标普预警流动性趋紧中小房企需苦苦挣扎

     “竞争实力较弱的中资房地产开发商今年将面临借款难度增大或借款成本高企的局面。”在8月1日的电话会议上，标普对下半年中小房企的融资前景作出如是预判。

　　标普的预判依据来源于近段时间国内金融环境的变化，先是6月份出现银行间拆借利率飙升，从而引发信贷紧缩；而随着7月份央行决定取消银行贷款利率下限，使得贷款利率将随着银行间竞争加剧而下降，则更加剧了这种担忧。

　　对此，标普分析师符蓓直言，近期金融环境的变化，无疑会加剧国内银行对行业龙头以及行业内比较弱的公司区分对待。

　　“所以我们认为，一些相对竞争实力较弱的开发商，他们可能会面对相对趋紧的环境，同时也面临更高的财务成本。”

　　符蓓还表示，这些中小地产商为了进一步发展，拿地也好，开发也好，它们获取融资的能力和成本，相对更大型的、全国化的发展商来说，还是会面临非常严峻的形势。

　　流动性趋紧

　　对一些中小房企而言，银行贷款无疑是其主要融资来源，而除银行贷款外，信托融资近年来也成为支撑这类房企发展的主要因素。

　　不过，就算是在信托融资方面，中小房企今后也可能会面临更严格的监管和限制。

　　此前在银行“钱荒”危机爆发后，中国央行的反应是决定不向货币市场注入资金，这一举措的目的在外界看来主要是想遏制中国快速膨胀的“影子银行”系统的发展，而通过信托渠道流向房地产的资金被认为是严格监管对象。

　　符蓓也认为，在房企过去比较常用的信托融资方面，监管机构目前对此类融资渠道非常关注，因此短期来看，想要获取信托方面的融资也不一定是那么顺利和简单的事情。

　　如果说，国内融资渠道的收紧对房企而言是断其一臂，那么对境外上市房企而言，可能还会寄望海外资本市场。

　　而事实上，今年上半年的海外资本市场也确实相当火爆。据不完全统计，今年上半年共有34家上市房企海外募集903亿元，已远远超过去年上市房企海外融资约700亿元的总额。

　　但随着美国QE3的退出，海外资本市场热度也逐渐退却，这从近期登陆港股的五洲国际、开元酒店信托等被大幅削价就可看出。

　　符蓓也称，跟第一季度比起来，目前的国际债券市场明显没有那么活跃，虽然今年下半年这方面的活动还是会有，但绝不会在达到年初那么火热的状态。

　　另外，在政策层面，虽然日前的中央政治局会议仅提出“促进房地产市场平稳健康发展”，未提及调控。

　　但标普还是认为，中央政府可能将采取措施提高获得信贷的难度以及增加企业融资成本，这种影响可能将在未来6-12个月内逐渐显现。

　　此外，标普还提及，在销售业绩方面，一些小型开发商仍然需要努力实现全年目标，因为这些开发商容易受到信贷状况变化的影响，且对竞争加剧敏感，其中还明确提到了恒盛地产、明发集团和宝龙地产。

　　两极分化加剧

　　随着中小房企融资环境和难度的增加，行业整体态势无疑会加剧朝两级分化方向发展，这也是标普近年来一直坚持的预判。

　　标普表示，随着今年上半年大型房企销售额的持续增长，前10大房企的市场占有率已上升至15%，而未来3年内市场占有率还将升至20%。

　　就此，符蓓强调，其实这几年这种两极分化是很明显的，这个分化还不仅体现在销售上，因为作为全国性的大房企，抵御风险的能力相对比较强，同时各个地方政府对政策的执行力度也不一样，所以这几年也证明了，一些大型、多元化的开发商确实在销售上有很大的优势。

　　“其实融资方面也是一个比较大的分水岭，大的公司不仅在海外有很多低成本的融资渠道。就算在国内，银行对它们也是非常优惠，融资成本也是相对有利的。”符蓓称。

　　而在现实层面，实力较弱的开发商可能寻求并购来提供流动性支持，如盛高置地就出于此原因在上半年被绿地集团收购。

　　另外，随着土地成本的持续上升，越来越多的开发商选择通过合资企业来收购项目。

　　在标普看来，合资企业的好处是开发商能够共担风险和投资成本，并且避免在土地收购中进行价格战。

　　不过标普也警示了这其中的风险，“如果合作各方不能实现良好合作，则这种结构会带来经营或财务问题。”

　　标普还表示，因小型房企在适应不断变化的市场方面困难重重，大型全国性房企则能够继续获得低成本融资从而寻找收购机会，所以小型房企只能苦苦挣扎以适应不断变化的市场。