康巴什有望破解的“鬼城”

　　文／李启超

　　鄂尔多斯扬名海内外，不是靠煤，也不是靠高GDP，而是因为被扣上了“鬼城”的帽子。至于鄂尔多斯到底是不是真的“鬼城”，还需看后续发展。

　　鄂尔多斯一度以“中国最富城市”的形象出现在国人面前，高GDP和居民福利让全国人民眼红。而现在一提到“鬼城”，人们的第一反应就会想到内蒙古鄂尔多斯康巴什。这座耗资50多亿打造的豪华新城，因4年前《美国时代周刊》上一篇名为《现代鬼城鄂尔多斯》的文章，成为了当代房地产泡沫破裂症候群的舆论标本。近期，又有主流媒体站出来辟谣，称康巴什现象实为舆论夸大，过度渲染了经济危机多重不利因素下鄂尔多斯地区产业升级中所遇到的困难。鄂尔多斯究竟有没有“鬼”，还需我们客观地去求证。

　　不愿被看到的疮疤

　　康巴什新区建设于10年前，距老城区25公里，总面积352平方公里，中心城区32平方公里。根据原规划这里将要迁入近百万人口，但是截至2010年底，这里的常住人口仅为2.86万人。根据鄂尔多斯市政府给出的说法，康巴什区与伊金霍洛旗阿拉腾席热镇已经连为一体，总人口已达30万人。不难看出刨去2012年人口普查中伊金霍洛旗原有的16.45万人和数据统计中的水分，康巴什新城区3年间新增人口并不多，尤其离预期的百万人口有着非常大的差距。

　　鄂尔多斯市官方说法是，上半年全市完成地区生产总值1757亿元，增长10%；完成固定资产投资1807亿元，增长15.6%。经济发展的核心指标-社会用电量同比增长13.1%，其中工业用电量增长13.7%。全市经济保持了总量递增、投资活跃、财政增长的平稳较快发展势头。新区中“黑灯瞎火”的局面早已通过“产业转型升级”有了大大改观，街头早已熙熙攘攘、商铺林立。

　　但我们看到9月初的一周时间里，来自全国政协及国务院政策研究室的两个高规格调研组频频造访鄂尔多斯，调研的主题无一例外地围绕鄂尔多斯当前的楼市困局展开。据悉，两个调研组在与鄂尔多斯各部门座谈的过程中，得到的最多反馈是“鄂尔多斯目前的大面积存量房消化至少要三五年甚至更长时间”。而针对当前鄂尔多斯房地产困境，各界给出的会诊结果是：大规模“引资”和“引人”。部分进入康巴什地区的开发商也表示，要想三五年时间内消化存量房，除非鄂尔多斯再迎来经济发展的新黄金期，由此带动起房地产需求再迎新高潮。否则，仅凭目前鄂尔多斯当地的需求状况，要消化掉当前库存简直遥遥无期，更不要说已购买房子的业主变卖产权套现了。这不禁让我们这群看客对鄂尔多斯康巴什新城的现状有些摸不着头脑了。

　　通过近三年的《鄂尔多斯国民经济公报》发现，仅2010年一年，全市房地产新开工面积1325万平方米，施工面积3140万平方米，基本是前几年的总和。但到2011年和2012年，当地房地产开始迅速降温，两年时间里房地产竣工面积同比分别下滑56.5%和99.1%。值得注意的是，2012年鄂尔多斯全年竣工面积为433.52万平方米，但销售面积仅为232.69万平方米，房地产销售竣工比仅为0.54。按常理推断2012年竣工面积绝不应该仅仅只有开工面积的七分之一。由此不难得出结论，大批工程项目被迫中途停工，或进入到延缓施工状态。

　　鄂尔多斯的大手笔

　　中国煤炭市场的供需关系在2012年6月坠入“冰点”，呼和浩特南郊上千家煤场已经倒闭了500多家，剩下的还在苦苦支撑。有消息人士称，鄂尔多斯同样受到了不小的冲击，不少企业都在限产。因为煤价下滑，需求总量减少，企业效益下降，竞争变得愈发激烈。以煤为支柱的鄂尔多斯煤炭产业占经济总量近70%、财政总收入近50%。中原地产研究咨询部总监宋会雍认为：“如果不从根本上完善新城的产业结构和加强企业数量，新城就很难有破冰的一天。”这也正是上述调研组此行的目的之一。

　　事实上，鄂尔多斯政府行动速度确实够快，在调研组的配合下，将治理“鬼城”的核心手段从政府斥资回购存量地产项目用作保障性住房建设中抽了回来，迅速展开了大规模引进非煤产业项目的措施，同时用行政手段酝酿庞大的人口迁移计划。9月1日至5日的短短五天时间，鄂尔多斯市委书记云光中就赴京密集拜访北京市政府、国家能源局以及神华、华电和中粮等多个政府部门及央企，洽谈项目对接，并明确鄂尔多斯将在土地、水资源以及供电、道路、通讯等要素上全力保障和推动相关项目的建设。再结合今年上半年鄂尔多斯市招商引资到位的343亿元资金以及计划中今年全年要引进的545亿元国内资金，鄂尔多斯有望将全年财政收入转为稳定的正增长态势，进而从某种程度上缓解康巴什“鬼城”现状。

　　与此同时，鄂尔多斯政府正谋划将当地靠近沙漠的生态脆弱区农牧人口整体搬迁至鄂尔多斯市旗所在地，原来的居住区改造为生态恢复区，不再住人。康巴什新区房地产管理中心副主任田永飞粗略地算了一笔账：目前鄂尔多斯总体人口规模达200万，如果忽略全市已有住房人口不计，按照人均30平方米的城镇人口住房标准测算，200万全部转为城镇人口，可拉动6000万平方米的住房需求。这一潜力相当于可消化近三年来鄂尔多斯累计开工施工房地产面积的近一半。