房企“出海”意在避险

    从房地产开发企业到普通投资者，中国资本正兴起一轮投资海外房地产热潮，战场开始由国内市场转战海外市场。

　　连日来，有关海外房地产的推介会在北京、上海、广州等一线城市此起彼伏，应接不暇，吸引了众多购房者的目光。而众多国内房企也扎堆“出海”。根据中国海外投资联合会数据显示，2012年以来，万达、绿地、碧桂园及中国铁建、中国建筑、万通等10余家内地大型房企，已经在海外有房地产项目或明确的投资计划，总投资规模达上百亿美元，且这个数字还将持续增长。

　　对于知名房企扎推“出海”的原因，世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟向记者指出，正是由于国内许多房企看到个人海外置业的投资需求渐成趋势，同时，受人民币升值，国内限购、银行限贷等楼市调控政策影响，国内房产投资渠道受限、投资风险加大，为分散企业风险，国内地产商纷纷将目标瞄准海外市场。

　　根据世邦魏理仕发布的《中国资本进军海外房地产投资》报告显示，按中国当前可投资资产超过1000万元人民币的高净值人群资产规模估算，未来或有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场，约占个人投资者人群可投资资产的5%。

　　“中国个人投资者进军海外近年来呈现蓬勃势头，其主要动机已由传统的移民及子女教育延伸至资产保值及增值，中国房地产企业进军海外尚处于试水阶段：部分先行者意在借富裕人群境外置业的契机拓展海外市场；而另一部分更借此拓宽融资渠道、分散企业风险，并获取国际经验。”陈仲伟表示。

　　房企海外“试水”

　　2011年中坤集团董事长黄怒波打算购置冰岛300平方公里土地，一时间引起海内外的高度关注。正是从那时起，中国房地产企业走出国门的趋势渐成焦点。

　　今年6月，SOHO中国首席执行官张欣与巴西财团联手以7亿美元的价格买下了美国纽约通用大楼40%的股权。7月，绿地集团就宣布，投资10亿美元收购美国洛杉矶中心区大都会项目。万科今年上半年也连续进入了美国、新加坡等海外市场。而两个月前，万达董事长王健林宣布在伦敦的酒店建造计划，王健林表示，未来十年，万达要在全球8~10个主要城市投资建设高端酒店。

　　“来自高净值人群的海外置业需求是驱动众房企扩展海外市场的主要动力。”陈仲伟表示，近年中国富人在海外住宅市场表现出强大的购买力及巨大的消费潜力，在引来海外开发商广泛关注的同时也成为国内房地产开发企业关注的焦点。

　　“目前国内房企投资海外项目以住宅项目居多，主要是因为国内房企出海大多处于试水阶段，而此阶段主要针对的国内客户都以投资住宅为主。其他非房地产企业则多为投资办公楼项目，并大部分为自用。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对记者表示。

　　在地域方面，美国、欧洲等透明度高的发达市场，因目前处于回暖阶段的较低投资成本，成为国内房企海外投资的主战场，而与国内地域毗邻、文化背景近似的新加坡、马来西亚、泰国等亚洲市场近来也开始逐渐成为开发商进军海外的热点区域。

　　“在移民、留学等需求占据海外置业主流的情况下，纯投资性海外置业的需求也在迅速增加。其中，美国和欧洲等地的房地产市场正处在回暖阶段，价格稍低，有投资价值和升值潜力。”陈仲伟对记者表示。

　　近来，李嘉诚也发表言论称要“抄底欧洲”，其长和系旗下的长江实业与和记黄埔已开始在欧洲参与投资。

　　而亚洲市场出于拉动经济考虑，一些国家调整了相关政策以吸引国内投资者。据接近碧桂园相关人士对记者表示，此前碧桂园在马来西亚的项目销售火爆，其原因就是马来西亚的第二家园计划，这是马来西亚政府为了吸引国外公民前来购房居住而设置的一项优惠计划。

　　个人投资紧随

　　与中国地产商“出海”布局相应的是，各类资本大举进军海外的购房潮也紧随其后。

　　根据市场调研机构Dealogic的统计，中国人在海外的房产交易规模已由2011年的5.47亿美元猛增至2012年的18.6亿美元，增幅达到46%。

　　“目前有很多中国人有移民的打算，有移民政策支持的国家和城市，推介项目相对好卖。”房展会上一位海外地产代理人对记者表示，而且出于拉动经济考虑，一些国家调整了投资移民政策。这些原因是吸引中国购房者的主要因素。

　　纯投资性海外置业也在成为热点，据了解，此前中国投资者海外投资房产，美国是头号目的地。在纽约做海外投资的1/3来自中国。根据美国房地产经纪人协会的统计显示，在美国购置私人住宅的海外投资者中，中国个体投资人所占的比例已从2007年的5%上升到2012年的11%，投资总金额约为90.8亿美元，成为仅次于加拿大的第二大投资群体。

　　机遇与风险并存 

　　“海外投资房地产一定要正视政策、市场、汇率、贷款、税费以及自身信贷条件等风险。由于各国政策与中国不同，如果不了解当地法律，会在购房后的房屋看管、出租以及出售等方面面临各种障碍。”中国房地产学会副会长陈国强向记者指出，对于个人投资者方面而言，“买房容易养房难”是很多海外置业者所要面临的现实问题。

　　而对于企业投资者，“虽然目前多数进军海外的房企在国内均有相对丰富的开发经验，但进军海外的中国房企仍然存在对当地法律及市场规则条例缺乏了解认识、在当地缺乏业绩记录亦不再拥有国内的规模效应，从而导致谈判能力下降、学习曲线较长等一系列问题。此外，由于不同国家的房地产市场在开发操作、市场运营方面大相径庭，加之潜在回报与各国货币表现关联密切，在拿地、销售、团队、汇率管理等各方面均将面临挑战。”陈仲伟对记者坦言。若从全球范围成熟的物业市场发展曲线来看，即使是目前中国的龙头房企进军海外，也仍处在海外投资发展的早期阶段。

　　“目前万科、绿地等‘出海’房企所开发项目的目标客群还是自己在国内主要客源的延伸，这在房企海外投资的前期是条减少风险相对保险的捷径，但是这些国内需求必经有限，未来的海外落地还是毕竟实现客户本地化这个最基本的要求。”陈国强也如此对记者表示。

　　“目前已经有房企意识到这个问题，在继续‘出海’的同时开始寻找当地开发商共同合作。”陈仲伟认为，对企业投资者而言，通过选取恰当的当地合作伙伴、雇佣有经验的本地员工、借助网络全面的房地产专业咨询机构等把握恰当的入市时机，深入掌握海外房地产市场知识，是目前规避盲目开发带来投资风险的最佳途径。