广州有望免地价建“颐养公寓”

    中国房地产报记者 曾冬梅 广州报道

　　“政府提供免地价地块，引入市场机制，由开发商通过竞投在广州市建设一批社区内适合中等收入以上老年人居住的‘颐养公寓’。”这是广州市政协委员杨海清、陈云嫦等9人在今年年初联名写的一份提案，旨在借鉴香港“彩颐居”及广州在建设保障房的成功经验，打造广州市老年人“颐养公寓”，改善传统政府主导形式单一的养老模式，运用社会资源，满足中等收入以上的空巢老人长期养老、幸福养老的需求。

　　近日，该提案得到了广州市国土房管局的回复。房管局表示除了可解决用地问题外，还建议“颐养公寓”的建设采取公建民营或企业投资的方式，统一交给有养老服务或社工服务经验的非营利性养老服务机构运营，由政府部门监管。

　　“目前迫切需要一个试点以进行模式探索，希望政府能在年内推出试点。”10月15日，杨海清在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　戴德梁行广州公司总经理黎庆文曾参与多个养老项目的建设和运营，他认为在免地价的前提下，若能保证非营利机构或保障房建设、管理部门介入，“此模式完全可大范围操作和推广，这对促进养老产业的发展具有积极意义”。

　　创建内地版“彩颐居”

　　杨海清告诉记者，该提案的雏形源自2011年的一次北欧考察。在瑞典的一个住宅小区内，考察团一行偶遇了一位居住于该小区养老公寓内的70多岁老人。这位老人经济条件较好，原本独自居住在一栋别墅里。后因孤独难熬，又担心生病时得不到及时救治而最终卖掉了别墅，后以每月8000克朗的租金住进了一套两房一厅的养老公寓。

　　“这家养老公寓就位于老人居住的小区内，共9层，中间有一层是医护层，24小时提供看护服务。”据杨海清介绍，他们在考察中探望的老年租户都对养老公寓的生活感到满意。

　　回国后，杨海清开始思考瑞典小区内建养老公寓的做法是否可对中国养老产业带来借鉴意义。杨海清总结出目前国内养老模式的两种表现形式：一种是机构养老，养老院提供医护照顾，但远离社区，很多老年人都不愿意去；第二种是社区养老，环境较好，但不提供医护服务。“养老院是封闭式的，专门针对不能自理的老年群体，有自理能力的老年人都倾向于社区养老。”  

　　2012年11月，在探访了有“长者富贵屋”之称的香港房屋协会“彩颐居”后，杨海清更坚定了瑞典考察之后的构想。据了解，香港特区政府在1997年施政报告中曾承诺推行一项“长者安居乐计划”，即香港特区政府提供免地价地块，由香港房屋协会负责策划和建设，并交由香港圣公会（非营利社会服务机构）运营。这项计划引入市场机制，按自负盈亏及用者自付的原则运作，服务对象是一些中等收入以上的长者，以“长期租约”的形式出租，为老人们提供一个既有自我空间和丰富活动场地，又可提供相应照料服务的居住环境，最终可满足老年人长期养老的全方位需求。

　　杨海清表示，一套建筑面积57平方米的1房1厅，最高售价为58万港元（针对60～64岁），最低为46万港元（针对75岁以上长者），以上房价约为香港同地段房价的十分之一。一次性交付“租金”后，长者便可长期居住直至离世。此外，租户也可以选择每月缴付租金的方式，如果中途需要终止租约，还可按租住年期取回部分租住费。

　　“‘彩颐居’主要面对中等收入人群，这与我的提案思路一致。”杨海清指出，广州目前的养老服务体系主要针对失能、半失能老年人以及无保、低保和低收入的老年群体。此外，现有政策导向及养老服务机构布局都忽略了中等收入以上空巢老人的养老需求。这一市场空白点的需求量很大。

　　在此背景下，杨海清希望借鉴香港“彩颐居”的成熟经验在广州试建一批“颐养公寓”。“产权在政府部门，老年人居住至离世后，交回政府。支付方式可根据实际情况按月交租或一次性支付长期租金，还可以老年人原有物业进行置换。杨海清认为，“颐养公寓”建成后，应由具有非营利性质的社工或福利机构管理，日常运营费用也可在租金中扣除，政府甚至可给予一定资助。

　　非营利是关键 

　　广州市民政局相关负责人告诉记者，广州市乃至全国的养老产业发展面临的最大问题都是用地难，“大城市寸土寸金，微利经营的民办养老机构无力承担拿地的高额投入，即使是划拨用地，他们也难以承担征地拆迁所需的大量资金”。

　　杨海清坦言最担心的也是用地问题，“我们可利用公房改造、旧厂房等，未来也可考虑在用地规划里配套建设”。

　　庆幸的是，广州市国土房管局近日在给杨海清的提案回复中肯定了“颐养公寓”的积极意义，并承诺为其解决用地问题。广州市国土房管局表示，在明确项目单位，并对广州市老年人养老需求状况进行全面摸查的基础上，国土房管局允许项目单位提出选址和土地储备需求。土地储备部门按程序完成土地储备并取得规划设计条件后，国土房管局也可在年度出让计划中为这些项目单位落实养老用地项目。 

　　此外，国土房管局还表示除将在建设、运营模式上采取公建民营或企业投资的方式，统一交给有养老服务或社工服务经验的非营利性养老服务机构运营外，也可借鉴建设保障性住房的经验，由开发企业通过竞投的方式在社区内建设一批“颐养公寓”。建成后再由政府引导，其交由有养老服务或社工服务经验的非营利性服务机构运营。

　　记者了解到，要实现每百名老年人4张床位的工作目标，广州市必须在两年内新增养老床位1万张，而将“颐养公寓”的床位数与机构养老的床位数汇总后，将大大减轻广州市建设养老机构的压力。

　　虽然杨海清的“颐养公寓”至今尚未落地，但目前广州市已有部分由投资人投资的福利机构开始践行此类养老模式。9月刚刚开业的松明尚苑颐养院就是其中一例，这家民办非营利性社会福利机构，是租用旧厂房改造而成的养老院。“我们的投资者不能分红，利润必须进行重复投资。”松明尚苑理事、广州市社会工作协会副会长郭伟信告诉记者。

　　郭伟信指出，松明尚苑颐养院也参考了香港“彩颐居”的部分运作理念，但收费标准要比“彩颐居”低很多，吃、住、护理等费用加起来每月只需2000～4000元。经过对“彩颐居”的多次考察，郭伟信并不认为“彩颐居”模式能够简单地复制于内地，“彩颐居”要求入住老年人的身家至少达到300万港元，内地能达到此种条件的老年人毕竟是少数。”郭伟信分析指出。

　　在郭伟信看来，“颐养公寓”可根据服务质量提供多种层次和多种收费的产品以不断扩大受益人群。

　　目前已有很多福利机构对免地价建“颐养公寓”的提案表露出兴趣，并开始与相关部门密切接触以协商共同运作事宜。

　　黎庆文表示，地价对养老项目并无太大参考价值，就算是免地价，若按商业模式操作，一样是费用高昂，这就背离了政府免地价的初衷。因此，政府要求开发商以非营利为目的运作养老机构是问题的关键，为此政府配套相关监管措施也显得尤为必要。