谁是房租高涨的幕后推手

　　房租一直居高不下,是谁在推高房屋租赁价格?记者通过调查了解到职业二房东、学区房、实施了快3年的限购、中介等都是房租高涨的幕后推手。
　　职业二房东
　　他(她)们是这样一群人,他(她)们在这个城市里一般没有住房,自己也是租客,手里却掌控着几套甚至几十套待出租的房源,他(她)们不收中介费,只从转租差价上争取利益最大化。他(她)们就是职业二房东。
　　号称亚洲最大社区之一的天通苑是记者每天上班的必经之地,据记者了解,这里有超过30多万名居住人口,房屋数万套。
　　出地铁站就可以看到道路两旁招租的牌子,“隔断”、“次卧”、“主卧”,几乎每块牌子上都写着“房东直租”,而每年北京大批的毕业生以及来北京追逐梦想的众多 “北漂”,是这里最常见的租户。
　　记者以想租房为名,打电话联系到了出租房子的小张。“我是二房东,不是中介,之所以写成‘房东直租’是因为大家都这样写。”小张开门见山地向记者说道,“我的房子是我和房主谈下来的,租期是6年,我的房子比周围中介的要便宜一些,且没有中介费。”
　　而在不远处,记者看到,中介公司的招租牌上最便宜的房子也已经过千,而小张的房子则有每月550元的8平方米隔断间。
　　记者提出要看一看带隔断的房子,在小张的带领下,记者看到了在一间原本90平方米左右的两室两厅被打成了六间不同大小的出租屋,除去主卧和次卧没有改动,客厅和餐厅被隔成了四间大小不等的房子,房子里除了摆放床之外,几乎没有什么多余的空间。
　　“主卧室1450元,次卧是1050元,带窗户的阳隔是800元,不带窗户的阳隔是700元。两间暗隔每间是550元。”小张向记者介绍,“我这房子只打了四间隔断,同样的房子,有的二房东则要打六个隔断,感觉还行的话,先拿100元就算订下来,我就不向外租了。”
　　聊得久了,小张向记者表示,像他这样的二房东,在天通苑有很多。“我当职业二房东才两年多,手头房子才七套,好多从事7—8年的老二房东,手里的房子都有二三十套,甚至有七八十套的,而且这样的二房东由于房太多,自己忙不过来,会雇人来帮他租房子,每天什么也不干就能收入1000—2000元。”
　　记者了解到,正规的租赁方式是,业主与房客见面后商定租金并签订租赁合同。而二房东们则是靠吃差价来赚钱。而这种吃差价的方式无疑会对房屋租赁价格推波助澜。
　　学区房
　　2013年5月,网友在微博上发了一个房地产中介的价目表,显示北京市五道口的房子每平方米10万元。其实,这是北京海淀区五道口的学区房,37平方米预售价350万元,均价差不多为每平方米10万元。
　　无怪乎当年的开发商任志强感叹道:“当年开盘价格才4000多元/平方米。”有网友戏称五道口是“宇宙的中心”,而五道口能有如此天价房的出现,关键在于它的属性——学区房。
　　学区房不但推高了售价,也推高了房租。
　　记者在五道口附近看到,两室一厅的房子租金就达到8000元/月,三室一厅的房子月租金要11500元/月。
　　为什么眼下学区房不但售价贵,就连租价也贵出差不多10%—20%?中原地产中国区销售总监张大伟认为,很多小学生都是9月份入学,家长为了孩子上学方便,就会在学校附近租一个房子。每到暑期,正好赶上六年级小学生毕业,家长退房;同时又有一年级的新生入学,新一批家长在找房,因此房租就会上涨。
　　还有就是对于刚刚步入社会的大学毕业生来说,毕业生租房更愿意挨着学校租,因为他们对生活了四年的学校周围环境比较熟悉。同时,此时租房赶上了9月份中小学即将开学,家长提前租房的高峰期。两个原因相叠加,学区房的租金就跟着天气一样,一天比一天热了。
　　限购
　　2010年,北京市颁布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》规定,同一购房家庭暂定只能在京新购一套商品住房;商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款;不能提供5年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款也被暂停。
　　据记者了解,2011年和2012年,北京新增外来人口分别达到37.5万人和31.6万人。这些新增外来人口绝大部分要通过租赁市场来满足居住需求。限购使得部分能买房的家庭,因没有资格买,只能进入租赁市场。
　　另外,根据链家地产的统计,自2010年限购以来,购房者中首次置业和换房的比例在90%以上,投资者的退场,也使得每年的新增交易房源,难以释放到租赁市场。
　　限购措施虽然在一定程度上缓解了房价的大规模上涨,但无形之中也助推了房租的上涨。
　　中介劝房东提价现象普遍
　　房产中介手握大量房源,通过各种方法提高房租,也是租房价格上涨的重要因素。记者通过与真正的业主接处了解到,每每到了和中介重新签和同时,中介都会劝房东涨价。
　　“一开始,我担心涨太多房子不好租出去,每月涨200元就可以了,可中介不同意,说涨400元一点问题都没有,很快就可以租出去。事实也证明,确实像中介说的那样,房子很快就租出去了。”家住丰台区樊家村的一位王姓业主向记者这样表示。
　　据记者了解,目前,中介的租房费用差不多都是一个月房租,房子的租金越高,中介的利润也就越大。
　　其他助涨因素
　　除去职业二房东因素、学区房因素、限购、中介因素等,北京房价的持续上涨、新地铁线路的开通、城中村在同一时间被拆迁,短期内造成了大量的租赁需求、物价的上涨等因素都在无形中推高房租。