首创业绩会不拿地王 继续加强刚需产品

    观点地产网 杨晓敏 见习编辑 黄庆杏 8月20日，首创置业股份有限公司发布2013年中期业绩报告，截至6月30日，首创置业签约销售面积约72.3万平方米，签约销售金额66亿元，同比增长8%。

　　对于全年200亿的销售目标，首创置业总裁唐军表示，“目标是一定要达到的。”

　　“下半年我们还会实现130亿的签约销售，总体能够完成今年的销售目标，会创新高。”唐军指出，今年上半年首创置业推盘量比较少，下半年会推出220万平方米新的楼盘。

　　据首创置业财务总监罗俊介绍，截止6月30号，首创置业在14个城市在售34个项目，下半年还会新推出3到5个项目，全年总共有将近40个项目。

　　土地储备方面，罗俊透露，预计全年土地储备增长300到500万平方米，其中上半年已经完成了175万平方米，下半年首创置业预计投资买地的资金是47亿。

　　唐军表示，首创置业会充分利用已经建立起来的竞争优势去拿地，比如说采取奥特莱斯这种商业模式去预购地，或者采取一、二级联动模式。此外，首创也会参与市场的招拍挂，通过市场竞争去拿地。

　　唐军强调，首创置业会结合商业模式去拿地，“但是不会拿地王。”

　　今年5月1日，北京首创奥特莱斯已正式对外开业，据唐军介绍，海南和浙江的奥莱项目也会在明年春节前后开业。

　　“首创置业这么多年也在调整我们的商业模式”，唐军同时指出，要把住宅+商业模式，或者写字楼加核心地段这种优势做起来还需要扩大战略合作伙伴，首创置业已经充分注意到，也在积极寻找战略合作伙伴。

　　对于今年房地产政策的走势，首创置业董事长刘晓光认为，大的政策变化不太可能会有，长效的机制的建立可能会有，比如说税收，比如说利率，按照市场化调节的长期机制。

　　“截止到7月底全国有60多个城市的房价还在上升。”房价方面，刘晓光认为，一方面现在刚需比较旺盛，改善型的需求也是比较旺盛，而随着中国城镇化的推进，随着消费的升级，房价的态势仍然是稳定上升，不会大起大落。

　　而对于刚需市场比较旺盛的情况，唐军表示，首创这几年来一直在按照这个方向进行调整，“现在我们新拿的地，除了丽泽商务区这样的项目，基本上都是刚需产品，刚需产品占我们投资的比重超过80%。”

　　以下为首创置业2013年中期业绩会现场问答实录：

　　现场提问：首创置业上半年签约金额达到差不多66亿元，下半年预计签约金额是多少？会不会有一些放缓，还是会创新高？

　　唐军：我们今年的签约目标仍然是年初计划安排的200亿元，上半年我们签约完成了66亿，大概完成了全年目标的三分之一，这个安排和我们今年整个项目安排周期是基本吻合的。因为今年上半年我们推盘量比较少，下半年会推出220万平方米新的楼盘，所以下半年我们还会实现130亿的签约销售，总体能够完成今年的销售目标，会创新高。

　　现场提问：下半年首创置业项目比较多，下半年会推出多少个？今年的销售目标你们有信心达到吗？

　　唐军：目标是一定要达到的。

　　罗俊：我们在下半年要推出220万平方米的新楼盘，截止6月30号，我们在14个城市在售的有34个项目。下半年还会新推出大概3到5个项目，总共有将近40个项目。

　　现场提问：首创置业下半年增加土地储备的计划如何，会不会和其他开发商一样用很高的价格投地？预计今年房地产政策走势会不会改变，下半年房价会增幅多少？

　　唐军：第一，我们充分利用首创置业已经建立起来的竞争优势去拿地。比如说采取奥特莱斯这种商业模式去预购地。我们这种商业模式和地方政府正好吻合，地方政府也需要发展商业，发展经济，也不希望都是住宅。

　　现在我们奥特莱斯这种模式在全国进行复制，我们已经有了像房山这样开业非常好的项目，海南和浙江的奥莱项目大概也在明年春节前后开业，在昆山的第四个项目现在进展也非常的好，我们会结合商业模式去拿地。

　　另外，我们天津武清的土地一、二级联动的模式，也是我们下一步拿地的方式。比如说我们在北京做了土地一级开发的项目，尽可能采取一、二级联动模式，采取提前进入的优势。

　　当然，首创也会参与市场的招拍挂，通过市场竞争去拿地，但是我们仍然不会去拿地王。我们也会寻找京津地区、或者我们已经进入的城市深耕细作。通过多种渠道拿地，但是不会拿地王。

　　罗俊：我们预计全年土地储备增长300到500万平方米，其中上半年已经完成了175万平方米。下半年我们预计投资买地的资金是47亿。

　　刘晓光：我想大的政策变化不太可能会有，长效的机制的建立可能还会有。什么是长效机制呢？比如说税收，比如说利率，按照市场化调节的长期调节机制。现在实际上还在进行政策的调节机制，限购、限价。那么，政策调节机制会不会有局部的变化，这个要看市场的状态，可能会有一些变动的调节变化，比如说市场过热，比如说价格过高。

　　大家看到，截止到7月底全国有60多个城市的房价还在上升。我的看法是，一方面现在刚需比较旺盛，另外，改善型的需求也是比较旺盛，还有，随着中国城镇化的推进，随着消费的升级，全年的态势仍然是稳定上升的情况。总的来看，对整个地产市场的判断还是比较乐观，因为国家也希望房地产稳定增长。

　　现场提问：房价大概增长多少？

　　刘晓光：这个不能准确到描述，但是我觉得会有所增加，我觉得会是稳定增长的状态，不会大起大落。

　　罗俊：实际上中国房地产并不是全国一个房价，中国房地产分成一、二、三、四，甚至五线城市，不同城市情况不一样。这也是符合市场经济的，如果供不应求的地方就要涨价，供求比较平衡的地方比较稳定，供过于求肯定有下行的压力，所以应该分不同地区不同情况来看。

　　现场提问：首创置业下半年投地大概会用47亿，有没有什么融资计划，或者你们有足够的能力去进行投资？

　　罗俊：这47亿是土地开支，等于说我下半年拿地的预算。当然，有一些是年初拿了地还需要进一步付钱。刚才唐总说了，我们的土地储备策略还是规模合适，价格合适，我们不拿地王。我们对土地是比较精挑细选，不是一定要把这个钱花出去，但是一定要买对的地，买正确的地，这才是我们最根本的拿地策略。

　　现场提问：刚才刘总提到市场刚需比较旺盛，首创会不会根据这个情况调整产品结构，增加刚需类产品？

　　唐军：我们这几年来一直在按照这个方向进行调整，现在我们新拿的地，除了丽泽商务区这样的项目，基本上都是刚需产品，刚需产品占我们投资比重超过80%，80%以上都是刚需。

　　刘晓光：实际上调整是加大了北京、天津、上海这些区域的产品。另外，在适应刚需产品的同时，经营模式和结构也在创新发展。有一些商业的，比如说奥特莱斯，它促进了住宅的发展。有一些旅游的，地铁上盖的，它也促进了住宅的销售速度。但是，我们要沉淀一些，为将来提供现金流，也是未来的一个发展方向。

　　现场提问：未来会在北京有更多地铁上盖的项目吗？

　　唐军：第一，我们在丽泽商务区的项目就是地铁上盖的项目，而且这个地铁也是首创集团和港铁合资的一家公司在投资运营，北京地铁16号线，也是北京最长的一条线。这条线西段已经通车了，再往东这一段大概在2015年底通车，所以和丽泽商务区是比较吻合的。

　　第二，作为首创来说，我们原来在北京做很多地铁上盖的物业，还是有一定的经验，加上母公司在地铁建设方面的优势。我们也是希望地铁上盖物业是首创置业未来重点考虑的优势商业模式之一，希望在未来中国城市化进程过程中，很多城市地铁上盖这种商业模式能够复制。

　　而且，我们也特别借鉴了香港地铁上盖物业模式，也希望这种模式能够在内地很多的项目和区域中进一步推广，这也是个很好的发展模式。如果有这样的项目我们会密切跟踪。

　　现场提问：会不会考虑和港铁再进行其他项目的合作？在其他城市会不会考虑这样做？

　　唐军：和港铁的合作是母公司首创集团和港铁建设北京14号线的合作，是在母公司的范围内进行合作，地产还没有和港铁合作。但是，我们要求地铁上盖物业要充分发挥轨道交通优势，这方面我们和母公司是协同发展。

　　刘晓光：母公司对首创置业是有帮助的，像现在做的天津首创国际半岛，实际上高速路是母公司的资产。

　　唐军：因为房地产未来不单纯是住宅产业，从政府的角度，他也希望以后除了住宅以外多一些商业，多一些办公，多一些能够产生税源的项目出来。所以，首创置业这么多年也在调整我们的商业模式，当然要把住宅+商业模式，或者写字楼加核心地段这种优势做起来还需要扩大战略合作伙伴，这个我们已经充分注意到了，也在积极寻找战略合作伙伴。

　　现场提问：首创置业有没有资金很紧张的情况，有没有打算用其他方法融资，比如说发债，或者到资本市场融资？

　　罗俊：我们关于融资还是比较谨慎的，因为我们在融资方面大的策略是追求大规模、长期性和低成本的资金。有这方面的资金我们会替换短期债务和成本更高的债务，这是我们一直在努力不断改善资本结构。

　　另外，关于融资，我们下半年最大的目标是200亿的销售，等于说我们销售回款要超过100亿。这是我们资金的主要来源，公司也会更加依靠我们业务的现金回笼，而不是更加激进地去融资、提高负债。