温州松限风向标

　　“温州放松限购试水，没想到会引起这么大的市场反应。”8 月15 日，浙江省住房和城乡建设厅房产处一位工作人员对中国房地产报记者说。

　　近日，温州传出“放松”限购政策的消息，该消息称，原2011 年3月14 日后已购买一套住宅的家庭，今日起还可以再购买一套住宅，但名下房产只能是两套，名下之前无房产的可以连续购买两套。

　　虽然温州并未就此消息出台正式文件，但据温州市房屋登记中心相关工作人员证实，该措施已于最近开始执行。

　　“周一（8 月12 日）省住建厅相关领导就去温州调研了，最终具体怎么处理，还要看调研后的情况，也不排除下令收回。现在还说不清楚怎样才是正确的方向。”上述浙江省住建厅工作人员说。

　　实际上，温州微调限购政策，大有试探之意味。这座中国民间资本最大集聚地的城市，因为房价的持续性下跌和房地产市场的低迷，正让其处于多米诺骨牌推倒后的痛苦挣扎中———大量民间资本进入房地产，价格下跌导致深套集中或资金外逃，继而深刻影响到实体经济。

　　在温州松限之后，其他已经执行限购的城市又是否会效仿？这是不是地方政府对于中央层面有关房地产市场新要求的试探？其松限的最终走向，又是否寓意着房地产政策的走向和变局？

　　从领涨到领跌

　　房价连续下跌，或是此次温州微调限购政策的原因之一。

　　2011 年，温州房价上涨幅度远高于全国平均水平。在此背景下，2011 年3 月，温州市出台了比当时国务院下发的限购标准更为严厉的“温州版”限购令，要求本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市新购买一套商品住房。违反规定购房的，房地产登记机构将不予受理房地产登记申请。

　　相比其他地方版限购令，温州楼市限购政策被指过于严格，对当地房地产市场产生了巨大的影响。国家统计局发布的2013 年5 月和6 月全国70 个大中城市房价数据显示，温州是唯一房价同比下降的城市。据悉，2011 年9月以来，温州房价已经连续22 个月同比下降。

　　“温州此前的楼市泡沫更多是由于投资、投机引起的，这段时间也可以称之为去泡沫的阶段。房价的下跌对于经济的影响很大，也不利于当地的税收和就业。”温州三角洲投资顾问有限公司总经理陈好对中国房地产报记者表示。

　　他表示，温州近两年的各项经济指标在浙江省内一直下跌，地方政府要想强化城市竞争力，就需要土地财政提供资金。房价一直下跌，对于向来以土地财政为主要收入的温州极为不利。

　　除房价持续走低外，温州楼市还面临着不小的库存压力。数据显示，2013 年以来，温州的商品住宅库存呈上升趋势，2013 年1 月为279 万平方米，而到了7月，库存量升至310 万平方米。

　　温州一直执行的是‘温州版’限购令，这样是不对的，现在要重新回归到中央政策上。温州为了不让民间认为房地产限购政策已经取消，于是，选取目前这个时间点作为重新解读国务院房产政策的契机。温州松限风向标（▲上接A1版）

　　“温州楼市如今的主要矛盾已经不是当年的供不应求，而是演变成为现在的供应过量、库存过高。”中国房地产学会副会长陈国强对记者说。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，从目前温州市场来看，库存积压、去化周期拉长，都对当地的开发商造成了压力；另一方面，部分有置业需求的购房者，却因为限购等原因无法购买。

　　陈好对温州放松限购之后的市场走势有很大的期许：“限购微调之后，对于购买力的需求释放很有好处，增强了楼市的去化能力。限购微调对于市场信心也有很大的提振作用，有利于活跃二手房市场。

　　他认为，温州选择在此时点放松限购，是基于温州基本已脱离投机炒房的环境。

　　“温州楼市，2009年四季度至2010上半年领涨全国，2011四季度至今，领跌全国。犯了错的孩子，已被体罚过了。大家原谅他吧。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

　　拯救实体经济

　　作为中国民间资本最大集聚地的温州，和房地产捆绑密切的民间资本，因为房价的直线下跌，众多中小实体企业资产缩水严重，进而直接导致了温州实体经济的整体低迷。

　　“温州市场从整体经济大局看确实低迷，房地产行业的低迷对其他相关行业都有影响。”上述省住建厅工作人员对中国房地产报记者说。

　　从官方发布的统计数据来看，今年上半年，温州GDP增速仅为7.4%，远低于浙江省8.3%的增速。温州上半年的GDP为1695.3亿元，仅比绍兴多30.19亿元，而绍兴上半年的GDP增幅则比温州高出1.7个百分点。甚至有观点认为，GDP在全省排名第三的温州，极有可能被绍兴取代。

　　事实上，房地产市场表现如何，已成为温州与绍兴、台州与金华GDP座次竞争的重要筹码。据悉，上任不到两个月的温州新任市委书记陈一新，多次强调温州要重振实体经济，并提出了温州“赶超发展说”。

　　“温州的房价出现了明显下跌，有些高端楼盘价格甚至腰斩，这与最近这些年温州实体经济陷入低迷有关系。实体经济一蹶不振，过去投入到房地产的投资基金，由于受实体经济低迷的牵累，大量的投资性资本套现、抽逃，这给当地的实体经济带来了致命的影响。”陈国强说。 

　　“这是我们努力了很久的成果。”温州市房地产业协会常务副会长、温州市工商联房地产商会常务副会长陈永锋对本报记者说。该协会和商会曾给温州市政府和温州市人大多次提交过报告，也组织过部分房地产企业代表和中小民营企业代表同温州市发改委、住建委在一起进行商讨。

　　“主要意图就是拯救实体经济”。陈永锋表示，之前温州很多民间资本不是介入房地产开发就是投资炒房，房价一直下跌，多数被深套其中，直接影响了实体企业的资金流。而且很多中小企业的融资渠道是通过房产去抵押、融资，房价的不断缩水，也导致实体企业资产的不断缩水。

　　“前两年房地产市场疯狂的时候，毫不夸张地讲，几乎每一家温州企业都有房地产投资或者参与炒房，基本是大企业盖楼，小企业炒房的状态。”一位温州房地产业内人士告诉本报记者。

　　陈好表示，之前中央政府的4万亿元投资，让许多中小企业盲目扩张、盲目融资。过度的融资与投资，在金融危机和民间借贷危机的影响下，银行一抽资，就会导致多米诺骨牌效应。而且温州本土企业联保互保现象严重，一旦一家企业倒下，那么与其联保的几十家企业就都会倒下。

　　探温地产调控？

　　温州松绑限购，是不是地方政府对于中央层面有关房地产市场新要求的试探？日前，国务院提出“促进房地产市场平稳健康发展”。其他已经执行限购的城市又是否会效仿？

　　“温州一直执行的是‘温州版’限购令，这样是不对的，现在要重新回归到中央政策上。温州为了不让民间认为房地产限购政策已经取消，于是，选取目前这个时间点作为重新解读国务院房产政策的契机。”温州市住建委相关负责人曾言辞闪烁地对媒体如此表示。

　　事实上，2012年前后，包括佛山、芜湖、甚至上海等地，都有一定程度的对限购政策松绑的意图，但最终因各种原因未见下文。彼时，舆论普遍认为，中央通过限购来强化房地产调控的决心史无前例。“新国五条”细则也明确指出，将继续严格执行商品住房限购措施。

　　但有专家认为，从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有退出的一天。未来限购肯定会逐步宽松直至取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然。

　　“基于中央政府提出的‘深化市场作用、减少行政干预’的原则，或许会对温州限购松绑持肯定态度。一方面，这有利于把房地产市场各要素重置于市场公平交易平台之中；另一方面，从当前经济的发展角度看，地方财政困境、经济持续疲软等问题，对地方政府形成了挑战。对于长期以来依赖楼市来刺激经济的地方政府而言，借楼市相应政策的松绑，能为地方财政收入提高、产业结构调整、经济增长等方面注入新的活力。”严跃进对本报记者说。

　　他表示，目前最有可能跟风的城市，应是部分高库存的三四线城市，而一二线城市则基本没有可能。

　　不过，在北京市房协秘书长陈志看来，这种转变并非一蹴而就。“中央提出‘促进房地产市场平稳健康发展’的新要求，就是为了建立房地产长效发展机制铺路。但长效机制的建立是个循序渐进的过程，需要很长时间才能出台。目前新要求的正式提出刚过去1个多月，政府近段时间是不可能放松限购的。” 

　　“行政性调控手段的退出是要循序渐进的。”一位不愿具名的住房和城乡建设部人士对中国房地产报记者表示，温州此次所谓的松绑限购令也只是在中央的限购标准内腾挪，并没有突破底线。当前各地方的房价上涨预期依然较大，当前中央不可能放开调控，尤其是限购和限贷等重要的调控手段不会大规模放开。

　　“温州此前过于严格的限购政策，对部分改善性需求和刚性需求有误伤，此次放宽也只是在内部进行修正。即便温州的尝试被相关部门默许，也可能只是个案，其他城市要想跟进，则很有可能被制止。”该人士表示。