房产调控弱化还是愈演愈烈

　　十八届三中全会公报强调市场机制，意味着房地产调控将趋于弱化。 摄影 李里

　　本报记者 吉雪娇

　　面对日益看涨的房地产市场，近日深八条、京七条、沪七条先后出台，日益蔓延的调控潮将“看得见的手”的发条不断拧紧。在各界的严阵以待中，12日晚间公布的三中全会公报却好似一团软绵，让所有隐隐积蓄的力量扑了个空。公报全文没有直议“房事”，此前被热议的房产税及小产权房“芳踪”杳渺，唯一提及的“建立城乡统一的建设用地市场”也并非“新菜”。究竟是“沉默是金”还是蓄势待发，在相关具体措施未尘埃落定之下，各方预期也在逐渐发酵。

　　农地入市难成规模供应

　　被视为楼市下半场的最大转折点，十八届三中全会公报在房地产领域只用墨于“土地改革”。

　　“建立城乡统一的建设用地市场”大方向已是板上钉钉，但在业内人士看来，由于农地确权工作尚未完成，法律障碍较难破除，在短期内尚难实现城乡建设用地自由流转。这意味着城镇建设用地规模将不会有明显增加。

　　11月11日，中国国际金融有限公司发布报告称，三中全会推出的改革蓝图可能会加速房地产泡沫的破裂。改革越成功，房地产泡沫破裂的时间越早。国务院发展研究中心研究员王国华向记者表示，“中国人均占有土地面积有限；中国粮食安全始终是悬在国人头上的一把剑；中国目前处于加速推进城镇化过程中，对土地的需求如饥似渴。鉴于以上，中国对土地垄断局面将持续相当长的时间，在农村宅基地和集体建设用地的流转方面，不可能开很大的口子；即便要开也是走碎步、开小口。”

　　“目前中央关于农地流转有两条规定：自愿有偿和用途管制，但在实际操作中往往被规避，一些企业通过流转取得农地后，往往改变用途，进行商业开发。而一些土地流转的过程也不规范，往往是企业与村社合谋完成，并未征求农民意见。”王国华说。

　　著名房地产评论员陈宝存表示，通过增加农民的财产性收益，土地流转过程中农民利益获得保障，加大征地拆迁安置补偿，土地价值大幅提高，房价将会进入一轮上涨周期。重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长童大焕也认为，随着城乡建设用地市场一体化，地方债失控的势头有望得到遏制，但因此而期待房价下跌的愿望一定会落空。因为房价涨跌不取决于土地制度，而取决于楼市供应量和人聚财聚人散财散的城市化规律。城市化过程中，稀缺的是特定城市空间，而不是土地，人聚的地方，地价房价一定持续上涨。

　　“市场化”有利于长远发展

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，三中全会不会提及具体到房地产的相关改革方案，但在楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化行政手段，回归市场化是一个大方向。“三中全会对房地产业的影响主要在于改革的深化程度，包括要素市场发育，城市化城镇化进程，调整政府和市场关系，保障体系完善四个方面。”原住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示。

　　以市场为核心，“去行政化”意味渐浓，这是否意味着以限购、限价为代表的短期行政手段迅速退出市场？对此，CRIC研究中心分析师杨晨青认为，在三中全会制定的框架之下，未来以限购政策、商品房预售证监管为核心的行政性手段逐步退出应是大势所趋，但短期来看，由于市场供求矛盾依然激烈，住房问题的社会舆论压力依然较大，因此去行政化只能采取逐步落实的方案，尤其是房价偏高的一线城市，至少最近两年之内，限购和限价将依然在局部维持执行。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》还未公布，其中将会提及房地产、住房保障。公报未直接提到房地产，说明这个行业并非改革重点领域。另外，强调市场机制，也就意味着房地产调控将趋于弱化，与此同时形成住宅供应双轨制，政府主导保障房，市场主导商品房。