张宏伟房企布阵“金九银十”

    监测显示，7月监测的43个城市中，近六成城市成交量环比下降，但降幅相对不明显，其中降幅最大的是泉州，为34.44%，其次是深圳，环比下降32.16%，也是重点城市环比下降最多的城市。成交量上涨的城市中，宁波、丹东上涨幅度最大，分别为50.38%和43.62%。10个重点城市中，仅南京、天津、成都三城市环比出现上涨，其中南京涨幅最明显，为25.31%，其余城市成交量均有不同程度的下跌。

　　进入8月份，大多数大中城市市场成交量继续维持7月份市场状况，并没有出现明显好转，整体上呈现出传统淡季的市场特征。但是个别城市如温州，由于限购令执行层面的定向宽松，导致市场成交量在全国众多城市中表现相对突出。

　　笔者认为，全国主要一二线城市住宅7-8月成交量“普跌”主要有三方面原因：

　　第一、传统市场淡季因素导致全国大多数城市成交量出现“普跌”。7-8月份全国大多数城市进入“烧烤”模式，火热的天气导致开发企业推盘意愿下降，购房意愿不强的购房者在这个阶段也会暂时推迟看房购房计划，因此，一定程度上导致7-8月份房地产市场成交量在此时降温，如果8月份下旬持续高温天气，市场成交量还会维持“普跌”状态。

　　第二、开发商放慢推盘节奏，市场供应量减少导致成交量没有办法大幅回升。当前，天气炎热、备战“金九银十”等诸多因素导致开发企业在7-8月放缓推盘计划，将推盘重心放在9月以后这个时间段。

　　第三、“钱荒”、利率上浮、公积金贷款额度吃紧等诸多因素也会影响成交量的表现，短期内导致成交量下滑。

　　虽然今年全国主要城市7-8月楼市的成交量有所下降，不过住宅的成交均价却没有下跌的变化，2013年8月18日，国家统计局发布2013年7月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：

　　(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，持平的城市有4个，上涨的城市有62个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.2%。

　　(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。7月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为18.3%，涨幅比6月份回落的城市有7个。

　　其中，上海、北京、广州等重点城市的房价上涨态势比较明显，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为北京的18.3%。在7月份的房价数据中，共有9个城市的同比涨幅超过10%，其中同比涨幅最高的为北京的18.3%，此外，广州涨幅为17.4%、深圳涨幅为17.0%，上海涨幅为16.5%，厦门涨幅为13.9%、南京涨幅为12.8、郑州涨幅为12.0%。福州和南充涨幅皆为10.9%。

　　笔者认为，7-8月成交量“普跌”只是市场成交量阶段性走低的市场表现。从政府表态、市场基本面走势、开发商的推盘时序、当前市场需求强劲导致的日光盘等市场表现来看，整个下半年成交量总体还是会呈现出回升与年底“翘尾”的行情。伴随着“金九银十”与年底“翘尾”行情的出现，有可能进一步助推当前“日光盘”出现与买涨不买跌的行情。

　　第一、从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。

　　当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会在下半年呈现出总体上回升的迹象，整个市场基本面也会因此继续好转。

　　第二、钱荒、利率上浮、公积金额度吃紧等现象并不影响总体市场需求，当前市场需求仍然强劲，各地“日光盘”的出现表现出楼市需求仍在，并且仍将呈现出“阶段性”爆发的特征与买涨不买跌的行情。

　　当前，北京、上海、沈阳、南京、厦门、福州、广州、杭州等城市楼市异常疯狂–“日光盘”、半夜排队、连夜开盘情景又现，购房者中，中小投资者众。现在看来，当前“钱荒”利率上浮、公积金额度吃紧等现象不但没有改变开发企业资金面的危机状况，反而加剧了以一线城市为代表的大中城市的楼市供求关系的紧张。

　　第三、从开发商推盘策略阶段性特征来看，一般7-8月份为推盘淡季，“金九银十”为市场旺季，到年底因为年报的要求会出现“翘尾”的推盘行情，相对应的也会导致市场成交量的涨与跌。从当前推盘趋势来看，在2013年8月底这个时间段，主要城市的推盘规模都在增加，各大房企也准备在“金九银十”这个时间段进行积极跑量，同时，各地十一期间房交会也会如期进行，开发商在这个营销阶段会加大推盘力度，市场成交量将再度出现回升，至年底“翘尾”的行情也会出现。

　　第四、品牌开发企业战略布局策略调整，其布阵一二线城市的策略导致其拿地需求强劲，势必会使开发企业快速跑量回笼资金支持其拿地“换仓”，使下半年整个市场成交量会集中释放出来。

　　笔者认为，从开发企业拿地及市场布局策略来讲，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。开发企业再不拿地有可能会措施最佳的拿地时机。从这个角度来讲，各大房企正在抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，积极拿地“换仓”，这也会导致下半年整个市场成交量会集中释放出来。

　　张宏伟 观点地产新媒体专栏作者