2013年楼市诊断 “内火”旺盛“高烧”难退

　　作者：张宏伟

　　摔不死的蛤蟆，捶不烂的棉花，看不透的红尘，跌不了的房价！不管百姓怎样呐喊，政府如何抑制，舆论风暴一浪高过一浪，调控政策一条严过一条，但是房价似乎仍旧高高站在云端向芸芸众生叫嚣：能奈我何，能奈我何！

　　2013上半年的楼市依旧延续火热势头，尽管中央一再调控，推出史上最严厉政策-“新国五条”，但是政策颁布容易，落地生根难，上海（楼盘）房价不但没有应声而落，反倒更加火爆，甚至形成量价齐升的局面。非但上海如此，大多数重点城市的房价皆如芝麻开花般节节攀高。

　　五大原因促量价齐升

　　在重点监测的30个城市中，有相当一部分城市出现量价齐升的局面，原因无外乎以下五个方面。

　　热钱流动性宽松导致量价齐升

　　上半年总体上货币供应量增加，导致市场热钱流动性宽松，这是造成量价齐升的最根本因素。国家统计局数据显示，1~5月全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%，尽管这个值仍然在全年通胀控制目标4%以内，但是CPI在过去高位基础上的增长仍然暗示着通胀预期的加剧，会诱使人们继续寻求投资保值增值的渠道。

　　此外，央行数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，今年1～5月国内M2同比增速为16%，高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标，这也促使了流动性宽松的热钱流向房地产市场。

　　政策引起波动

　　“新国五条”细则落地前，二手房交易20%个人增值税政策的“末班车”效应导致市场集中放量，此政策执行“悬”空后，新房市场交易继续放量，基本回归到政策发布之前的正常成交水平，政策对于新房市场来讲影响并不大，最终导致上半年总体上量价齐升的结果。

　　半年报促成“红六月”

　　因半年报数据因素，不少品牌房企在5、6月份加大推盘力度，甚至有些房企推出全员营销的措施，总体上导致6月份量价齐升，出现“红六月”的翘尾现象，助推上半年重点城市量价齐升。

　　基本面好转带动成交量

　　上半年市场基本面逐渐好转，带动成交量上升，随之带动供求关系紧张与价格坚挺，甚至有些资金面本不紧张的开发商开始利用“少量多批”、“封盘”等营销手段，推动“日光盘”、涨价盘的出现，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显。

　　品牌房企跑量换仓

　　品牌房企资金面已不太紧张，上半年跑量拿地换仓，重点布局的一二线城市市场成交量的增加以及房价仍在环比上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。

　　中指系统数据显示，今年6月十大城市住宅均价为17376元/平方米，环比上月上涨1.01%。其中，广州（楼盘）上涨2.74%，涨幅最大，南京（楼盘）、北京（楼盘）、深圳（楼盘）涨幅在1.5%~1.7%（含1.5%）之间，重庆（楼盘）（主城区）、武汉（楼盘）、杭州（楼盘）、上海涨幅介于0.5%~0.8%之间，成都、天津（楼盘）分别上涨0.19%、0.15%，涨幅较小。

　　上海：滨江豪宅销售火爆

　　在近几年楼市经历“史上最严厉”调控的市场背景下，天价豪宅逆势实现成交量大幅上涨，显示富裕阶层尤其是富豪阶层对于天价豪宅的增值及保值属性的认同。

　　2013年1~6月，上海滨江豪宅板块表现突出，仅仅陆家嘴板块就成交23套。而传统的豪宅板块如佘山板块、淮海中路板块表现则相对逊色，仅淮海中路板块有10套成交。

　　截至2013年6月，上半年上海市单价10万元以上/平方米的天价豪宅已成交48套，其中别墅豪宅有7套。而去年同期天价豪宅成交套数为68套，其中别墅豪宅为10套。尽管今年成交总套数较去年同期有所下降，但是，天价豪宅的成交表现似乎没有受到楼市调控政策频频出台的太大影响，总体来说毫不逊色，基本维持“卖得火”的局面。

　　那么，楼市调控对于天价豪宅市场是否有影响？理性分析，豪宅市场的抗跌性还是比较强的。在市场高涨期，豪宅市场成交较为活跃，对于投资客的资产保值增值具有重要作用；而在市场低迷或市场平稳期，由于楼市“限购”等因素的存在，豪宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及豪宅物业的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候有更多的时间去选择合适的项目投资。并且在“限购”的市场背景下，豪宅物业价格涨幅比较平稳，未来市场一旦反弹，投资?将获得更大的投资回报与收益。从这个意义上讲，楼市“限购”无疑为投资者赢得了投资豪宅物业的机会。

　　200平米以上交易持续平稳

　　受益于整体楼市的量价齐升，2013年上半年，上海大平层公寓（户型面积≥200平方米的公寓）成交2144套，成交面积53.13万平方米，同比分别上涨34%和23%；成交均价为39843元/平方米，环比下滑11%。

　　2013年6月，上海大平层公寓成交套数达463套，成交面积达11.26万平方米，环比5月大涨3成以上。同时，由于5月份新增预售的大平层房源达685套、17.20万平方米，为2012年7月份以来的最高值，更是促使了进入6月份以来大平层市场的火热。从价格走势上看，大平层市场从2012年以来维持稳定态势，并出现稳中有降的趋势，如2013年以来每月大平层成交均价普遍在4万元/平方米上下，最高的出现在2013年2月份，达到42447元/平方米，而最低的则是6月份的38220元/平方米，这相比2012年动辄4.5万元/平方米以上的价格出现明显回落。

　　库存方面，截至6月30日，今年上海市商品住宅库存为941万平方米，总量较之前的1000万平方米有所下降。从市场存销比来看，如果按照今年1~6月平均交易量100万平方米来计算，当前市场存销比降为9.4个月左右。同策咨询研究中心研究结果表明，当商品住宅市场存销比低于10个月时，房价面临持续上涨的压力；而当存销比持续高于15个月时，房价则面临持续下跌的压力。因此，目前还很难判断存销比会导致一线城市房价下降。

　　同策咨询研究中心资深分析师许之静认为，高端市场与普通刚需不同，当前大平层市场库存量大，“钱荒”的市场背景下，开发商就更加应该以“低开”或“以价换量”的方式尽快跑量，以规避未来市场不确定性对于市场或项目销售节奏的影响。

　　临港新城走势看好

　　对于上海的具体房产投资板块，我们在研究了多个案例之后，重点推荐临港新城。

　　临港新城在经历“南汇行政区划入浦东新区”之后，在楼市调控的大市场背景下，逐渐陷入了市场僵局，无论是商品住宅、还是商办类物业，均出现了不同程度的供大于求。尤其是2012年下半年以来，商办物业供应量激增，而市场去化速度却仍然停滞。直到临港新城“双特”政策以及引进产业与人才的措施出台，才稍稍缓解了目前商办供大于求的现象，而一些核心区的商办项目由于其可预见的投资回报，将引来市场投资热情与机会。

　　虽然现在的临港新城已有多重产业聚集于此，随着规划的逐步落实，人口规模急剧增大，区域内居住需求呈现多样化发展，然而作为一个极具发展潜力的新城，临港新城的房价却始终处于上海房价的洼地，这也为临港的房地产市场带来机会。

　　综上所述，短期来看，受各种政策影响，临港地区的商品住宅交易可能会出现小幅上扬，但由于周边配套的不成熟及限购的进一步执行，成交量及房价不会有太大的波动；中长期而言，随着16号地铁的开通，再加上上海政府对临港地区的产业扶持，一方面能够吸引市区及长三角的人流进入区域投资或购房，另一方面，随着时间推移与临港新城配套的逐渐完善，在这个板块进行投资与购房的置业者可以获得更为舒适的居住享受或投资增值空间。

　　下半年谨慎扩张，现金为王

　　从整体来看，上半年量价齐升的情况在下半年可能会被彻底扭转。由于银行资金流动性趋于紧张，开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款获批难度增加，此时银行的利率可能会上升，导致购房成本增加以及需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的压力，此时，只有适度让利才能激活销售回笼资金，用以支付前期拿地的地价款。

　　从另一个角度来看，如果钱荒持续、银行利率持续高企，房企资金面的压力会更大。到2014上半年，部分资产负债率较高的企业或今年上半年拿地过多、用力过猛的企业可能会大幅降价，以缓解资金面的压力，由此可能引起市场“降价潮”的连锁反应。

　　而对于资产负债率偏高的房企、已经存在经营风险的房企、拿地比较激进的房企以及部分中小房企来讲，无论是在经营策略上，还是在寻求逆势扩张的过程中，都应该比较谨慎，尤其是比较激进的房企，再拿溢价率偏高或楼板价明显高于区域市场价格的地块，可能会在未来遇到经营风险。因此，在下半年“流动性”趋紧的市场背景下，以“现金为王”的策略应该为广大开发商所重视，下半年上述开发企业再在土地市场上疯狂拿地，可能会面临一定的市场风险。

　　但是，对于资金面相对宽裕的央企、高周转和有境外上市融资渠道的企业来讲，受制于国内钱荒因素较少，这些企业可能会面临市场发展机会，也有可能会因此加剧土地市场优势资源的集中，从而加速市场集中度的提高与不同房企之间的分化，最终形成“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的市场局面。