“京七条”打击预期 大涨之后楼市将迎来观望

　　9月新房房价环比涨幅收窄，二手房房价出现提速。国家统计局本周公布的70个大中城市房价数据显示，9月新房房价上涨城市数由上个月66个微幅下降至65个。新房房价整体涨幅也较前月小幅收窄。不过，北上广深9月房价同比涨幅均超过了20%。在数据公布后，北京（楼盘）即出台了楼市调控“京七条”。

　　房价涨幅引起政府关注

　　据光大证券分析师徐高估算，新房房价平均环比涨幅由上月的0.69%回落至0.67%（见附图）。从70个城市房价环比涨幅的频率分布来看，9月新房房价涨幅在0.7%到1.2%的城市数目低于8月。同月，二手房房价加速上涨。上涨城市数由上个月的58个提升至63个，我们估算的二手房房价平均环比涨幅也由上月的0.35%提升至0.42%。从频率分布图看，二手房房价提速表现在涨幅介于0.5%~1%之间的城市数目增加。

　　一、二、三线城市新房房价涨幅全面下降，二线城市拉动二手房房价提速。9月一、二、三线城市房价平均涨幅较上月全面下降，多数城市新房房价减速上涨。二手房房价的加速上涨主要是由二线城市拉动的，包括贵阳、合肥（楼盘）、南昌（楼盘）等二线城市房价涨幅较前月拉大。

　　光大证券对此次房价数据做中性评价。9月新房房价涨幅并未如8月一样继续扩大，可见目前房价涨势暂时处于稳定可控区间。不过，近期有关信息还是令我们担心房价与地产政策的博弈有升级的风险。在18日统计局的新闻发布会上，统计局新闻发言人盛来运司长曾表示，“从8月份发布的70个大中城市数据的变化来看，有些问题需要进一步研究和重视”。表明近期房价的上涨已经引起政府关注，政府可能会在房价上涨到容忍底线时采取措施调控房市。另外，百城住宅环比价格指数在近4个月均呈现加速上涨态势。考虑到房价目前仍是地产投资的紧约束，若房价涨幅在未来明显扩大，无疑会为地产调控政策带来收紧压力，并将打压地产投资。

　　“京七条”或是各地调控开端

　　北京房价9月以20.6%的同比涨幅领跑全国，对此，北京市住建委副主任王荣武表示，北京将采取七条措施(简称“京七条”)，完善现有调控政策执行机制，坚决稳定房价。其中，加快中低价位自住型改善型商品住房建设是“京七条”的重中之重。

　　此次措施要求北京市今后将加快发展自住型商品住房，采取“限房价、竞地价”等方式供地，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右（之前规定为20%），年底前完成2万套供应，明年预计完成5万套，将占新增供应的50%以上。并且在取得房产证后5年内不得转让；5年以后转让的，需交纳30%增值收益。东兴证券分析师郑闵钢认为，该措施的出台将引来购房观望的加大，从加大中低端供给来促使房价增长的回落。

　　中金公司分析师宁静鞭点评“京七条”道：“北京新政预示着政策思路逐步明确，少调控，稳市场，促供应。”该券商掌握的数据显示，北京2008～2012年新建住宅签约平均11.5万套，2万套自住型商品房占到年商品房新增供应量的约20%。而且均价较周边商品房售价折让超过30%，五年内禁止上市，之后转让收益30%上缴政府，相当于对全部购房人群提供了高品质、低门槛的中小套型公共性住宅，有利于稳定市场情绪，缓解房价上涨压力。同时，北京由于二手房从严征收个税，使得购房需求转向税收成本较低的新房市场，但随着部分房产开始“满五”，二手房税收摩擦成本降低，市场二手房可售量将快速增加，也将有利于2014年新房/二手房房价的平抑。

　　房价快速上涨，将使得多数地方政府面临问责，房地产分析师们认为随着北京出台的七条措施，其他各地也会在调研措施上有所作为，短期将加大市场的观望情绪。在政策仍在举措期、销售不可能大幅增长的情况下，应关注营业模式较好、资产质量较好的一些房地产上市公司。