天津七座新城恐遭“消化不良”

　　根据10月中旬发布的天津市住房建设“十二五”规划，天津将重点建设蓟县、宝坻、京津、武清、宁河、静海和团泊七座新城。多个新城齐齐上马，对天津这个商品住宅库存量一直居高不下的城市而言，着实有“消化不良”之忧。

　　■中国房地产报记者 叶青 北京报道

　　7座新城。《天津市住房建设规划（2011-2015年）》中的一个数字将天津一下子推到了聚光灯下。

　　根据10月中旬发布的天津市住房建设“十二五”规划，5年规划期内预计天津全市住房建设总建设量约为9500万~12000万平方米，其中新建保障性住房4875万平方米，新建商品住房4625万~7125万平方米。规划分区域进行了详细阐述，相较于滨海新区、中心城区及环城四区，规划称将重点建设的蓟县、宝坻、京津、武清、宁河、静海和团泊七座新城更有聚焦作用。

　　然而，在不少业内人士看来，多个新城齐齐上马，对天津这个商品住宅库存量一直居高不下的城市而言，着实有“消化不良”之忧。

　　“天津市这是为土地营销做准备，本质就是换了一个方式去卖地。” 克而瑞信息集团研究中心天津片区总经理沈文在接受中国房地产报记者采访时指出。

　　规划多年新城大多仍是荒地

　　其实，天津市多个新城的建设规划由来已久，最初的新城数量更多。

　　2006年7月，国务院批复《天津市城市总体规划（2005-2020年）》。规划了11个新城，分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津和团泊新城。

　　在2009年发布的《天津市空间发展战略规划》征求意见稿中，天津市对于新城建设进行了调整，指出要“建设蓟县、宝坻、武清、宁河、静海、京津和团泊7个新城，将按照中等城市标准建设”。

　　而天津市住房建设“十二五”规划中的新城建设目标基本基于上述空间发展战略。在这份设想中，几个新城各具特色、各兼其职：武清新城要发展成为京滨综合发展轴上的重要新城，高新技术产业基地、现代物流基地和生态宜居城市；宝坻新城发展成为京津唐地区重要的商贸物流基地、加工制造基地和生态宜居城市；静海新城发展成为现代制造业基地、区域物流中心和生态宜居城市；宁河新城发展成为联系东北地区的门户，京津唐地区的加工制造基地、商贸物流基地和生态宜居城市；蓟县新城发展成为天津市历史文化名城，京津冀北地区具有特色的文化、旅游和生态城市；京津新城发展成为京津唐地区以休闲旅游、会议会展、文化教育为特色的现代服务业基地，彰显北方水城特色的生态宜居城市；团泊新城发展成为以科技研发、教育体育、创意产业、旅游度假为主的生态宜居城市。

　　天津房地产业内人士告诉记者，这些新城虽然已规划多年，但多是土地规划，除了武清、宁河少数新城是在建设进行时，其他大部分目前还是荒地状态，项目建设尚未开始。

　　市场高库存下新城前景不明朗

　　虽然新城建设即将进行实质性操作，但天津市的房地产市场却早早进入“消化不良”阶段。

　　自2011年4月至2012年6月，天津市住宅销供比连续15个月小于1，市场供过于求态势凸显。在此背景下，天津住宅库存量达到历史的新高，出清周期达到创纪录的29个月(出清周期=目前可售套数/往前推6个月的平均销售套数)，较历年相对低位10个月水平增加了19个月。截至2012年6月末，天津住宅市场的可售量近14万套，库存压力巨大。

　　而这种高库存量的状况一直维持到今年。截至2013年8月31日，天津市住宅市场的可售量2040.83万平方米，环比增加58万平方米，出清周期虽稍有回落，但仍在20个月的高位。各区可售面积消化程度亦有不同：以8月为例，天津市内六区、环城四区的可售量都有所回落，环比分别下降2.95万平方米和9.46万平方米，远郊区县可售面积则大幅增加，以20.49万平方米的增量使可售面积逼近600万平方米。而远郊区县恰是天津市意图打造众多新城的区域。

　　因此，不少业内人士对于新城的开发前景并不乐观。“天津就是一个房地产人士眼中的三线城市，天津对周边人口的吸引力不大，开发量却很大。”高策地产服务机构董事长陶红兵曾直言。

　　“这个包含多个新城建设的规划更多的是一个城市发展概念，除了武清这样人口还算密集的地方，其他如宝坻、蓟县等新城本地人口住宅保有量很高，市场属于基本饱和状态。”沈文明确表示不认可这种城市摊大饼然后做卫星城的模式。

　　新城规划只是一场土地营销？

　　根据克而瑞研究中心数据，2011年至2013年9月，天津市商品住宅供应面积总计3334.8万平方米，而成交面积却仅有2616.4万平方米。此种背景下的新城规划自然饱受质疑。

　　在沈文看来，天津市的这个新城规划本质不过是“土地营销”，“经过新城规划后，规划中地块的价格就能涨上来。并且，天津市政府还可以通过做新城规划获得更多的征地指标。”

　　对于天津市政府来说，土地市场似乎的确需要强心剂了。2013年上半年，天津土地市场供应381宗地，同比锐减3成。但值得注意的是，以武清区为代表的远郊区县成为土地出让中的大户，供应地块数量占到全市总量的近六成，其中宝坻区占比15.46%，武清区更是占比最高，达21.95%。

　　但与宝坻的不被看好不同，武清更受业内青睐。在规划的7个新城中，虽然业内人士普遍对新城未来是否有足够市场需求表示疑问，但对武清新城的前景则显得乐观得多。

　　在天津开发有多个项目的首创置业京津同城（天津）投资有限公司总经理杨邦军在接受本报记者采访时表示，武清的京津交通枢纽的区位优势明显，整体规划较好，未来最有发展机遇。“相较而言，蓟县的发展就要差很多，发展较慢，没有新城面貌；宝坻新城由于产业支撑不到位，活跃程度、城市气氛都不是很好；宁河新城则是最滞后的，它离天津市中心太远了。”

　　即使同样对武清新城较为看好，但这并不能减少沈文对天津多个新城齐建的忧虑，“这些新城都是超供区。以天津现有的城市财政能力、城市人口的支付能力以及市场需求，一下子做这么多新城，根本无法消化。如果这么建，天津很可能会成为第二个唐山。”沈文说。