1万亿元住宅维修金黑幕重重

业主支取比登天还难，北京使用率仅为1.55%，广州使用率仅为0.99%，天津使用率仅为0.53%

　　当屋顶经常漏雨、电梯频频停运时，不少业主自然会想起购房时交存过的那一笔不大不小的维修资金。然而，要想使用这笔钱比登天还要难。

　　10月22日，家住北京市昌平区王府温馨公寓的多位业主向记者讲述了不温馨的烦恼。何女士与王先生告诉记者：“目前不少顶层房屋漏雨，想申请支取住宅专项维修资金，但由于小区现在没有成立业主委员会，这件事办起来阻力重重。”

　　多位业主向《证券日报》记者证实，该小区许多楼顶都有漏雨现象。记者来到何女士家时发现，虽然已步入秋冬季，但由于常年漏雨，房顶和墙壁已经发霉，并且墙壁涂料出现大面积起皮脱落。

　　实际上，类似的事情在全国各地非常普遍。河北衡水市河建小区2号楼顶层的四户家庭每逢夏季都会遭遇“屋外大雨，屋内小雨”的窘境，他们想支取住宅专项维修资金，但到相关部门跑了3年，至今仍未有结果。

　　武汉市江岸区佳园小区业主孙先生入住小区10多年，房屋外墙渗水越来越严重，想支取房屋维修资金，到房管部门咨询时，小区的房屋维修资金竟然有37万元去向不明。

　　记者通过百度搜索发现，相关的新闻报道达到近40万篇，并且分布于各个省市，尤其是在一、二线城市比较突出，其问题既突出又普遍。

　　未成立业主委员会

　　难支取资金

　　“交钱容易，取钱难”是住宅专项维修资金的“鲜明特点”。

　　我国现行法律规定，上述维修资金全称为“住宅专项维修资金”，在2008年以前称为“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，每位购房者在购房时均交了一定比例的住宅专项维修资金。

　　记者查证得知，该笔资金适用于《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)，是于2007年10月30日原建设部(现为住房和城乡建设部)第142次常务会议讨论通过，经财政部联合签署，并于2008年2月1日起施行。此前1998年12月16日由建设部、财政部发布，1999年1月1日实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。

　　《办法》规定，住宅专项维修资金适用于承重墙、屋顶、楼梯间以及电梯等等。然而，启用这笔资金并非易事，《办法》规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

　　“一方面业主很难自发召集成立业主委员会，另一方面许多没有受到漏水侵害的业主参与的积极性很低。”曾经在2006年试图发起成立王府温馨家园业主委员会的王先生告诉记者。

　　“现在，我们小区没有成立业主委员会，要想使用这笔资金，召集总人数三分之二以上的业主讨论太难了。”王先生告诉记者，“实际上，有些业主根本不住在本小区，很难找到业主。再加上有的是局部问题，仅仅与少数业主有关，而其他业主没有参与的动力，因此很难召集。”

　　更为特殊的情况也存在，南宁市铭湖经典小区的业主就面临这样的尴尬：超过1/3以上的面积被开发商用作出租，由于业主曾经在设定小区标识还是广告标牌上与开发商发生矛盾，如果没有开发商的同意，业主根本无法提取维修资金。

　　此外，由于不知道如何支取，不少小区的住宅专项维修资金一直未支取过。如石家庄市联强小区的吴先生在这里居住了近20年，随着时间的推移，他居住的楼房房顶开始漏雨。但却一直走不通支取维修基金这条路。据该小区第二居委会工作人员介绍，该小区从1993年开始入住，20年来，维修基金确实没有提取过。

　　上海市浦东新区瑞和苑小区也碰到过类似的问题。该小区有一幢高14层的住宅楼，唯一的一部电梯由于电脑控制系统故障而停用过一段时间，住在高层的居民不堪每天爬楼之苦。小区的维修资金账户充裕，更换新系统仅需要1万元，但程序繁琐。久拖无果之下，部分业主一度和物业管理人员发生肢体冲突。在居委会的协调下，最后物业企业无奈同意先“垫资维修”。

　　在业主委员会尚未成立的情况下，动用专项维修资金是一个繁复的过程。一旦小区遇到紧急情况需要维修时，往往由于专项维修资金的审批时间过长，使得不少住户深受其害，身处非正常居住环境。

　　难以逾越的支取门槛

　　记者在调查中发现，即便是成立了业主委员会的小区，支取该笔资金也并非易事。在达到《办法》所要求同意人数比例的前提下，多数情况还会受到物业管理公司的百般阻挠：不少物业公司以部分业主未缴纳足够的物业费等为由阻挠。

　　有的物业公司干扰组建业主委员会，并私吞社区公共空间的经济效益，如楼宇广告、公共房屋租赁等。而部分业主对维修资金使用的公开性、透明度心存疑虑，对公共物业部分受益的收支状况有怀疑。这也成为阻碍业主支取维修资金的因素。

　　“2006年，我们曾经发起成立了业主委员会，但没有开展实质性工作。”王府温馨家园小区的一位业主表示，物业管理公司也曾经阻挠支取维修资金，主要是想通过此种手段逼迫部分缴费不足的业主缴纳物业管理费。

　　《办法》规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，需要业主大会依法通过使用方案。

　　然而，据记者调查，在全国范围内，超过半数小区未能组建业主大会，未能选举出业主委员会。此外，受各种因素影响，有的小区换届改选停滞不前，维修资金使用程序难以启动。

　　另据公开数据显示，2011年8月，北京市住建委公布数据显示：北京市住宅物业管理项目超过3600个，业主大会数量840个，成立比例为23.3%。而在房地产市场开发较早的广州市，截至2012年4月的数据，业主委员会成立率也不足20%。这意味着，多数地区的住宅小区近八成没有成立业主委员会，很难使用住宅专项维修资金。

　　据记者了解，在北上广等一线城市，多数商品房住宅小区都存在投资性的业主，这类业主或许根本不在当地，所以更难以召集。事实上，对绝大多数小区而言，这笔维修资金自上缴之时起，就与“主人”断了联系，“被闲置”起来，该用时无法启用。

　　“有关部门应当尽快简化手续。”著名《物权法》研究专家、中国政法大学教授刘智慧在接受《证券日报》记者采访时表示，有的地方规定在维修资金公示后，提出书面反对的业主不超过三分之一，就视为三分之二业主通过，这也是一种变通的选择。

　　“可以推进维修资金信息化管理平台建设，通过网络签名、短信确认等方式，解决‘双三分之二’业主签名难的问题。”刘智慧建议。

　　高层住宅电梯老化严重

　　“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”这是《办法》第九条做出的规定，但在现实中所有者使用这笔资金却异常周折，比登天还难。

　　一个极为现实而普遍性的问题是，上世纪90年代中后期建设的电梯楼房，如今已经进入了维修高峰期。维修范围包括电梯、配电房、地下车库等。来自中国电梯行业协会统计数据显示，按电梯平均寿命20年测算，我国已进入电梯老化的重要时期，电梯安全问题日益凸显。

　　国家质检总局2011年发布的《关于电梯安全监察工作若干问题的指导意见》显示，近年来全国平均每年发生电梯事故40起左右。

　　但调查表明，依照目前《办法》规定和实际运作情况，这些电梯修起来也是困难重重。

　　“高高在上”的维修资金

　　还在不断滚存

　　按照《办法》规定，商品住宅业主、非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。即便是出售公有住房时，业主也按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。或者售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

　　据媒体报道，全国交存的公共维修基金已经超过1万亿元，但是使用率却不足1%。截至2013年7月份，北京交存基金348.10亿元，使用5.38亿元，使用率仅为1.55%;截至2012年10月份，广州市交存资金约81亿元，使用8000万元，使用率仅为0.99%;截至2012年12月，重庆市缴存物业专项维修资金158.4亿元，使用5.4亿元，使用率3.4%。截至2012年1月份，天津市交存资金为145.4亿元，使用仅为7753.5万元，使用率仅为0.53%。

　　《办法》规定，在业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户;业主大会成立后，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

　　去年刚刚买房的朱先生也以每平方米200元的标准交存了这笔维修资金，提到此事，朱先生也是一头雾水，不知道这笔钱在哪里、谁来管理、如何使用。不仅启用这笔资金很难，值得注意的是，《办法》规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
　　■本报记者 左永刚