乌镇到青岛 绿城经营“复制性差的”养老地产

  　观点地产网 李雯露 继乌镇试水“学院式”养老模式之后，绿城似乎有意将其养老地产下一步发展指向青岛。

　　消息人士透露，绿城近日已在青岛即墨圈了1000多亩土地，准备做养老地产。

　　乌镇到青岛？

　　据青岛业内人士介绍，绿城在青岛即墨圈千亩土地，就是最近这段时间的事。

　　据了解，这片土地位于即墨市蓝色硅谷附近，目前尚未有任何开发进展。

　　“眼下，绿城在青岛的开发重心还是在深蓝中心这个项目上，即墨这一块对于他们而言，也只是增加土地储备而已。去年该区域仅卖掉了2万平方米的房子，就即墨市的市场情况来看，这个项目在一段时间内根本没法开。”业内人士如是说。

　　不过，上述说法并未得到绿城方面的确认。

　　绿城相关负责人在接受观点地产新媒体采访时表示，目前尚未收到这方面的消息。

　　“现阶段，公司在养老地产方面的项目主要还是在乌镇，其他地方暂时没有，我们一直也在看项目，但未进入具体的实施阶段。” 该人士如此表示。

　　自2012年9月，绿城集团董事长宋卫平公开宣布在桐乡乌镇项目中规划600多亩用于养老地产项目之后，绿城在乌镇的养老实验一直备受关注。

　　“明年差不多这个时候项目就建成了。”今年11月15日，宋卫平在出席某活动时表示，乌镇项目共占地600亩左右，50万平方米的社区，其中有100亩的寄宿制学院，可以容纳1万余名老人。

　　“楼盘产品倾向于舒适型，退休两口子8000块钱，住我们园区肯定没问题。两老口住90平方米，可以自己做饭，也有食堂，平时可以在学院里学习。”他还介绍，绿城的学院和大学唯一的不同就是有棋牌室，每年会举办四次麻将比赛和桥牌比赛。而以后这个学院的学员要普及到农村五保户。

　　绿城在乌镇的尝试被宋卫平称为“学院式”的养老模式，即以大学的组织形态、学分的形式、杭师大研究老年人的课程体系来做管理，让老年人重回学校的环境，解决目前养老中的很多问题。

　　“颐、乐、学，还得加一个‘老有所为’。”宋卫平透露，绿城有可能会为此成立一个名为“老有所为”的公司。

　　养老地产与转型

　　经过2012年的“生存危机”，宋卫平有意让绿城转向综合开发，而发展重点布局则放在养老地产上。

　　绿城集团执行总经理傅林江亦曾公开表示，绿城未来将告别纯高端地产的发展模式，积极向养老、旅游等多元化模式转型。

　　事实上，外界对于绿城如此看重养老地产背后的原因一直充满好奇。

　　近日，宋卫平给出了自己的答案，“我进入这个行业有两个原因：一方面觉得要善待老人，另一方面自己实际观察到老人有这方面的需求。”

　　据他介绍，在观察绿城所建楼盘之后，宋卫平发现，使用小区时间最长，同时也是最依恋小区的人就是老人。

　　“孩子们要上学，中年人在外忙事业，只有老年人留在了住房里。这些老人中，部分本来就住在城里，从其他住宅区搬过来，还有一部分是从外地甚至是农村过来的。他们有些人能适应这里的生活，有些则不能适应。我一直在想，如何让老年人适应城市生活？”宋卫平如是说。

　　不过，在分析师看来，绿城将养老地产视为未来转型的一个方向，原因并非这么简单。

　　“在经历2012年生存危机之后，绿城一直想转型轻资产模式，以前那种拼命拿地、利用高杠杆去追求增长的发展模式已经不再被该公司认同，因为这样又会将负债率提上去。”该分析人士续称，通过养老地产的概念去开发，能够为其低成本拿地创造条件。

　　实际上，宋卫平亦于日前表示，希望浙江政府以成本价为绿城提供土地。

　　“绿城能够解决资金问题，而政府需要做的就是以成本价提供土地。”宋卫平还表示，建议浙江政府做一个养老产业规划，养老地产由绿城带头。希望以后每个地级市都有类似乌镇项目的学院，政府在政策上支持绿城。

　　不过，在研究人士看来，绿城会增加他们在养老地产、旅游地产等方面的投入比重，但若谈及转型、大规模的去做仍不太可能。

　　“在与分析师沟通的过程中，绿城方面也只是说在这方面是一个尝试。我觉得，绿城也不太会大规模的去做养老地产，而是可能在他们高端的物业之中增加养老地产的面积。”

　　该研究人士表示，未来，养老地产的确存在广大的发展空间。

　　“经过走访之后，我们也发现了很多开发商都有比较好的模式，但却存在一个现实的问题：养老地产的商业模式复制性比较差。”

　　他进一步解释称，因为养老是一个更加区域性的问题，每个地方的财政、社保、老人的情况等千差万别，所以不同地方的产品支持也必然是不同的。

　　“当然，项目层面确实不缺乏成功的项目，但谈及能否复制，这无疑是一个问题。”该人士续称，目前阶段，绿城的养老地产主要还是为住宅地产服务。对于国内众多开发商来说，养老地产如要成为一个重要的盈利增长点，估计得等到80后退休。