黑石重金入股深国投商置玩转“豪门盛宴

　　11月4日,总部位于深圳的商业地产开发商深国投商用置业有限公司(以下简称“深国投商置”)对外称,世界最大的房地产基金投资管理人黑石与中国工商银行旗下香港全资子公司工银国际,将分别购入该公司40%及6%的股权。

　　深国投商置称,交易完成后,深国投商置的总资产值将超过20亿美元。

　　经济观察报从深国投商置香港合作方获得的信息显示,此次交易的对价为4亿美元。

　　事实上,作为国内商业地产领域少有的外表光鲜美娘子,从2003年成立至今,深国投商置已先后委身于众多国际、国内豪门。这些巨头包括美国西蒙地产集团、摩根士丹利房产基金、沃尔玛、新加坡嘉德置地,国内的华润集团乃至手握重金的国内私募投资基金龙柏宏易。

　　但深国投的众多婚姻都没能持续多久。

　　黑石入股

　　在被传即将在香港上市一个月后,携重金进入深国投商置的却是国际资本巨头黑石。

　　11月4日,深国投对外称,世界最大的房地产基金投资管理人黑石,与中国工商银行旗下香港全资子公司工银国际控股有限公司,将分别购入该公司40%及6%的股权。

　　这是继去年从华润集团下嫁名不见经传的龙柏商置(龙柏宏易旗下商业地产并购基金)后,深国投商置在资本市场的又一次大动作。

　　2003年成立的深国投商置,早年是沃尔玛在国内新店的开发建设工具。

　　官方资料显示,截至目前,深国投商置已开业购物中心12家,项目重点分布在珠江三角洲、长江三角洲和环渤海等地。根据该公司发展规划,到2014年,预计开业的购物中心数将达到20家,2016年,这一数字能达到50家。

　　对于是次吸纳战略投资者黑石与工银国际控股有限公司,深国投商置官方以董事兼CEO丁力业口吻给出了说法,其称,此项交易别具意义,黑石作为战略合作伙伴,可以凭借其经验的广度与投资的深度帮助深国投商置提升业内地位,加速在中国的业务网络扩张。

　　丁力业在接受媒体采访时称,与黑石一见钟情,合作协商仅历时短短几个月,黑石入股将对公司的投资以及与资本市场对接起到很大促进作用。

　　丁力业强调,黑石的国际地位、投资经验和网络会对未来发展提供很大帮助;工银国际的入主,会进一步稳固和加强我们与国内银行的关系,对我们在内地开展业务有很大帮助。

　　丁还透露,股权收购交易完成后,将会很快召开董事会,制定公司发展新策略。

　　但事实是,黑石与深国投商置的“谈情说爱”至少在今年5月份前就开始。而且黑石与工银国际是受邀入股。

　　经济观察报获得的信息显示,今年5月10日杭州西溪印象城开业,这天也是深国投商用置业集团十周年庆典活动日。香港特别行政区前财政司司长、黑石投资集团大中华区主席梁锦松出席了当天的活动。

　　按照深国投商置内部的说法,梁锦松在当天“阐明了黑石集团的投资战略,表达了对中国商业地产强劲发展的信心”。

　　在今年早些时候,梁锦松表示,黑石非常看好中国房地产的长期表现,投资很多,除了住宅地产,其他跟地产有关的物流等也都有很多机会。

　　资料显示,黑石房地产基金创立于1991年,是世界最大的房地产机会投资管理人,管理超过640亿美元投资资金。

　　而黑石只是深国投今年的第二笔引资。早前今年5月份,凯雷投资集团也曾以收购深国投商置旗下苏州印象城和杭州古墩印象城49%股权为依托,与深国投商置建立了战略合作伙伴关系。

　　豪门盛宴

　　现在来看,在深国投商置身上,去年退出的华润集团做了一桩亏本的买卖。

　　此次,黑石等财团获得深国投商置46%的股权共投资了4亿美元左右。2006年10月,华润深国投投资有限公司(以下简称“华润深国投”)以17.4亿元的代价控股深国投商置的母公司深圳国际信托投资有限公司。

　　2012年,华润深国投出让深国投商置的50%股权,最终以9.56亿元的价格被深圳市龙柏商置产业投资基金企业收购。

　　这也意味着,在一年多时间内,龙柏商置的资产已获得的两倍以上的溢价。

　　多年来,深国投商置一直周旋于众多巨头之间,其真实的状况外界知之甚少。

　　高通智库2009年的一份深度研究报告称,深国投商置自有资金实力弱,构建核心竞争力的资源均为外部资源(金融、商业资源),环境变化导致经营状况的显著波动,在建和储备项目停滞现象多。

　　事实上,自有资金实力弱的深国投商置,主要是借助合作伙伴的长期资本以及母公司的资金资源,实现滚动发展。

　　这种方式突出表现在,10多年来,深国投商置一直依赖于通过项目转让和股权交易充实自有资金,壮大资产规模。“深国投商置的现金流平衡方式,在一个阶段只有不断有新的外资长期资金注入,方能维系。”一位接近深国投商置的人士对经济观察报记者表示。

　　在上述人士看来,已投入的资金由于缺乏退出渠道,形成了资产沉淀;而外资的资金投入受环境和政策影响,可追加的投资能力严重受限,这直接影响到深国投商置的整体发展。

　　除此之外,深国投商置自身的资金构成绝大部分仍为贷款、信托、过桥资金形式的债权融资。

　　但深国投商置的最大能力在于跟豪门之间的资本联姻。

　　高通智库的研究报告显示,深国投商置寻求合作伙伴的标准一是具有突出的房地产融资能力,在房地产金融领域有丰富经验和良好业绩,二是拥有出色的商业地产运营管理经验,可以为开发的商业地产提供高附加值服务。

　　高通智库称,深国投商置在自身竞争力上明显不足,更多依赖外部伙伴。

　　这一状况至今都没有改变。深国投商置在今年先后引入凯雷投资和黑石便是证明。“深国投商置,天生不是一个开发商,从其与凯德商用、西蒙的合作方式上看,比起这些巨头的后期招商管理能力,深国投商置不可能在运营上有所作为;深国投商置所有的,是与内地地方政府的沟通能力,以及项目开发建设的管理。”高通称。