如果加推力度不够，供应不能满足需求，祛火较为困难。

　　6宗地吸金115.6亿

　　在21日进行交易的土地中，前一日开始招标的2宗土地率先完成交易。华远和金秋莱太联合体以23亿元总价获得门头沟新城MC08-014/015地块和密云县水源路南侧地块开发权，绿地控股以18亿元总价获得密云县水源路南侧地块的开发权。据悉，两宗地均需配建自主型商品房。

　　而在当日现场竞价的4宗土地，共吸引近20多家企业参与竞争。其中尤以朝阳区东坝南区1105-654、656、658地块最为抢手，包括中海、中粮、住总并融创、远洋、保利并首开、恒大、葛洲坝并邦兴等7家房企均虎视眈眈。

　　经过22轮举牌，由保利与首开联合体以51.35亿率先到达合理价格上限。在竞配建环节，经过激烈角逐，最终恒大以总价51.35亿，配建11.2万平自住商品房的代价摘得。另据出让要求，该宗地还将配建建筑面积不少于16900平方米的“限价商品住房”。

　　其中，自住型商品房限价2.2万元/平方米，限价房限价9900元/平方米。粗略计算，刨去配建面积，该地块楼面价超过50000元/平方米，溢价率30%。

　　而在本月初，保利首开联合体曾以21亿加配建5万平自主性商品房和8500平限价商品住房，摘得同区域1105-660、661、665、666号地块。在刨除建设限价商品住房和自住型商品房后，实际商品房建设面积为35000平方米，按照保障房部分建安成本5000元/平方米计算，楼面价达37000元/平方米。

　　据查，该区域共推出3宗地块，有业内称其为“下一个孙河”。丁武指出，其处于五环边的地理位置及可观的区域发展前景，均可支撑高地价。

　　当日另一宗需配建自主向商品房的平谷地块，最终由中弘股份的全资子公司，北京弘轩鼎城房地产有限公司以5.2亿总价竞得。据悉，在价格达到合理价格上限后的竞自住房面积环节中，该地块面积被全部竞为自住房，共计9.12万平。

　　跟住宅用地的火爆相比，两宗小区商用地的出让过程较为平和。最终，首开以总价18亿竞得昌平区东小口镇两宗R22居住小区级配套公建项目用地。

　　供需不平难压火

　　北京土地市场似乎出现了一个怪圈。政府方面希望通过加大土地供应量来平抑房价，然而土地市场高烧不退，引来房企高价圈地，增加成本，助推房价，反而与其初衷背道而驰。

　　据统计，今年北京住宅类土地供应有望超过1200万平方米，仅低于2010年的土地供应高峰。但由于前2年土地供应的缺口较大，今年的土地供应实际在填补之前的不足。

　　“北京土地市场还是供需不平衡。”丁武开门见山地指出。他认为，土地供不应求，引来房企争抢，进而抬升价格，这是市场规律在起作用。

　　丁武认为，一方面，北京每年几十万人流入，需求旺盛。另一方面，北京土地一级开发过程缓慢，拆迁难度大，成本高，地很难出。土地和房地产市场供求不平衡带来价格不断往飞升。

　　除了加大土地放量，北京今年还推出了自住型商品房用地，此类住房价格比周边商品住房低30%左右。业内认为，这一举措将使‘夹心层’切实看到解决住房问题的希望，自住型商品住房将有效平抑各区域普通商品住房价格。对此丁武指出，随着自住型商品房量的加大，可能把房价拉下来，但平均房价意义不大。

　　“随着土地规划类型的细分，整个市场也在分化。”丁武对观点地产新媒体表示。开发商在京拿地热情高，是因其看好北京房价未来上涨趋势。然而，自住型商品房因其成本较高，利润较低，且价格受到限制，不啻为对房企实力的一个考验。这将促使房企进一步分化，集中度越来越高。越有优势的企业才越能接到项目，成本越低。

　　另外，自住型商品房，因为价格受限制，能够稳定一部分人的预期。然而因其供应量增加，相应挤压了纯商品房用地供应，土地市场竞争将更加激烈，未来纯商品住宅的拿地成本将更高，房价亦会水涨船高。

　　因此，丁武认为，短期调控会起一定作用，但是如果大环境不变，这个作用就会消解掉，还是要期待长效机制。