方兴地产业绩会主打高端不转型

　　于2013年方兴地产的中期业绩会上，主打高端产品的方兴地产透露，方兴地产仍会坚持其高端定位的战略，不会向三四线城市和刚需产品去发展。

　　对于政策会在销售上对高端产品造成影响，方兴地产执行董事李从瑞表示，高端产品的影响主要是两个方面，一个是价格的影响，一个是销售量的影响。

　　李从瑞补充指，从销售量的角度来看，方兴地产所有的高端产品都得到了市场上比较好的发展；在价格这一块，李从瑞称，政策主要对北京的高端项目造成了一定影响，“即便在北京这样一个地方，仍能满足我们预算的需求”。

　　其举例指出，“假如说正常市场需求可能已经能卖到10万了，可是由于调控，我们最后可能只卖到了8万，但是比我预算的6万也已经涨了2万，所以是这样的一个情况”。

　　据了解，目前方兴地产目前主要专注于中国的一线及经济活跃的二线中心城市开发高档商业项目，经营高档酒店及商业综合体。

　　其中，于上半，年方兴地产的物业开发收入同比增424%，物业租赁收入同比增14.9%，酒店经营收入同比增2%。

　　不过，于上半年，方兴地产的毛利率同比有所下降。对此，方兴地产首席财务官江南指出，毛利率同比下降的原因主要是因为每年坐收的项目会有所不同，所以有一定幅度变化。

　　另关于负债比例，江南透露，方兴地产内部今年将按照60%来做一个负债比例来控制，预计跟半年期的负债比例持平。

　　数据显示，2013年上半年，方兴地产物业开发板块销售签约额累计达到111.86亿港元，较去年同期大幅上升101%；公司所有者应占溢利为22.35亿港元，同比增长39%；若扣除投资物业公平值收益(已扣除递延税项)，公司所有者应占溢利为18.27亿港元，同比增长208%。

　　截至7月31日，方兴地产物业开发板块累计销售签约额(撇除已入账的部分)共计约179.55亿港元。

　　8月21日，方兴地产主席何操、首席财务官江南、执行董事李从瑞等管理层在业绩会上回答了现场媒体的诸多提问。

　　以下为方兴地产2013年中报业绩会问答实录：

　　现场提问：方兴地产上半年业绩完成计划近7成，如此一来，方兴地产有没有上调销售目标的计划？

　　李从瑞：今年上半年的销售目标确实非常好，但我们不会调整全年的销售目标，估计最终的结果或会突破销售目标。

　　现场提问：方兴地产今年上半年的酒店收入还是有所下降的，是不是因为政府打压公费消费及市场供应过多造成的？

　　何操：上述原因都存在，一个是中央的一些政策在短期内会有一些影响；其次就是像三亚、上海等地区，短期的供应量增加比较大，致使我们今年上半年的酒店业务受到了一定影响。但我们的酒店业务在整个行业中还是做得比较抢眼的，整个业务只下降了2%。从中期和长期来说，我们对酒店业务的前景还是非常看好的。

　　现场提问：方兴地产毛利率较去年下跌的原因是什么？预计方兴地产的净负债率全年会维持在什么水平？

　　江南：毛利率同比下降的原因主要是因为每年坐收的项目有所不同，因此有一定幅度变化。例如：今年上半年，方兴地产有一部分是长沙的土地一级开发，这部分是计入物业开发来算的，它的毛利率只有33%，如果把这部分剔掉的话，开发板块的毛利率是48%，跟去年基本上持平。另外，方兴地产有较强的成本控制能力和比较强的拿地能力，因此有信心一直保持较高的毛利率水平。

　　关于负债比例，公司内部今年还是按照60%这样一个负债比例来控制，预计全年的负债水平跟半年期差不多。

　　现场提问：方兴地产下一步会否有融资的动作？

　　江南：从资金链来说，目前公司手上有90多个亿的现金，在行业当中虽不算高，但从资金角度来说，也没有太多融资压力，我们会根据市场的情况来调配融资安排。

　　现场提问：为应对中国市场流动性紧缩的情况，方兴地产具体是怎么做的？

　　江南：我们公司的杠杆比率在行业里是比较低的，原来是40%多，今年半年也才达到53%。目前公司有90多亿的现金，另外还有200亿港币的授信额度，随时可以提款。另一方面，公司长期以来跟银行界的关系比较好，在融资方面有很大的渠道。

　　现场提问：作为控股公司，中化集团未来会否在项目发展上给予方兴地产一定的支持？

　　何操：中化集团是方兴地产的绝对控股母公司，在资金方面，包括管理、人员方面都会给方兴地产大量的支持。关于具体细节这一块，目前我们更多的是资金上跟董事会有一些沟通，希望得到他们临时或者长期的帮助。如果有一些合作的细节，我们会及时的公告。

　　现场提问：下半年，方兴地产在拿地方面有没有一个明确的目标，预计下半年地价的走势如何？

　　李从瑞：实际上年初我们就基本上获取了将近100个亿的地，按照正常的预算，我们的土地已经完成了预算指标。但今年上半年的销售情况非常好，回款的情况也比较理想，所以我们根据现有手上的资金情况，在下半年仍会购买一些土地，具体措施正在制定中。目前，方兴地产在北京、上海、长沙、重庆、宁波、广州这些地方都有洽谈的项目。我们预计下半年的低价仍然会稳中有升。

　　现场提问：梅溪湖今年的销售目标是50亿，就目前情况来看，完成这一销售目标有没有压力？担不担心长沙洋湖垸片区发展会对梅溪湖片区的发展构成竞争压力？

　　李从瑞：梅溪湖项目一级土地的开发情况非常好，目前已完成了半年的预算目标，对于全年预算目标的完成，我们非常有信心。

　　洋湖垸和梅溪湖片区的土地价格已经炒得比较高了，应该说他们未来的发展也会比较好。而羊湖垸片区的地价上涨也可能带动梅溪湖地区地价适当上涨，但对我们的销售不会有坏的影响，年内的整个预算完成情况很可能会超额完成。

　　现场提问：方兴地产在三亚的一级开发项目什么时候可以推出？

　　李从瑞：三亚的土地目前处在征地拆迁的阶段。由于涉及到征地拆迁的问题，所以在整个项目计划这一块，很有一个准确的时间计划。但我们相信于今年年底，在拆迁方面会有大的突破。

　　现场提问：在通过参与土地一级开发及走招拍挂流程获得土地这两种方式来获得土地方面，方兴地产更愿意采取哪种方式？或者哪种方式拿地获益更多？

　　李从瑞：应该说这两个方式是都比较通畅的。但这不以开发商的意志为转移，在一线的城市里，大多数的土地都必须走招拍挂的程序，在二线城市里面，政府为了推动地区的发展，会通过谈判的方式来获取土地，这两个方式都可以直接的去运营，并且在每一个地方也有不同的方式得到实现。

　　关于拿地以后的利润率的问题，实际上也是根据不同的情况来定的。如果能够通过一级的方式来获取二级的土地，至少你在一级的过程中会具备成本优势。但二级的招拍挂这种情况，你可能会获取一些更优质的土地。所以这两种方式都有可能会获得高利率的土地，不会因为它的性质，而使它在利率上也有较大区别。

　　现场提问：方兴地产的定位是高端产品，就目前宏观调控抑高端这一情况来看，方兴地产受影响大不大？

　　李从瑞：应该说政策对高端产品的影响主要是两个方面，一个是价格的影响，一个是销售量的影响。从销售量的角度来看，方兴地产所有的高端产品都得到了市场上比较好的发展；在价格方面，除了北京以外，政策对其他的城市高端产品的影响不是很大。不过，即便在北京这样一个地方，仍能满足我们预算的需求。举个例子，假如说正常市场需求可能能卖到10万每平米了，可是由于一定的调控，我们最后只卖到8万每平米，但仍比我预算的6万每平米涨了2万一平。

　　现场提问：今后会不会考虑调结构转型，往刚需这一块发展？

　　何操：方兴地产会坚持高端定位、精品产品的战略，不会向三四线城市和刚需产品去发展。

　　现场提问：预计中央未来对于楼市调控的力度会是怎样的？

　　何操：关于调控的问题，我们认为今后不会再像过去那样采取一些一步一步的调控的政策，而是出台长效机制。但至于这个长效机制什么时候出台，具体内容是什么大家都在期待。我们有一个基本判断，即这个长效机制今后一定会更加制度化，更加贴近市场。