“三元制”住房供应体系可缓解高房价压力

三元制是指高端市场由商品房主导，中端市场由自住型商品房主导，低端市场由保障房主导 

■本报见习记者 乔誌东 

　　“在北京推出7万套自住型商品房建设的政策后，房地产市场很可能以北京为试点，改变现有的住房用地供应体系，形成高端市场由商品房主导，中端市场由自住型商品房主导，低端市场由保障房主导的整体市场格局。”中原地产市场研究部总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，“如果供应量足够多，对市场的影响将非常大。”

　　近日，北京市住建委表示将推出多块配建自住商品房项目用地，今明两年将形成7万套左右的供应量，价格比周边商品房低三成，面向全市符合限购条件的家庭，此类住房购买后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

　　北京自住型商品房政策的推出，被业内人士认为具有标志性的意义，该政策倡导的住房供应“三元”体系很有可能向全国一线城市推广，类似的大规模限房价、竞地价的举措将改变楼市调控机制。

　　传统“二元制”

　　住房供应体系难抑房价

　　“中国以及北京的楼市调控机制一直是二元制，也就是保障房解决中低收入人群居住问题，商品房解决其他需求。但目前整体市场上，虽然经过几年的大规模保障房建设，但整体保障房的供应量依然低于实际需求，导致房价不断攀升，政府调控压力非常大。”张大伟表示。

　　据了解，中国传统的住房“二元制”供给模式更多是学习香港的楼市供应模式，保障房由政府主导建设，内循环，但该模式需要大量的财力，而且难以解决高房价问题。根据国家统计局最新数据，全国70个大中城市新建商品房价格同比上涨的有69个，一线城市房价涨幅超20%，其中北京领涨全国，达20.8%，进一步加重了市场对房价调控目标完成的担忧。

　　此前，住建部政策研究中心综合处处长赵路兴指出，增加普通商品房及用地供给才是解决房价高企的根本手段，而“行政调控手段只能解地方一时之难，长期来看并不会有多大抑制作用”。

　　“高端有市场，中端有支持，低端有保障，这样‘三位一体’的供应结构是稳定房价预期增加供应最快的办法。”张大伟说，现在住房供应模式可以借鉴新加坡模式，一方面对保障房建设根据收入水平进行分类管理，另一方面规定保障房必须住满五年后才可以出售，房价上涨部分政府获益60％，其余给个人和家庭，个人可以申请购买更大的限价商品房。“这种模式叠加北京等城市的现状，可以解决现在夹心层所面临的居住问题。”

　　“三元制”住房供应体系

　　是夹心层的“福音”

　　据悉，今年2月份的国务院常务会议要求，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量，要加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。根据国土资源部10月22日最新数据，今年前三季度，全国房地产用地供应13.6万公顷，创近年来新高。全国建设用地供应总量同比增长4.4%,住房和商品住房用地供应均大幅高于近五年住房用地同期供应量。

　　张大伟指出，从当前情况来看，以后北京房地产供给体系可能的发展模式有三个层次：10%-20%的低收入人群，租住在政府提供的无产权的公租房中，收入改善后可以购买限价商品房；30%的中等收入人群，购买政府提供的有产权的限价商品房，如果收入上涨，需要改善居住条件，出售物业后，溢价与政府分享；其他高收入人群依然在商品房市场解决需求。

　　针对“三元制”住房供给体系的影响，张大伟表示有三方面的利好：第一，可以很好的解决土地升值再收益问题，政府也可以有持续的收益提供公共服务；第二，通过大量提供中低价房源，有利于抑制高房价；第三，有利于缓和房价压力，稀释高房价影响。

　　“‘金九银十’量价齐升已经成为定局，但北京后期即将出台的限房价竞地价每年2万套的供应量，以及其他可能出台的长效机制将会在四季度逐渐出台，这些措施有望逐渐抑制房价的上涨速度。”张大伟说。