广州拟征地下空间出让金 国内最高标准引争议

　　随着土地渐卖渐少，广州的地面发展空间日趋逼仄，向地下要空间要效益已经成为必然趋势。

　　日前，广州公布了《关于我市土地节约集约利用的实施意见（征求意见稿）》（下称《意见》），首次明确了已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准：地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收土地出让金。据了解，广州的地下空间土地出让金缴交标准目前或为全国最高。

　　“可利用土地资源的短缺问题已经很严峻，除了旧城改造，广州就只能利用地下空间。”合富辉煌首席分析师黎文江表示。根据规划，到2020年，广州的地下商业面积将从目前的110万平方米暴增至800万平方米。

　　这份文件从一出台便遭遇了强烈的反对声浪。北京盈科（广州）律师事务所周玉忠律师指出，“追缴已售出地下物业出让金”的规定除了有“敛财嫌疑”外，还面临诸多法理上和实践上的困难，应当谨慎缓行。而广东省地产商会更是向相关部门提交了八条建议，要求举办听证会进行充分论证。

　　在恐慌的气氛中，9月的第一周，广州车位网签成交量暴增至392个，环比增长高达64%。

　　标准或全国最高

　　《意见》提到，原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金或未明确地下建筑土地出让金计收方式和标准的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下面积都需要征收比例不等的土地出让金。

　　与几个已公布地下空间土地出让金缴交标准的城市相比，广州的标准是最高的。例如，杭州要求地下一层土地出让金按基准地价相对应楼面地价的20%收取；用于车位用途的，地下一层土地出让金按基准地价相对应楼面地价的10%收取。不论哪种用途，地下二层的土地出让金按地下一层标准减半收取依此类推。

　　此外郑州按楼面地价的20%缴纳；北京的拟征收标准是楼面地价的10%~20%；佛山地下停车库负一层收楼面地价的10%，负二层以下按5%收取，停车库外的地下建筑面积，负一层收25%，负二层以下收10%。

　　广州一位土地专家表示，征收地下空间的土地出让金意味着将地下空间算入地面土地的容积率，而单独的地下空间未来也可与地面土地一样通过招拍挂出让，获得独立产权。“以前广州的地下空间大部分是市政建设，没有独立产权，因此不能出售，政府的投资很难收回来。”

　　数据显示，广州目前已建成的珠江新城地下空间耗资18亿元，规划中的南站地下空间和国际金融城地下空间的投资总额均超过40亿元。

　　“收地下空间的土地出让金一方面可以加快回笼以往的投资，另一方面新增的地下空间也为政府提供了一个可观的收入来源。”上述专家说。

　　8月26日，广州拍出了第一批计算地下面积的土地，广州国际金融城的四幅土地均计算了地下容积率，成交楼面地价近2万元/平方米。按照规划，广州国际金融城将打造全国最大地下城，地下空间总开发面积约185万平方米，约是目前珠江新城地下空间的3.6倍。深度也将是广州之最，共5层，其中地下一层是商业，面积约40万平方米。土地出让合同中约定，负一层整体和负二层商业部分，每平方米地价为地面的一半。这意味着，仅负一层就能为当地政府带来40亿元的土地出让金收益，相当于整个地下空间的投资额。

　　追溯过往惹争议

　　除了新增的地下空间外，新规还强调，已办理产权登记的，在发生企业改制、出售、交换、赠与（不含继承）时由新的权属人负责补交土地出让金，或由产权人自行申请补缴土地出让金。正是这一条牵涉各个群体利益的规定，引起了业界和社会的广泛反对。

　　在周玉忠看来，“土地出让金收取应依合同及法律规定而行，与产权登记无直接关联，以不动产登记为要挟收取土地出让金有违依法行政的原则。”

　　“而且，规定由新的权属人或由产权人自行申请补交，一方面无法律依据，另一方面也会造成新的不公平。按市场评估价确定补交土地金的标准，没有考虑到土地已经出让多年的历史事实，以及地下建筑用途的客观现实，也有损公平。”周玉忠说。

　　受影响较大的是地下停车位的业主和开发商。以一个12平方米的车位计算，早年买入价格大多是在10万元左右，而目前广州不少地区的平均楼面地价已经接近2万元/平方米，这意味着，负一层车位的业主在转售时需补交十多万元的土地出让金，比买入价格还高。

　　广东省地产商会副会长黄朝辉也认为，补交地下空间土地出让金牵涉众多企业以及广大已办产权登记的小业主的切身利益，应慎重行事。他指出，对地下空间征求土地出让金，一方面将打击开发商建设车库的积极性，另一方面也促使车位价格继续攀升，综合作用之下将令广州本已严重的停车难问题进一步恶化。

　　“地下人防工程本身是根据政府的要求所进行建设，且未计算容积率，该部分地下空间的利用不应计算土地出让金。”黄朝辉表示，车位的配置也是因应规划部门的要求提供的配套，地下停车库未计算容积率，也不应征收。即便是征收，也应该参照划拨用地或工业用地的标准按照地下负一层、地下负二层、负三层等递减收取。

　　黎文江的意见有所不同，“房改房转让都要按总价的1%补交土地出让金了，政府追收地下空间的收益也无可厚非。”不过他也提出，如果是按当前的地价标准补交出让金，那么产权证的有效期就可以从目前开始计算，如按购入车位时的地价计算，那么就应从当时就开始计算产权期限，这样才能体现公平合理的原则。

　　“现在还只是征求意见阶段，如果真的实行了，（地下车位）要么就加价卖，要么只租不售。”广州某开发商对记者表示。