第十五届CIHAF中国住交会 坚守与希望

    自1998年国务院发出《关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》终结了中国福利分房的时代以来，中国房地产行业走过了热闹喧嚣的15年。15年来，CIHAF中国住交会也在坚守中一路紧扣行业脉搏；金融危机后行业走入低谷之时，CIHAF中国住交会更将在沉淀和鼓呼中与行业共同探寻新的希望。

　　这里曾是一个名利场。尽管调控不断、洗牌不停，然而在中国城镇化的大潮之上，在否定之否定的一波波争议声中，中国房地产行业终究创造出了中国最富传奇色彩的财富神话，也捧红了令世界为之侧目的一个个“明星”企业家。

　　在这个“遍地流金”的行业里，“越界”的成本曾经极低，而回报却奇高。“险中求富贵”者从来不是个案，“坚守”似乎从未成为共识。然而，唯其难行，更显殊胜。纵观历年来CIHAF中国住交会“三名”舞台上的成功企业和企业家，大浪淘沙之后仍能保有自身光环的，从来不仅仅是能夺一时眼球的炒作，而是始终如一的坚守。

　　对于定位为“房地产产业链全景展示和对接交易平台”的CIHAF中国住交会而言，“坚守”则意味着：作为行业财富的梳理、整合和沉淀者，一个行业风向和产业动向的播报者、鼓呼者，始终紧扣中国房地产行业发展的脉搏，肩负起传播“新时期地产文明”的使命。

　　不过，中国房地产行业如今已不再是那个风光无限的走秀场。自全球金融危机之后，制造业遭受的沉重打击令持续虚高的房地产行业深感唇亡齿寒之虞。虽然实力较强的房企还未真正感受到冬至的寒意，但随着被房地产急速膨胀裹挟而至的官员腐败被更多地揭露，盲目卖地扩张基础设施而催生的“鬼城”屡屡见诸报端，整个行业的肃整和重构已成必行之势。

　　在中国房地产的下半场，中国的房地产企业如何摆脱旧有盈利模式的窠臼，寻找新的利润增长点？CIHAF中国住交会又将如何调整自身的姿态，在整个经济环境发生深刻变革之时重新引领行业价值观重塑，从而实现自我的重生？

　　正如总理李克强所说，中国的改革已经进入了深水区，我们必须有壮士断腕的决心，因为要触动固有的利益格局往往比触及灵魂还难。但是，“再深的水我们也得趟……这需要勇气、智慧和韧性”。

　　在传统的住宅地产市场上，一边是机构和学界的警告，另一边是继续攀升的价格，房地产似乎成了一头被驱使的力大无穷的怪兽，贪图它力量的人们越来越担心它清醒后的破坏力。但在新生的产业地产、养老地产、旅游地产等房地产新业态当中，我们已经看到了能在下一波中国经济增长中带来更多利润增长点的新生力量。而在15届CIHAF中国住交会上，这些以往被认为“非主流”的地产业态，正将成为我们关注的焦点。

　　希望一直存在，或许我们需要的只是再多一些“勇气、智慧和韧性”。

　　紧扣脉搏的坚守

　　伴随着行业的大势起伏和方向转变，住交会走过了15年的发展历程。作为一个“深度参与”的行业见证者，中国住交会在行业每一次重要的转折路口都曾倾力担负起行业资源财富的整合、传递及再生的责任，扮演了行业思想、文化的集萃与布道的角色。

　　1999年的第一届中国住交会，还只是深圳高交会上的一个分会场，但720家参展企业和逾十万的参观人数，让我们深切意识到，刚刚从福利分房中彻底解放的中国房地产行业，是多么需要这样一个资源展示、对接的平台。

　　而1998年建设部成立的住宅产业化办公室以及1999年国务院办公厅转发建设部等八部委制定的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》，第一次提出了住宅产业化的构想。与此相适应，2000年11月，当时主管建设部住宅产业化促进中心的聂梅生与万达掌门人王健林广邀江湖中各路英豪齐聚深圳，在第二届住交会上，发布《深圳宣言》，成立了“中国住宅产业集团联盟”。

　　盟约言，搭建集团联合采购平台，以住宅产业集团化、信息化为发展目标，推动中国住宅产业化进程。虽然通过联盟实现集中标准化采购的构想并未实现，但盟员间的信息共享、共同培训甚至是共同融资，却使联盟的力量不断壮大，而后逐渐发展成为了中国最大的商业协会“全国工商联房地产商会”，转而致力于政策建言和推动行业发展。

　　与房地产行业蓬勃发展相对应的，是房地产营销手段的不断创新，而其中房地产行业与传媒行业的互动和共荣，更是题中应有之意。为此，2001年，“中国房地产主流媒体联盟”在第三届住交会上正式成立，全国的数十家媒体从此形成了与中国住宅产业、展览业整体互动、立体传播的新型营销模式。

　　从2002年中央电视台以第四届住交会为题材背景，制作献礼十六大特别专题节目《城市中国》之后，中国在人居和城建方面的成就引起了海内外的广泛讨论。此后，在中国的大规模城市化浪潮中，“城市运营”的概念在住交会被发挥到了极致。

　　最典型的是2003年第五届中国住交会的“天津日”盛大城市推介活动，该活动也成为至今被地产界和传媒界津津乐道的经典案例。2004年，第六届住交会更是直接以“城市运营”为题，首次举办了投资中国城市展，吸引了全国16个城市、160位市长莅临现场。

　　2004年之后，中国的房地产企业掀起了一波上市浪潮，这标志着中国房地产开发商的融资渠道更加多元化，关于房地产投资信托基金(REITs)的讨论甚嚣尘上，而海外投融资的加速也使许多房企走向了国际化。

　　与此同时，中国住交会也从一个区域性房地产展会扩大到全国范围，成为了名副其实的“中国地产节”。到2006年，更是引入了“全球不动产”概念，联手国际不动产联盟，举办亚洲不动产投资论坛、中国国际高端物业展，住交会的平台空间，俨然已经具备国际化规格。

　　2008年国际金融危机过后，4万亿的经济刺激计划出台之后，中国房地产行业开始了新一波非理性增长，最终膨胀到了危险的边缘。宏观层面的调控决心不断加大，整个行业面临转型、重振与变革。而第十届之后的几届住交会，也就更重视对行业新增长点的挖掘，对“野蛮生长”之后回归理性、建构商业文明、重塑行业价值观的鼓呼。

　　可以说，CIHAF中国住交会15年来始终紧扣中国房地产行业的脉搏，打造出了中国最盛大的“中国房地产业第一盛会”，而未来，住交会则将同样用这份坚守，去开启中国房地产业新的价值理想，与行业一同迎接新盛世的到来。

　　蜕变重生的希望

　　房地产行业即将遭遇的困难，将是结构性的。研究显示，与美国金融危机发生之前一年相比，中国企业的增长速度已经降低了一半，而统计数据同时显示，企业的经营成本至少上升了一倍，许多企业都在经历着改革开放以来最严重的困难。虽然房地产企业到目前为止还在某种程度上享受着资本的偏爱，但仍有许多企业已经感受到：危机迫在眉睫。

　　新的希望将会来自于何处？十八届三中全会之前的众多消息表明，中国正在酝酿一场多维度的制度变革，意图重新启动经济发展的引擎。许多房企也已经嗅到了山雨欲来的危机和挑战，开始调整企业战略和发展模式，以因应可能成为下一轮回之开端的这场深刻变革。

　　许多以往被归为“非主流”的房地产业态开始进入人们的视野。

　　在之前的一波城镇化热潮当中，部分地方政府不顾资源禀赋和城市发展潜力，强推新城新区留下的“鬼城”和“空城”历历在目。如今许多地方政府和企业都已经意识到，没有产业作支撑的新城和新区永远无法真正起到人口聚集、焕发经济活力的效应。

　　而在产业地产支撑下建立的“宜工、宜商、宜居”的产业新城，不仅能够有效地缓解人口、交通、资源、环境方面的压力，也更有利于土地的集约化利用和产业的集群式发展，促进第三产业和区域的均衡发展，使城镇化变得更富有活力和动力。

　　不仅如此，产业地产不依靠出售房产快速回笼资金，需要在园区的经营中与企业共同成长，因此从根本上就与实体经济有着天然的联系。而自十八大以来，政府不断释放出促进实体经济发展的信号，必将为产业地产带来新一波发展热潮。

　　与此同时，电子商务近年来的蓬勃发展，更将带动物流地产进入大数据时代的全新盈利模式。对于地产商而言，产业地产无疑将是能够借此实现规模扩张和模式突破的一大机遇。

　　另一个值得关注的领域是养老地产。目前，中国的老龄化人口已经逼近2亿大关，老龄化水平近14.8％。据专家估算，预计20年之内，中国的老龄人口更将以每年增加1000万的速度急速冲破4亿大关。

　　对老龄人口需求的深度挖掘，无疑存在着巨大的潜在利益。而因为地产业态与其他养老产业的独特关联性，以及地产开发所能带来的巨大的社会效应和外部性，养老地产的建构方式和运营方式，甚至影响到未来中国城市功能运转和人们的生活方式。

　　针对作为重要民生工程的养老问题，政府也有强烈的意愿，希望藉由推动养老产业的发展，化解老龄化社会可能带来的挑战和困局，而养老地产也因此获得了更多的政策扶持。目前，全国已经有八十余家房企都已经开始在养老地产领域进行布局。

　　此外，在中国新一轮经济发展计划中，环保将成为绕不开的主题。因此，在国外早已为市场所重视，并已成为高端物业未来发展主流的节能、节水、节电的绿色地产，也将成为中国房企的发展新命题和新机遇。

　　中国经济正在经历蜕变和重生，房地产行业同样需要重新找回自己的价值坐标和发展动力，而历经15年房地产风云际会的CIHAF中国住交会，亦将在这场涅槃之中坚守我们的理想和价值观，再次为行业举起希望的明灯！