长安8号与中石化模式 佳兆业旧改入京

    观点地产网 彭飞 郭英成
    在宣布佳兆业重回一二线城市后，一直无法突破的北京市场或许会因长安8号而改变。

　　日前，佳兆业确认将以代管代建的方式入主北京长安街沿线唯一待售物业“长安8号”，从而由此曲线进军北京市场。

　　代建长安8号

　　其实佳兆业与长安8号最初的绯闻是将以60亿元的代价接盘，只不过这一消息最终被佳兆业否认，表示只与长安8号项目公司“北京耀辉置业”签订了代管代建协议。

　　佳兆业还对外宣称，公司与长安8号项目的服务费属于商业内容目前不方便具体透露，并且由于公司具有长期的代管代建及烂尾楼改造的成功经验，有信心将该项目做好。

　　而说起长安8号，业界的第一印象无疑是烂尾楼一栋，因为该项目至今已五度易主，并且开发进程极为缓慢，最近两年甚至已处于停工状态。

　　2004年，北京王府世纪艰难拿下了长安街沿线上最后一块住宅用地，由此开始了长安8号近十年的烂尾楼生涯。

　　在此期间，包括首开集团、奥园集团等房企均以不同形式涉入其中，但都因开发缓慢、进展不顺而败退，目前该项目51%的股权属于金利丰集团，少部分股权则仍属于老东家北京司世纪王府。

　　值得注意的是，长安8号在2010年初曾实现项目历史上的首次开盘，当时销售均价高达8万元/平方米，也为彼时的东家奥园带来近8亿元的销售回款。

　　只不过，由于受到2010年开始的新一轮调控冲击，豪宅市场降温，长安8号此后再无销售。

　　如今，佳兆业以烂尾楼改造专家的身份代管代建长安8号，让外界对该项目的前景再次充满期待，毕竟项目所处的区域极具优势，且经过多年“囤地”，地块本身的价值已经翻番数倍，如果运营得当，盈利依然可期。

　　同时，对佳兆业而言，也了却了其一直无法进军北京市场的心愿。虽然只是代管代建，但起码可以在北京打开局面，为今后自己单独拓展项目打下基础。

　　相关业内人士也指出，佳兆业以如今的方式进京，相比直接收购既可以降低成本，最主要的还是防范了未知风险；同时，在竞争激烈的北京市场，首个项目必须打响，考虑到长安8号的历史与现状，以及佳兆业在改造烂尾楼方面经验颇丰，似乎是个双赢局面。

　　当然，长安8号既然是烂尾楼，必定会涉及许多债权债务、银行、土地、规划等方面的问题，佳兆业能否发挥其特长，将这个长安街上唯一待售物业解禁也还值得观察。

　　中石化模式

　　不管怎样，代管代建长安8号已使得佳兆业一线城市布局的战略圆满。

　　而回溯佳兆业的历史，作为一家1999年成立并进入旧城改造领域的房地产企业，佳兆业目前积累了大量旧改土地资源，涉及深圳、珠海、广州、东莞、惠州等城市，拥有超过30个项目，总占地面积超过1000平米。

　　在经过十多年的运作和发展后，旧城改造如今已成为佳兆业的发展战略之一。

　　从改造业态来看，目前佳兆业改造的项目主要包括烂尾楼、旧厂房和多业态等类型。

　　其中在烂尾楼改造方面，佳兆业成功运作的项目有广州中石化大厦，深圳佳兆业中心、以及大连佳兆业广场，三个项目的总体量达到约33万平方米。

　　而在具体开发模式上，广州中石化大厦是由佳兆业自行改造，大连佳兆业广场则是运用大连海昌集团本地化优势合作改造的项目。

　　另外，佳兆业在深圳获取的多个旧改项目，都是以政府为主导，佳兆业进行配合的改造方式，今年上半年获取的盐田旧村改造项目就是这种方式的体现。

　　不仅如此，佳兆业在改造进度上还坚持快速开发，从而缓解资金压力。以大连佳兆业广场为例，该项目2011年3月正式签署合作协议，2012年1月1日开幕，仅用9个月的时间就完成改造。

　　同时，得益于大量旧改项目的入市，佳兆业在销售均价和利润率方面也有很大提升。

　　今年1至8月，佳兆业的合约销售均价达到9260元/平方米，相比去年同期增长51%。对此，佳兆业副主席谭礼宁在早前业绩会上曾表示，主要是由于公司一二线城市的贡献与去年有所增加，去年的比例大概42%左右，今年上半年一二线城市的贡献则达到60%。

　　这其中，深圳三大旧改项目佳兆业城市广场、龙岗达到1号及KPR佳兆业广场的贡献尤为重要，而这类项目的平均毛利率能达到50%左右。