四季度房价或因惜售而继续上涨

　　提要：“从目前市场情况来看，房企销售任务完成得非常好，很可能在四季度的最后几个月开始追求高利润，并且囤房惜售。”北京中原地产市场研究部总监张大伟在接受记者采访时表示，“如果在今年年底两个月楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨，这也凸显了调控的难度”。

　　“从目前市场情况来看，房企销售任务完成得非常好，很可能在四季度的最后几个月开始追求高利润，并且囤房惜售。”北京中原地产市场研究部总监张大伟在接受记者采访时表示，“如果在今年年底两个月楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨，这也凸显了调控的难度”。

　　根据中原地产市场研究部统计数据，截至目前，已经有28家房企公布了前10个月销售业绩，销售额都超过年度任务的九成，万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩，大部分房企都将创造本企业的历史最高销售记录。前10个月，28家房企总销售业绩突破了9928亿，同比涨幅达33%，10月单月销售额合计达到了1292亿。

　　“各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在开发商手中。”张大伟指出，目前来看，整体市场因为“国五条”力度较弱，大部分城市房地产市场依然延续之前的市场走势，虽然涨幅放缓，但上涨趋势未变。一、二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌，2012以来过多的信贷供应是出现市场反弹的主要原因。

　　链家地产市场研究部研究员张旭表示，房企销售火爆主要得益于两方面：一个是2013年处在较为宽松的政策期内，随着市场信心恢复，限购等杀伤力较大的政策对房地产市场的影响力慢慢减弱。另一方面，2013年年初出台的政策只在个别城市落地，并未对整体市场造成明显冲击。此外，从需求角度来看，观望需求持续入市，除了一、二线城市需求强劲外，在部分三、四线城市需求也比较活跃。

　　张大伟强调，从目前市场走势看，大部分房企对利润上涨已经形成共识。在这样的情况下，部分一、二线城市的购房者已经陷入恐慌，造成各地“日光盘”迭出。此外，因为房企都处于惜售状态，楼市在四季度依然上涨的趋势很难改变。“值得指出的是，虽然房企销售额明显上涨，但利润率则有所下滑”。

　　据同花顺iFind数据显示，在楼市回暖背景下，房企销售毛利率却悄然降至近3年的新低：2013年三季度这一数据已下滑至33.29%，而此前的2011年及2012年销售毛利率分别为39.74%、37.34%。

　　张大伟认为，随着楼市分化，不仅一、二线与三、四线城市分化，一、二线城市之间也可能逐渐分化，城市内部的郊区与城区也有可能分化，房地产行业的平均利润率将有可能继续下调。

　　“绝大多数一线房企都采取高周转模式，策略是推行产品标准化和管理标准化。在未来几年内，行业平均利润率每年将降低1-2个百分点左右。”张大伟称，平均利润的降低对房企的专业化要求更高，房企之间的竞争也可能会越来越加剧。