北京首现地产空间出让 经营性用地开发新领域？

    记者 胡芳洁

　　10月21日，北京市土地储备中心以3.22亿元的价格出让北京国际雕塑园地下文化娱乐中心项目用地。这是北京单独出让地下空间土地使用权的第一单。

　　第一单

　　就在今年9月底，清华大学土木工程系地下工程研究所高级工程师祝文君发布其课题组完成的《北京地下空间资源评估》，称北京市中心城10米深度以内的地下空间资源潜力是9000万平方米，30米深度以内的地下空间资源潜力是20910万平方米。

　　相隔不到一个月，北京就出现了此类用地出让的第一单。

　　此次出让的地下项目用地，紧挨着北京国际雕塑园，南北方向的长度与雕塑园同长，位于雕塑园东侧，是一块方正的空地，上面长满了草和少数树木，目前地块已经被围墙围了起来。

　　地铁1号线玉泉路站就在该地块北侧路边，可实现与地铁的无缝链接。地块南侧仅隔一条马路就是远洋沁山水项目。

　　北京市土地储备中心负责该地块咨询的工作人员表示，该项目只能建在地下，这是目前北京第一块单独出让的地下空间土地使用权，目前北京还没有这样的土地要出让。

　　该地块占地2.8万平方米，产权情况为商业40年、综合50年，总建筑面积8万平方米，其中经营性面积4.2万平方米，其他为车库和配套用房。只按经营性面积用地计算，楼面地价约7600多元/平方米。

　　业内人士认为，这个价格相当划算。对比今年3月石景山区出让的一块位置接近的纯商业用地（原北京弹簧厂），就可以看到明显的价格差异。该地块位置没有雕塑园好，距离雕塑园地块约两站地铁，更靠近五环，地块建筑面积不到5.5万平方米，楼面地价2.1万多元/平方米，是雕塑园地块单价的近3倍。虽然地上、地下项目无法直接类比，但价格差距非常明显。

　　北京不少商业地块出让后，开发商会将部分面积进行分割出售，以在短期内获得现金流，如果用作分割出售，地上项目显然会比地下项目更有优势。不过，物美集团目前在北京的自有商业物业如新街口的新华百货、物美大卖场方庄店、马家堡店等都是自持经营，并没有分割出售、以获得房屋销售收入的例子。

　　据经济观察报了解，此次出让的北京国际雕塑园地下项目，其一级开发商就是此次拿地的物美集团旗下的北京物美置地房地产开发有限公司，2007年8月，物美置地以9889 万元竞得北京国际雕塑园地下文化娱乐项目土地一级开发权。

　　就商业物业的使用来说，地下一层比地上一层差，但是比地上二层好，其价值相当于介于地上一层和地上二层之间。RET睿意德执行董事张家鹏表示。

　　“从人流的到达性来看，地下一层比地上二层人流达到的便利性更好。地下一层，可以通过调整地上入口的开敞度和引导性，来引导人流的进入，例如使用下沉式广场、大空间入口来导入；而地上二层，则完全依赖于地上一层来导入人流。”张家鹏表示，大产权的地下空间，升值潜力也很大。张家鹏还认为，对于这个项目，在业态布置上，物美不止会引入超市，肯定会加入百货。

　　地下空间潜力

　　清华大学土木工程系地下工程研究所高级工程师祝文君，在其发布的报告中称，北京中心城内的328平方公里范围可有效利用的地下空间资源潜力近3亿平方米。这是一个很可观的数字，据了解，2004年，北京地面建筑总面积为1.8亿平方米。

　　如果这些地下空间，都用于开发、使用，将是一个广阔的领域。

　　祝文君对经济观察报表示，其课题组计算出的北京市中心城10米深度以内的地下空间资源潜力9000万平方米、30米深度以内的地下空间资源潜力20910万平方米，是指目前未开发的、能合理开发并有效使用的地下空间面积。

　　“可合理使用的地下空间，需要满足工程条件、地质条件、周边工程状况和城市规划等方面的要求，才会被计算在内。”祝文君说，“我们在评估中，主要是进行区域性估计，没有把一些很小和零碎的地块算进来。”

　　据了解，这一地下空间资源潜力，包括了空地、绿地、广场、道路，以及未开发地块、未来可以拆除改造地块的地下空间，按相应的不同系数进行估计。

　　目前来看，可进行地上开发的地块，其地下空间一般由土地使用权人进行开发，这部分地下空间，不具备继续竖向分割的必要，而绿地、广场等公共用地的地下空间资源，在北京此前少有开发，更无作为经营性土地出让的先例，这些用地是土地管理和未来可新增开发资源的重点对象。

　　此次北京对雕塑园地块地下空间的出让，意味着北京出现了一种新的土地出让资源，即对广场、绿地等公共设施用地的地下空间的出让，而这必将是一个潜力较大的市场。

　　祝文君表示，地下空间的使用，首先要满足城市规划的要求，即使各方面条件具备，但不符合城市规划要求，那也不应开发和使用。

　　“而地下空间的独立出让，应当保障原有地面用地物权人的利益，不是那么简单的事。”祝文君说。

　　地下空间可以单独出让，其法律依据来源于《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

　　“地下土地的出让，需要满足两个条件，一是在物理空间和技术上成立，二是确立明晰的产权关系。地上地下如果是两个不同的土地使用权单位，那么在物权关系上就会存在潜在冲突，地下空间开发和使用不得妨碍地上已有物权的使用和利益。地下空间的出让、使用，应该征得地上已有的产权人的同意。”祝文君说，目前地下空间的法律制度是不完善的，并没有在规划、技术上明确和设置严格的条件，公共用地的地下空间，按市场机制、作为经营性用地出让给个人或企业，这样就使得地上、地下的产权性质不同，权属关系不是很明确，在将来的使用过程中的利益协调方面存在隐患。

　　“如果分割不合理的话，地下空间的使用，会影响地上空间的使用，地下项目，就成为地上空间使用的障碍了。”祝文君表示，如果按权属关系的清晰度要求来看，公共用地的地下空间，用作公共设施建设，会更为合理。

　　就此，本报记者致电北京国际雕塑园所属的石景山公园管理处，一位工作人员在询问了10分钟以后告诉记者：“这次出让的地下项目，不归我们管理，跟公园没有关系。”

　　而近日，媒体报道北京市国土局有负责人表示，市国土局将会视市场反应情况今后再对其他地下地块进行出让规划。