沪自贸区首幅地块溢价近一倍

中国房地产报记者 曾倩文 上海报道

　　10月23日，上海金煜坤实业发展有限公司以2.3亿元竞得中国航空器材集团公司转让的外高桥保税区地块。该项目是中国(上海)自由贸易试验区9月29日成立以来区内成交的第一个土地项目。

　　中国房地产报记者了解到，该转让地块挂牌金额为1.2亿元，最终经过81轮次紧张报价，以2.3亿元成交，项目溢价率为91.67%。地块占地面积10005平方米，地上建筑共有五栋，总建筑面积为14395.49平方米，主要用途为仓储、展示、办公等。

　　工商资料显示，上海金煜坤实业发展有限公司主营有色金属贸易。“公司将在此地块上打造有色金属交易中心，希望未来3到5年整个交易量突破5000亿元。”上海金煜坤实业发展有限公司董事长路义东透露。

　　“上海民企此时高价拿下该项目，表明了它们对自贸区的前景充满信心。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，受益于自贸区的政策红利，外高桥等核心区的地价上涨周期已经启动。从11月开始，上海自贸区的工业用地和商办用地会逐渐入市，或引起房企新一轮抢购潮。

　　价值在于脚下土地

　　本报记者在现场看到，这幅自贸区首幅流转地块位于外高桥保税区核心位置，距离地铁站6号线步行只有5分钟，距离中国(上海)自由贸易试验区管理委员会2.8公里。

　　北京产权交易所信息显示，该项目的转让名称为“上海浦东航空实业发展公司（下称“浦东航空实业”）整体产权及1072.352269万元债权”，转让方为中国航空器材集团公司，评估价7381.64万元，挂牌价12000万元。

　　该项目的核心资产为位于外高桥保税区美盛路55号1-5幢的房地产，总建筑面积为14395.49平方米，对应的土地使用面积10005平方米。

　　值得一提的是，该地块项目在北京产权交易所挂牌转让前曾经有多宗诉讼在身。项目公告称，浦东航空实业现有四家租户，两家租约分别到2013年12月31日和2014年1月30日，另外两家的《租赁合同》已到期未续签，仍按原合同租金标准支付租金。2013年1月10日，浦东航空实业向上海市浦东新区人民法院提起民事诉讼，因原承租方上海卡森物流有限公司未按合同约定缴纳租金，一审判决卡森物流向浦东航空实业支付租金和违约金等，但今年8月11日，被告卡森物流上诉，要求撤销一审判决，案件仍未有定论。另外，浦东航空实业还因催缴租金起诉过另一租户上海中加飞机维修中心。

　　尽管浦东航空实业这个“房东”难当，但随着自贸区规划的落地，这个“烫手山芋”一样的项目最终高溢价成交。其实早在挂牌之初，转让方就出现了明显的提前涨价。根据项目主要财务指标数据，以2012年12月31日为评估基准日，浦东航空实业资产总计账面值为2075.87万元，评估值为7399万元；净资产账面值为986.16万元，评估值为6309.29万元。该项目挂牌股权转让价格达到了公司净资产的11倍。

　　且转让公告中暗示，浦东航空实业注册地为上海市外高桥保税区，公司有望从上海自贸区的设立中获益。记者从上海自贸区管委会了解到，目前外高桥自贸区区域内土地均已有归属，后续也并无多少余地可售，在板块规划先行的情况下，土地自然供不应求，价格上涨势在必行。

　　下月启动供地

　　RET睿意德写字楼高级助理董事陈曦指出，在土地紧张的外高桥地区，新的土地增量必须依靠老的土地所有者的更新，外来企业只有以参股或收购公司等形式获得土地，这将使区域内有土地或者有房的企业明显受益。

　　上海自贸区挂牌至今不到一个月，但其首批土地招拍挂计划已经箭在弦上，上海自贸区的土地出让将于11月正式开启。

　　上海市规土局2013年第9号转让公告显示，浦东新区外高桥保税区GG13-03地块将从11月5日起正式接受竞买，领取竞买申请表和发放转让文件的时间为10月23日至11月25日。公告显示，该地块东至G13-06地块，南至英伦路，西至G13-01地块，北至G13-02地块，准入产业类型为通用仓库和标准厂房，土地面积为11509.2平方米，容积率为0.8~2.0，投资强度不低于533.4万元/亩。

　　这幅地块也是外高桥最大地主——上海外高桥集团自4月份以后卖的第一幅土地。今年4月3日，阳光城旗下全资子公司福州滨江房地产开发有限公司以10050万元底价竞得浦东新区外高桥新市镇G03-17商办地块——地处上海浦东五洲大道南侧、张扬北路西侧，属于中国（上海）自由贸易试验区配套的外高桥森兰区域，楼面价折合4219.41元/平方米

　　公开资料显示，近期在上海自贸区周边地区，包括川沙板块、张江板块成交的土地，成交楼板价均超1.2万元/平方米。由此可计算，阳光城于上海自贸区正式成立前竞得的这幅土地价值，在半年左右时间内已升值近3倍。

　　陈曦指出，作为外高桥地区的一级土地开发商，多年来外高桥集团一直以卖地为主营业务，而在自贸区挂牌前，外高桥地区的地块大多只能流拍或底价成交，房企对其并不热衷。如今，外高桥的土地一夜之间变身为“香饽饽”，地价上涨或将不断持续。

　　此外，在土地政策方面，上海也即将出台新政助力自贸区的发展。记者从上海市有关部门获悉，上海拟赋予自贸区管委会在土地管理方面更多权限。由于区内土地资源紧缺，自贸区有望年内就在土地二次利用方面有所动作。上海市规划和国土资源管理局日前也曾召开专题研讨会，提出年内在土地管理制度改革上取得一定成效。