告别“提袋率”追求“上座率”

　　深圳购物中心现业态调整潮,租金两极分化加剧

　　喜欢逛街的市民会发现,深圳购物中心里的餐饮、娱乐类店铺越开越多,同一家购物中心今年的面貌和去年大不同。

　　记者采访获悉,随着深圳购物中心的增多与业态调整,租金出现更为明显的两极分化现象。在业内看来,这是零售业受电子商务冲击所带来的“创伤”,也是购物中心根据市场变化作出转型的“后遗症”。

　　新兴商圈低价吸引商户

　　记者近日采访获悉,成熟商圈的购物中心租金维持高位,而多数新兴商圈正处于“放低身价”吸引商户的阶段,导致深圳购物中心租金两极分化加剧。

　　高力国际研究显示,2013年第三季度,深圳市大型购物中心首层平均租金为902.98元/月/平方米,环比上升0.45%。购物中心租金两极化明显表现为,成熟商圈的优质购物中心,如万象城、金光华广场和福田COCO PARK,租金均在1000元/月/平方米以上;而在新兴商圈,招商问题突出,尤其是宝安和龙岗的购物中心,均希望通过租金优惠吸引和培育优质租户,故租金仍定位在较低水平。

　　研究显示,今年第三季度,深圳零售市场比较沉静,无新增购物中心开业,新进驻品牌较少。预计未来多个新增项目将集中在第四季度入市,第四季度预计有6座大型购物中心将正式开业,包括沙井京基百纳广场、万科广场等,共计约67万平方米新增供应投放市场,其中超过70%集中在宝安区和龙岗区。

　　购物中心集体“改头换面”

　　租金分化的加剧与购物中心招商状况、商户业态调整关系密切。业内人士表示,成熟商圈调整业态进行换租,租金因其前期良好的声誉和成熟的商业环境会逐步提升,而新的商圈仍在培养期中,吸引商户入驻能力较弱。

　　购物中心里百货、娱乐及餐饮的最佳比例曾被认为是5∶3∶2,但这一“金科玉律”如今正在被打破。

　　在供应持续增加和消费需求增长减慢的环境下,差异化定位、增加客户体验成为购物中心提升竞争力的主要方式。深圳购物中心集体“改头换面”。

　　世联地产研究显示,在进行购物中心品牌格局发展分析中发现,万象城、海岸城、COCO PARK、KK Mall等大型购物中心其品牌结构的变化,不约而同地体现在其美容美发、餐饮、儿童、休闲娱乐等体验式业态。2013年与2012年进行对比,万象城休闲娱乐品牌量增长率达到100%;海岸城餐饮品牌量增长率达到47.8%;COCO PARK的美容美发品牌量增长率达到200%。

　　转型升级迫在眉睫

　　事实上,深圳未来几年的购物中心供应量仍会较大规模增加,如何吸引客户并提升客户回头率,成为购物中心面临的重要挑战。

　　世联地产零售业务研究员介绍,购物中心开业的前提是招商满租率达到70%,以一家约6万平方米的购物中心计算,就需要150—200个签约品牌,然而,这个庞大的品牌商户资源体如今正面临线上线下的夹击。线上,电商不断抢占市场份额;线下,商户面临“三高一低”的状态,分别是人力成本高、租金高、税费高、利润低。

　　该研究人员表示,在商户资源有限、开业率难以保证的状况下,商业地产发展商纷纷进行多资源的跨界整合发展,加入餐饮、休闲、娱乐等业态。这也成为其保证项目开业率、完善资金链条的一个路径。长期研究购物中心业态的一位专家分析,购物中心随着电子商务发展进行转型升级是迫在眉睫的。