大龙“地王”二度出让被叫停 北京土地市场现分化

    本报持续关注的大龙地王“二次入市路线”又有了新变化。
    10月9日，北京市土地整理储备中心网站发布公告称，因故暂停原大龙地王北京市顺义新城区第21街区地块挂牌出让活动。对于暂停原因，有报道称，国土局相关人士表示由于近期北京土地市场过热，出于宏观调控需要平抑市场预期，暂停了顺义地块的挂牌。
    而在9月23日，北京市土地整理储备中心挂出了三年前大龙地产退回的天竺22号地块的一部分——“顺义新城第21街区”国有建设用地使用权出让公告，《每日经济新闻》记者曾就容积率是否过低采访了北京市国土资源局新闻宣传办公室，回复是，顺义新城第21街区21-18-001a、21-18-001c地块R2二类居住用地、C9其他公共设施用地含有两个地块，容积率也不相同，将继续严格执行《限制供地项目目录》和《禁止用地项目目录》的有关规定。
    既然合规，为何又中途叫停？大龙地王的再度被“雪藏”更加增添了北京土地的敏感气氛。
    命运多舛的“地王”
    2009年11月20日，北京市大龙房地产开发有限公司通过拍卖方式以50.5亿元竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地块，成交楼面价2.99万元/平方米，成为当时北京单价、总价双料“地王”。但是，由于大龙公司欠缴地价款，北京市国土局于2010年2月1日将该宗土地收回，2亿元竞买保证金也全数没收。
    时隔4年，大龙地产退回的天竺22号地块其中的一部分再度入市，土地面积23.3万平方米，建筑控制规模10万平方米，挂牌出让起始价为21.5亿元，起始楼面价2.1万元/平方米。
    据北京市国土资源局研究室相关部门此前的回复，该宗地建设用地含有两个地块，其中21-18-001a地块用地性质为C9其他公共设施用地 （500张床位养老院），用地规模为21800平方米，容积率为0.8，建筑规模为17440平方米。上述21-18-001a地块规划配建的养老院，由竞得人代建，待建设完成、验收合格后并无偿移交给区民政局进行管理。
    而21-18-001c地块用地性质为R2二类居住用地，用地规模为81864.97平方米，容积率为1.01，建筑规模为82684平方米。
    “当下土地市场过热，顺义新城第21街区地块是三年前大龙地产退回的天竺22号地块的其中一部分，地块容积率、性质等方面都做出调整，但本地块的容积率较低，出让单价甚至有可能超过大龙地王，会对市场有比较大的影响。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者。
    对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，暂停出让顺义新城第21街区地块，这种稀缺的、低密度的地块势必将形成新的区域高价地，与最近国土资源部的表态不无关系，“农展馆地块余热未尽，（如果）再次出现顺义别墅区新地王，将使得过去多年的调控成果付之东流。”
    土地市场将显差异化
    一边是频频爆出的 “地王”，一边是“限价地”的推出，北京土地市场似乎进入了一个尴尬的局面。
    但在胡景晖看来，“限价地”与“准地王”并不矛盾，它们将成为未来土地市场的主流。
    据中原地产市场研究部数据显示，2013年前9月，北京土地出让金达到了1154.89亿元，这一成交量创造了同期历史新高，预计年内将突破1400亿元。整体市场来看，前9月的土地市场热度空前，很多区域的土地价格都创造了区域最高纪录。
    就在国庆前后，北京市土地整理储备中心在几天内集中发布了17宗经营性用地，总出让土地面积高达188.9万平方米，其中包括10块住宅用地，总的住宅土地面积达到157.8万平方米。
    张大伟认为，北京后期即将出台的“限房价竞地价”每年2万套的供应量，以及其他可能出台的长效机制，有望逐渐抑制房价的上涨幅度。
    目前，从北京土地市场已经可以看到一些调整的迹象。
    据伟业我爱我家市场研究院数据显示，2013年9月北京交易住宅用地3宗、20公顷，规划建筑面积45万平方米，为下半年以来的月度最低值。仅有的3宗土地中，不乏亮点地块，且同日出现了“限价地”与“地王”。
    “去年以来，北京市政府通过预售证发放来控制房价，效果并不明显，然而，2010年在房山中铁建国际城项目也曾有过‘限价’的试点，控制房价效果明显。因此，将限价延至土地出让阶段也是控制房价的有力途径，同时也解决了中低收入家庭的住房问题。”胡景辉表示。
    通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的冲动，满足中低收入的住房需求；通过市场化形成“地王”，在一定程度上补充了政府的财政收入，也使得政府能有更多资金反哺至保障房之中。胡景晖分析认为，过去多年的调控政策失效，造就了如今非常规的调控方向，实为无奈之举，因此，“限价地”与“准地王”互现或将成为未来土地市场的主流，也意味着开发企业将承担更多的市场风险。

    每经记者 尚希 发自北京