一直“稀缺”的别墅

　　前两天，一位朋友找我论证，该不该把她在市区的房子卖掉，换成一套近郊的别墅？

　　她的理由是：别墅越来越稀缺，尤其是独栋，今后不可能再有，“而且总价才600多万元，跳一跳够得着”。

　　而她所不知道的掌故是，别墅“稀缺”的故事已经讲了好多年。从2003年以来，近10年间，国土资源部已至少出台5道“禁墅令”。但几乎每一次，都相当于给别墅的“稀缺价值”做了一回广告。

　　自今年6月以来，北京别墅市场又开始新一轮的“出货”躁动。

　　据戴德梁行统计，二季度北京高端住宅市场上，别墅成交面积达97369.81平方米，环比上涨26.4%，同比涨幅达到49.63%。市场售价环比上涨23.25%至37718.5元/平方米，同比上涨了5.04%。

　　及至八九月间，别墅类高端楼盘入市渐成高峰态势。

　　亚豪机构研究数据显示，8月北京别墅市场共实现成交255套，成交面积9.1万平方米，环比上月分别增加了9%和16.7%；同时，8月别墅市场成交均价为31390元／平方米，环比上涨8个百分点，同比上涨22.4%，创下月度价格新高。

　　有人分析，这一波别墅放量，除了与上半年国土资源部再出“禁墅令”、北京市国土局停批容积率1.1以下住宅用地等“稀缺”典故有关外，还与近期北京土地市场异动、“地王”迭出关联甚大。

　　9月12日，一个名叫“财富城堡”的别墅项目，在其位于温榆河畔中央别墅区的会所内邀请大腕论道。现场掀开盖头的，是其“独门研制”的“双墅王”城堡别墅。就是将两幢独栋别墅按照“城堡风格”重新改造，形成“一半是生活、一半是生意”的“联体别墅”。

　　京城地产江湖人士都知道，“财富城堡”其实是一个已有10余年发展历史的存货项目。其前身“财富公馆”早在2006年就已进入市场销售。现在推出的“双墅王”，不过是对原有产品的“回炉淬炼”。

　　开发商反复阐释其对“别墅需求升级换代”的新发现和新探索，但引起媒体兴趣的，仍是其出货的时机和价格——就在不久前，中央别墅区的孙河地块，楼面地价已拍到了5万元/平方米，成为片区新地王。而“财富城堡”却选择在此时，以5.5万元/平方米的房价试探性出货。

　　在一些业内人士看来，这种“用面粉的价格卖面包”的行为，或许可以理解为“解套”。

　　早在1992年，以“玫瑰园”、“丽京”等项目为代表的首批别墅在京问市，开启北京的“别墅时代”；随后，以1995年为分水岭，别墅市场先后经历一轮粗放式增长和一轮政策性收紧，发展渐趋理性；及至2003年，国土资源首发“禁墅令”之后，“稀缺”就成了北京别墅市场永恒的故事。

　　虽然经历20余年发展、产品理念更新了4代，但时至今日，中央别墅区仍有不少骨灰级、化石级的存量项目。比如“远洋·LA VIE”，以及李嘉诚长实系旗下的“誉天下”，其拿地时间，甚至可以追溯至上世纪九十年代别墅市场开埠之初。

　　没有人在意的问题是，那些在漫长销售期中熬过10年甚至20年的别墅项目，等落到了购房者手里，使用权限在理论上已只剩五六十年。因为谁也不知道，五六十年后，这笔账该怎么算。

　　这实际上和别墅产品的销售特点有关：能买得起别墅的人，毕竟不是天天都有，而是需要“放长线、钓大鱼”。

　　但在高端需求自然增长的过程中，总会有一些变数。地王就是一例。它往往会改变一些人对区域的重新估值和计价。

　　就如一位业内人士所言：“每一次拍地，我们都认为这是一个疯狂的行为；但是没过几年，就会发现不是疯狂，而是人家的眼光超前。”

　　显然，对于预期趋于疲软的中央别墅区而言，此时诞生的孙河地王拉升作用巨大，但坐享其成的，恐怕不会是其自身，而是那些十余年来一直在喊“稀缺”的邻居们。