引黑石、凯雷入股铺路 深国投商置上市进行时

    观点地产网 陈业 当华润选择退出深国投商置的缘由，随着时间后移，成了个谜时，接手深国投商置的新东家龙柏商置，却已将深国投商置推向了更大的发展平台。

　　11月4日，深国投商用置业有限公司宣布，世界最大的房地产机会投资管理人黒石，与中国工商银行旗下香港全资子公司工银国际控股有限公司，将购入公司40%及6%的股权。

　　而据外媒报道，此项交易中黑石投资了4亿美元左右。并称这笔交易正值中国许多房地产集团遭到贷款限制之际，尤其是融资买地受到限制，从而让黑石这样的境外投资者有了机会。

　　深国投商置公告显示，深国投商置投资来自于黑石房地产亚洲基金，公告另外也显示，于交易完成后，深国投商置的总资产值将超过20亿美元。

　　吸纳黑石

　　对于是次吸纳战略投资者黑石与工银国际控股有限公司，深国投商置董事兼CEO丁力业表示，此项交易别具意义，黒石作为战略合作伙伴，可以凭借其经验的广度与投资的深度帮助深国投商置提升业内地位，加速在中国的业务网络扩张。

　　不过，对于深国投商置此次吸纳战略投资者，光大证劵分析师谢皓宇认为，作为主力发展商业的深国投商置来说，吸纳动作会对其今后在资本运作方面大有裨益。

　　“商业地产对于资金的运用包括资金的来源、资金的退出都比较考究的，否则规模做不大，而此次深国投商置吸纳战略投资者，意图主要或是助力其扩大其商业的发展规模”。

　　同时，吸纳战略投资者，对主打商业的深国投商置而言，也为其今后退出商业项目套现，奠定了基础。

　　谢皓宇举例分析补充称，在国外做商业地产，都需要找一个Reits来接手，项目做完后开发商再选择退出，否则开发商前期投入的资金很难收回。

　　“靠获取租金收益的方式谋扩张的速度比较慢，所以一般情况下，会采取售后返租的行为”。据谢皓宇介绍，真正成熟的商业运作模式，发展商会先找好可以接管项目的基金公司或者投资者，等项目运作完成后，开发商会考虑先将项目卖出去，然后再返租回来。

　　“这个中间，开发商可以从租金方面去收取差价，再赚取相关物管费，如此一来，可在前期迅速回笼资金，进而做大整个商业规模”。

　　谢皓宇认为，商业地产的资本运作水平会比住宅运作的水平更高，而深国投商置此次之所以会引入黑石，或也是出于黑石在商业项目运作方面拥有丰富的操盘经验。

　　资料显示，黒石房地产基金创立于1991年，是世界最大的房地产机会投资管理人，管理超过640亿美元投资资金。

　　黒石的投资组合包括位于美国、欧洲以及亚洲的酒店、办公楼、零售、工业及住宅地产。持有的主要物业包括希尔顿酒店集团、EquityOfficeProperties、Brixmor购物中心和伦敦Broadgate综合办公大楼。

　　深国投商置除此次引入战略投资者助力其规模外，于早前5月份，全球另类资产管理公司凯雷投资集团，也曾以收购深国投商置旗下苏州印象城和杭州古墩印象城49%股权为依托，与深国投商置建立了战略合作伙伴关系。

　　而这两宗吸纳战略投资者的案例，在外界看来，均为深国投商置为其年底拟赴港IPO准备的“枪支弹药”。

　　据戴德梁行相关分析师透露，对于拟上市IPO的企业来说，于上市前可以吸纳战略投资者，但也可以不用吸纳战略投资者，主要根据企业自身的需求及性质而定。

　　而据谢皓宇分析，发展商之所以引入基础投资者，一方面可以保证配售股份的架构处于理想状态，另一目的则是为锁定控股股东，保证足够的股东权益。“这个权益就是说，基础投资者比例超过一定数量后，能进驻董事，而这对包括未来项目退出等方面的操作会更便利”。

　　商业引擎

　　于早前9月份，曾有市场消息指，深国投商用置业计划在香港首次公开募股，融资规模约10亿美元，预计最快今年第四季度于港交所挂牌。

　　不过，对于拟融资的金额10亿元，相关分析师认为，对于主打商业的深国投商置而言，意义不大，因为10个亿都不够做一个商业项目。

　　“如果是住宅项目，你可以开发一栋楼的住宅，但做商业项目的话，你不能只开发一小片的商业，你还要做周边的一些配套”。

　　由此可以看出，深国投商置意在率先建立一个融资平台，而一旦上市，深国投商置在某些条件方面会更符合融资的要求。

　　那么深国投商置是否能如愿完成IPO，顺利实现上市呢？对此，光大证劵分析师谢皓语认为问题不大。谢皓语表示，看好深国投商置上市最主要因素就是其主业为商业地产。

　　“在上市公司里面，拥有商业地产标记的公司不多，做纯商业的更是少，而这样的标记还是比较受投资者青睐的”。

　　资料显示，深国投商置于2003年成立于深圳，是一家专业专注的商业地产开发及运营商。目前累计开发及管理的购物中心建筑面积已超过400万平方米，旗下品牌有印象城、新一城和深国投广场。

　　其中，印象城系列筹备于2006年，最初由美国西蒙地产集团、摩根士丹利房产基金与深国投商用置业有限公司，共同出资建立的深圳格瑞企业管理咨询有限公司投资及运营。而在金融风暴后，美国西蒙地产集团、摩根士丹利房产基金相继退出印象城，此后，华润集团一度成为深国投的主要股东，随着华润的退出，印象城再度重归深国投独家投资运营。

　　目前已开业的印象城系列项目包括：常熟印象城、杭州古墩印象城、苏州印象城、佛山印象城、郑州印象城，其中规模最大的为杭州印象城，总建筑面积为14万平方米，规模最小的为杭州古墩印象城，总建筑面积为为5.3万平方米。

　　同时，新一城系列定位于社区的、大众化的家庭型区域购物中心。已开业的项目包括惠阳新一城、顺德新一城、北京新一城、马鞍山新一城、江阴新一城等。

　　另外，深国投广场则主要是作为商务配套存在，包括深圳福田深国投广场、深圳宝安深国投广场等。

　　截至目前，深国投商置已开业购物中心12家，项目重点分布在珠江三角洲、长江三角洲和环渤海等地。而到2014年，深国投商用置业预计开业的购物中心数将达到20家，深国投方面更希望至2016年，这一数字能达到50家。