SOHO中国上海“触礁”

本报记者 童洁 邱桂奇 

　　上海报道

　　对于曾经出演男一号的潘石屹而言，很难去分辨他言行举止的真假。

　　两个多月前的SOHO中国中期业绩发布会，潘石屹联袂夫人张欣特意制作了一段视频，潘石屹在视频伊始迫不及待地说：“今天我可以非常高兴地告诉大家，SOHO中国的转型成功了。”那边的喜悦表白言犹在耳，这边SOHO中国已经爆出整售上海三个尚在开发中的商业项目，进而引发了业界关于“潘石屹撤离上海”的猜测。

　　SOHO中国董事长潘石屹公开回应称，SOHO中国在上海投资近500亿元，占总量的75%。公司同时看好北京、上海未来的市场，目前，正在优化投资结构，增大在北京的投资，达到两地平衡。同时他还说“开门做生意，买进卖出很正常，大家千万别过度解读”。

　　不管巧舌如簧的潘石屹如何辩解，更多的业内人士相信SOHO中国转型成功仅仅是假象。进入上海多年，SOHO中国显得与上海市场格格不入，与复星国际的官司一审败诉，上海的各个项目开发进展缓慢，资金承压严重，管理团队不稳定等等一系列问题考验着这家曾经的明星企业。

　　业内人士指称，SOHO中国由售转租的战略转型是出于市场形势变化下对长期企业利益的考虑，但在此过程中必定会产生“阵痛”，无论是其发展规模还是在投资速度上都会受到该转型战略的消极影响，导致中短期盈利能力下降，需要通过其他方式来实现资金周转。

　　一位不愿具名的开发商高管则对中国房地产报记者表示，由于担心SOHO中国的项目出现负面影响，上海市相关部门对于SOHO中国的项目审批相对认真且严格。

　　盈利遇阻？

　　SOHO中国是次拟整售的三个项目为位于静安区曹家渡板块的静安广场，位于虹口区的海伦广场、虹口SOHO，均为SOHO中国在2011年买入，总收购价约为56亿元，目前均未建成。

　　克而瑞研究中心分析师薛建雄认为，迟迟未动工的原因主要在于SOHO中国看不到项目未来的收益。“感觉项目建成之后卖不出好价格，所以就一直不敢动，倘若这些项目建成之后零售，资金成本将会远远超出他们的预期，再加上售价上不去，所以老潘玩不下去了。”

　　潘石屹的“上海梦”从收购“上海第一烂尾楼”——东海广场开始。几经转手的东海广场在被SOHO中国改造升级后终于获得市场认可，超乎预期的去化效果也让潘石屹尝到了甜头。而后，SOHO中国便迅速在上海展开扩张，至今，SOHO中国已在上海顺利拿下12个项目，累计耗资达287亿元。

　　不过，伴随迅速扩张的是后遗症的凸显。截至目前，SOHO中国在沪的12个项目中，仅有3个项目正式运营，其余的9个项目大多处于施工建设阶段，甚至有个别项目尚处前期规划阶段。

　　开发周期的冗长已经成为SOHO中国在沪发展过程中的问题之一。

　　在位于四平路海伦路路口的SOHO海伦广场现场，记者看到的是一幅慢条斯理的施工景象。

　　“SOHO海伦广场就在我家门口，巴望了好几年，如今还没高出地平线。”一位名为“信马由姜”的网友在新浪微博上如此说到。 

　　在现场记者还观察到，SOHO海伦广场施工铭牌显示该项目的预计竣工时间为2014年2月4日，但就现在的施工状况来看，想要在不足四个月的时间内完成施工，几乎是“天方夜谭”，延长工期亦成为必然。

　　值得一提的是，施工超期的现象在SOHO中国的项目建设过程中已经屡屡发生。今年6月，SOHO复兴广场工地外的施工铭牌显示，该项目应从2011年4月23日开工，至2013年7月1日竣工。可日前记者进行实地走访时发现，该项目施工铭牌上标示的预计竣工时间已经改为2013年12月31日。

　　薛建雄认为，就当下的市场来看，即使SOHO中国众多项目同时完工，也将面临严峻的销售形势，因此拖延工程进度是一个很好的缓解办法。

　　偶然与必然

　　2012年8月16日SOHO中国高调宣布，将告别以往的散售模式，从“开发—销售”转向“开发—自持”。自此，SOHO中国走上艰难的“转型之路”，其在上海的扩张更是屡屡碰壁。有分析人士认为，SOHO中国输掉了“外滩地王案”的一审，又在竞争“东八块”时败下阵来，加上目前多个项目尚未建成，难以实现资金回笼，从而让潘石屹做出了减持的决定。

　　根据公开资料，从2009年到现在，SOHO中国上海所有项目的投入已经高达287亿元，并且至今未完工的8个上海项目，再加上今年4月刚刚斥资31.9亿元夺得的建筑面积达10.5万平方米的古北商办地块，后续必定还要追加大量成本投入。

　　在此背景之下，SOHO中国负债率节节攀升。SOHO中国往年的年报显示，2009年至2011年，SOHO中国的净资产负债率分别为-13%、-57%和-10%，到了2012年，这一指标由负转正达到2.6%；今年上半年，SOHO中国净资产负债率再上升至14.3%。

　　因此，SOHO中国企图倚靠自持战略来实现高周转几乎是“天方夜谭”。以目前已经满租的SOHO世纪广场为例，其可租建筑面积为42954平方米，其中99%作为办公出租。记者在网上查询到，其日每平方米租金平均为7.5元左右，那么，在满租的前提下，SOHO世纪广场年租金收入为1.16亿元左右。而SOHO中国收购此项目总价为18.9亿元，即使该项目不再继续增加成本，以年租金除以收购代价计算，该项目年租金回报率仅为6.13%，完全收回该项目的投资回报期将达16年之久。

　　对此，潘石屹曾公开表示，自今年初开始，土地市场竞争越来越激烈，价格不断攀升，市场回报空间越来越小。散售物业的投资者回报率降至3%，而房贷利率高达7%。如果没有租金上涨的支持，这些资产的高价格将难以为继。

　　今年来上海的商办市场始终颓势难改。戴德梁行研究部第三季度报告称，上海甲级写字楼平均租金今年以来连续三个季度出现下滑，总体租金水平环比下调0.93%，至每天每平方米8.60元。

　　戴德梁行研究部分析师指出，平均租金的持续回落反映了在全球经济增速放缓影响下，租户需求受到挤压。年底前预计将有约40万平方米的新增供应出现，总体空置率短期内会有所上升。

　　前仁恒置地上海公司副总经理姚伟示表示，SOHO中国陷入目前的局面并非偶然，潘石屹进入上海的做法像一个低吸高抛的投机客。

　　“SOHO中国采取的做法经常是低价收购一栋烂尾楼，然后做一番简单的包装，再以高于市场行情很多的佣金作诱饵，招一批意志力特别强大的销售人员，以死缠烂打、大海捞针的方式对外推销。”姚伟示说。

　　多位上海地产界人士也向记者表示，SOHO中国更像是一个财务投资公司，而不是房地产开发商。

　　一位商业地产公司投资部高管指出，当初SOHO是以散售为模型来测算地价的，现在转做持有运营，租金不够支持。而外滩地块的官司，复星首轮胜诉，二审结果还未明。“这也打击了老潘投资上海的信心。”