保障房能否促房价走稳

　　文/本刊记者 甄爱军

　　文前提要：保障房建设受到更高的关注，2015年保障性住房覆盖面将达到20%左右。这样的变化会让房价上涨压力由此而得到缓解。从长期来看，这也会促使房价逐步走向平稳，并最终实现健康发展。

　　保障房再受重视

　　市场对保障房的关注，再次陡然升温。

　　中共中央政治局10月29日就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时指出，“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户），到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

　　中央高层的这一表态，使得市场对保障房的关注度得以提高。近两年来我国保障房建设计划呈缩减趋势，2012年的建设由2011年的1000万套下调至700万套，而2013年，这一指标又缩减到了630万套，这样的变化难免会让人产生误解。但中央政府的此次表态，则彻底扭转了这样的看法。

　　近年来我国保障房每年的实际完成情况还是比较理想的，如2011年实际完成量为432万套，相比计划完成量的的400万套，超过计划32万套；2012年也超标5万套。截止到今年9月份，保障房的完成量达到了410万套，对比全年的470万套的计划，仅存60万套的“欠账”，而按照此前的速度估算，在今年4季度完成全年计划基本无虞。

　　数据表明，自2011年以来，我国保障房已经完成开工2385万套，与整个十二五期间3600万套的计划量还有1215万套的差距。相比近两年来超过600万套的计划，完成指标应该没有问题。

　　政府、市场分工

　　政府的表态，意味着政府与市场有了明确的分工。

　　由于各种各样的原因，在之前很长一段时间内，政府在住房保障方面的工作力度不够，导致社会各个收入阶层人群全部涌向市场，变相促使房价过快上涨。但问题在于，让中低收入者被动进入市场与高收入人群竞争，这显然是并不合适的。而现实情况是，房价的过快上涨引起社会普遍不满，尤其以中低收入者为甚。

　　因此，建立多层次住房供应体系，已迫在眉睫。因此习近平总书记此番提出，“从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”，被市场解读为是顺应时代发展之举。

　　专家分析指出，政府、市场分工，是今后很长一段时间内楼市的一大特色。此前很长一段时间内，政府在住房保障方面的“缺位”，使得住房保障相对滞后。但这种状况必将得到改善，习近平总书记要求政府“补位”， 为困难群众提供基本住房保障，因为“总有一部分群众由于劳动技能不适应、就业不充分、收入水平低等原因而面临住房困难”。

　　基于这样的判断，复旦大学房地产研究中心尹伯成教授表示，政府和市场会各有分工。政府要做到的就是加大供应建立多层次住房供应体系，在我国居民的住房需求也日趋分化的情况下，为满足不同类型的需求变化，做到“低端有保障、高端有市场”。

　　长效调控机制确立

　　如果从更为宏观的角度来考量，住房保障关注程度的升级，其实是时局使然。以长效机制调节供求关系，是新一届政府调控主要方向。

　　中国指数研究院专家指出，中央最高领导人在此时对住房问题发声，与三中全会后有望出台的新型城镇化战略、户籍制度改革、土地制度改革、财税制度改革等多项内容密切相关。随着户籍制度改革的不断推进，新增城镇人口仍将以平稳的速度继续增加，解决好城镇居民的住房问题显得尤为重要。

　　如何缓解供需矛盾呢？习近平总书记强调，“要完善土地政策，坚持民生优先，科学编制土地供应计划，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地。要完善财政政策，适当加大财政性资金对保障性住房建设投入力度。”

　　专家表示，这一系列的举措将共同推动房地产市场长效机制的稳固建立，从而在保障居民住房需求的同时，促进房地产业继续平稳健康发展。

　　目前已有地方政府开始进行探索。10月下旬，北京（楼盘）市多个部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（“京七条”），将房地产市场总体思路转变至“低端有保障、中端有政策、高端有控制”，年内2万套“自住型商品住房”供地计划的推出更是受到各方关注。根据北京市目前年均新增商品住宅约10 万套的规模计算，2 万套自住型商品住房占其比例将接近20%，入市后势必将对所在区域市场形成一定影响。中国指数研究院有关人士分析指出，作为房价快速上涨的代表城市，北京市此举是地方政府从供应端入手调节供需结构的有益尝试。

　　未来房价如何发展

　　政府归政府、市场归市场之后，房价会如何发展？

　　房价在短时间内有没有可能回落？“这需要根据不同城市的实际情况来进行判断”，尹伯成指出。在他看来，诸如北京、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）等一线城市，以及杭州（楼盘）、南京（楼盘）等热点城市，属于开放性市场，需求过于旺盛，所以回落的可能性是微乎其微。他说：“不仅不会回落，我认为在短时期内还面临不小的上涨压力。”但对于诸如贵阳、常州（楼盘）等二、三线城市，由于供应量已经超过了当地的需求量，呈供大于求局面，未来房价上涨的可能性也不大。

　　从整体市场来看，目前仍然处于供不应求的局面。来自中国指数研究院的数据表明，2010 年以来，我国住宅用地供应量较此前呈现大幅提升，2010～2012 年的年均供应面积由此前的6.5 万公顷迅速提高至11.7 万公顷，2012 年末全国商品住宅的竣工面积也达到了7.9 亿平米。但与同期商品住宅9.8 亿平米的销售面积相比，土地、住宅的供应似乎仍显不足。为充分满足居民与日俱增的住房需求，加大、加快供应是最需解决这个问题的第一要务。

　　从长期来看，住房保障与市场分开之后，势必分流部分市场需求，因而这对缓解房价上涨压力将起到积极的作用。尹伯成表示，中低收入人群的住房问题由政府解决之后，意味着有20%的市场需求转移了出来，因此上涨压力由此而得到缓解。而从长期来看，这也会促使房价逐步走向平稳，并最终实现健康发展。