科研楼变身商住Loft 以租代售

　　一个“科改住”项目打擦边球样本

　　本报记者 向军 北京报道

　　北京通州尹各庄，一个打着“小户型”、“不限购”、“精装修”、“买一层送一层”等口号的楼盘，以低廉的价格和不限购吸引着那些受困于购房资格限制和高房价的购买者。

　　在项目现场可以看到，目前还是一个机械轰鸣的工地，除了工地大楼的施工，大楼内部的装修工人也正在抓紧赶样板间的工期。看房人络绎不绝，售楼员也个个忙碌不停。售楼大厅一角，十几个人正排队交钱选房。如此火爆的场景看起来与正常的热销项目没什么两样。

　　本报获悉，这个名为首都·国际健康港的项目，土地性质为科研用地项目，自然该楼盘没有商品房预售证，如今却正以一期18栋体量的“商住楼”的形式对外按户“出租”。换言之，这个即将开盘的“国际健康港”打着“大产权”房的名义吸引购房者排号和交订金。

　　让人惊讶的是该项目是通州区政府的重点产业项目，总投资40亿元，总占地500亩，企业的宣传册中将目前在售的18栋商住楼定义为“中央别墅区首席健康综合体”。

　　在地价高涨与刚性需求的支撑下，打着租赁旗号以租代售的项目已经不仅仅是无名小产权房的专利，各种非住宅用地的大型商业、科研用地项目大行其道。

　　只租不售的Loft

　　从地铁6号线草房站驱车10分钟的车程就可以到达这个名为国际健康港的项目，该项目正处于通州、朝阳、顺义三区交界处，比邻千章别墅、格拉斯小镇等高端别墅区。

　　记者以购房人身份调查了解到，该项目正式开盘时间是8月18日，13日为客户提前排号选房。据销售人员介绍，此举是为了以防在开盘当日太忙，没时间办手续。而且，楼盘目前实行1万抵5万的优惠，只限于13日至18日之间。所以，很多人选择提前排号选房。

　　该楼盘16800元/平方米起，为精装Loft，买一层送一层。现在开的是10号楼。18日正式开盘，现在可提前排号。

　　在提到签合同的流程时，销售人员才表示，只能签租赁合同。为何不能像普通住宅一样分割拿产权证，只能签租赁合同，该销售人员解释称，“只要不是买整栋的，都是租赁合同，买整栋的才有房本。因为我们的用地性质是科研用地，国家相关政策要求不能分割。每栋楼只有一个大房本。当然合同里会规定，使用权归租房人，如遇拆迁，补偿归租房人，如果以后国家要求交钱补办房本，就由租房人交钱补办。如果租房人想‘卖’，也可以，契税、公共维修基金都不用交，带购买人到开发商处改合同就行了”。

　　据介绍，该项目总共占地是500亩，一期是270亩，二期还有230亩，加在一起共30栋楼。“我们的投资方是通州区政府下面的一个子公司，叫北京漕运码头投资发展有限公司。”销售人员称。

　　而记者在房屋租赁合同上看到，出租方即甲方为汇天网络科技有限公司，而据销售人员介绍，该公司是一个“壳”公司，因为教育科研用地必须要有个科技公司。

　　全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存表示，这种以各种性质土地进行住宅销售的现象很多，市场很乱，包括有很多旅游的、养老的地产项目也有这种情况，出租一定年限的使用权。因为没有分割到户的小产权证。这种项目升值空间不大，而且存在风险。

　　“科改住”背后

　　让“科改住”项目打擦边球的动因背后是低廉的地价。

　　“因为北京现在限购，每个家庭只能买一套或者二套房，要说以前这种产品可能不会出现，以前谁能接受用这种方式买房，都接受不了，可是计划赶不上变化，因为北京需要这种房子的出现。拿普通住宅的地是最贵的，其次是商业，最便宜的是就科教用地，一千多元每平方米，甚至几百元每平方米。项目周边住宅地价都达19000元/平方米，面粉贵，面包一定贵。”一位知情人士告诉记者。

　　正如该项目销售人员所说，之所以当初拿地和现在的项目多少有些出入，但这也是北京“刚需”所需要的。开发商的“五证”里面就没有预售许可证，因为是以租代售，房款是按卖来算的，如果有预售许可证就是那种70年产权的房子，也不可能卖这个价格。

　　2013年上半年北京新房成交量创近四年新高。限购政策实施以来，很多外地来京人员不符合购房条件，又有结婚购房等刚性需求。北京近两年房价涨势难扼，虽有调控频出，但房价依然无下降苗头。也是近几年小产权房履禁不止的原因。

　　与住宅用地相比，科研用地价格较低，开发商拿地成本也低，有专家分析，之所以把科研用地以住宅形式来建设和销售，主要是经济利益使然。购买这类房屋，业主会面临多个方面的风险。首先以科研办公楼立项却改为住宅来销售，其用地性质与规划证不符。商品房必须经过竣工备案才能入住和办理产权证，如果在规划验收时通不过，就会导致竣工备案困难，交房和办理产权证会出现问题。

　　对此，陈宝存表示，这种租赁形式相当于整栋楼卖给别人，也是需要验收，但验收是分段的，一般到毛坯房验收就差不多了。后期装修，改设计就不是工程方面的了。住建委做的主要是主体工程验收。

　　而该项目已明确告知没有产权证，只签租赁合同，在北京盈科律师事务所律师胡文友看来，这是以合法形式掩盖非法目的的行为。

　　胡文友表示，租赁20年本身是合法的，但实质上是以卖为目的，明显的以租代售，政府是可以依法收回的。也就意味着什么补尝都没有，就看相关部门如何来解决。对于已经签约的租房人来说，拆迁补偿应该有所约定，包括20年之后的约定是否能履行也是容易出现纠纷的地方。

　　打政策擦边球监管难

　　事实上，这种“科改住”项目并非个案，相关部门也注意到了这一现象。就在今年7月，北京市国土资源局刚刚公布了9宗科研项目用地涉嫌未经批准擅自改变用途或违规销售案例。

　　按照《土地管理法》规定，国家实行土地用途管制制度。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

　　但对于违法问题如何处置，北京市国土局并没有提及具体处理原则和方向。专家称，对于非法改变土地用途，尚缺乏相对应的监管和具体处罚条例。《土地管理法》规定，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，非法批准、使用的土地应当收回。

　　而对于该项目的以租代售行为，记者以购房人身份咨询了通州区住建委，“只要签租赁合同我们不管，楼盘资质也无法查询。”市场科一位工作人员表示。

　　而通州区国土局相关工作人员则表示，房屋买卖都归住建委，凡是在住建委没有备案的，就不是正规的项目。

　　记者咨询北京市住建委便民热线得到的答复则是，商业用房不能做住宅，不建议购房者租赁，具体风险应该问律师。