要么“挨饿”要么疯狂 中小房企上海抢地

    [ 在大房企已经垄断一线城市核心区位地块的背景下，集中涌入一线城市的广大中小房企只能退而求其次，把目光瞄准有轨道交通规划的城市郊区地段
    与7月初万科、中海、恒基等八大房企巨头围抢上海张江地块相比，7月31日嘉定两幅纯宅地出让的“星光”暗淡不少，但竞拍的热闹及激烈程度却有过之而无不及，30余家中小房企疯抢两幅偏远地块的场景，让不少业内人士惊呼“市场已经乐观得过了头”。
    最终，安徽省高速地产集团有限公司以11.52亿元竞得嘉定区马陆镇42-05地块（下称“马陆地块”），折合楼板价12600元/平方米，溢价率约110%；上海大名城企业股份有限公司（600094.SH，下称“大名城”）与赢今贸易有限公司组成的联合体以7.12亿元竞得嘉定区安亭镇秦安路以东、曹安公路以北地块（下称“安亭地块”），折合楼板价8341元/平方米，溢价率为85.35%。
    “你能想象半年参拍十多幅土地却一幅也没买到的心情吗？”一家参与上述两幅土地竞拍的中型开发商代表对《第一财经日报》记者感慨：“这两块地已经靠近江苏了还这么多企业抢，你说这市场到底有多热？当然急是急不来的，接下去我们还是会继续参拍，对价格的预期也会略有提高。”
    111家房企“围观”两幅地
    111家房企领取竞买申请书、34家参与现场竞买，这是嘉定区两幅“条件并不出众”的偏远地块受到的关注度。
    为了避免出现高溢价，出让方选择了“暗标”的方式出让，即一家房企只出一次价格，价高者得。不过，房企对一线城市土地的渴望程度还是大大超出了出让方的预期。
    公开资料显示，安亭地块占地面积3.89万平方米，容积率2.2，起拍总价3.84亿元。旭辉、同济、三花三盛联合体、景瑞、江苏新城、阳光城、大名城联合体、三湘、凯德、光明食品、顶峰、中骏、嘉定房产、协信、金辉等15家房企参与了现场报价。最终，大名城联合体以7.12亿元的报价竞得该地。
    知情人士向记者透露，大名城的注册地虽在上海，但之前主要在福建发展，今年以来，大名城销售不错且希望能够在一线城市扩张，此前已经参加了多次上海的土地拍卖，这一次终于如愿。
    日前，大名城发布的业绩预告显示，公司2013年上半年归属于上市公司股东的净利润将同比增长200%以上，上年同期这一数字为6807万元。今年6月19日，大名城曾发布公告称，公司将参加上海松江区泗泾地块的竞买，该地块最终被保利置业以23.56亿元的总价拿下，溢价率高达131.89%。
    紧跟着安亭地块出让的马陆地块，再一次引起中小房企的抢夺。
    马陆地块占地面积3.66万平方米，容积率2.5，起拍总价5.49亿元。旭辉、鼎申、张家港、同济、安徽高速、古北、阳光城、中骏、静安、凯德、金辉、景瑞、新城、海亮、三湘、中铁建、大名城等19家房企参与竞拍。马陆地块最后由安徽高速地产竞得，该公司隶属于安徽省高速公路控股集团，此前主要在安徽省内布局。
    克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示，嘉定等郊区的高价地经常被外来企业拿走，说明他们对上海市场的了解不够深，其实这些区域要做高溢价非常困难。“郊区的小面积地块，大企业不愿高价去争，因为他们运营成本高，赚不到钱，小企业运营成本低，可以出更高地价。”
    不过，在上述参与竞拍的开发商看来，参拍郊区土地也是逼不得已。“现在房企全往一线城市挤，市中心的好地只是少数龙头房企的寡头游戏，中小型房企也只能拿大企业看不上的地了。”
    要么“挨饿”，要么疯狂
    持续的酷暑令近期上海楼市降温明显，但土地市场却出现“火上浇油”的局面。
    汉宇地产监测的数据显示，7月份上海共成交13幅经营性用地，与上月相比减少8幅，但成交地块相对稀缺也支撑土地价格水涨船高，7月成交土地面积为76.11万平方米，环比上月同期减少13.61%，成交金额为181.38亿元，环比缩幅仅为7%。此外，7月共有6宗地块溢价率超过50%，其中3宗地块溢价率更是超过100%。
    一家A股上市的中型房企副总经理对记者表示：“很多房企原来去二三线城市做开发，但不少被套住了，最终他们还是认定了在一线城市开发是相对安全的，所以都回来了。包括一些以前没有在一线城市开发、在二三线开发赚了钱的房企，也看到再在二三线开发空间不大，也往一线城市挤，导致一线城市现在土地市场非常热。”
    “一些首次进入一线城市的开发商，拿地根本就是不计成本。”这位房企副总经理告诉记者，他们必须以一个项目来切入，进入这个城市把关系打通开始做，做完一个项目，熟悉所有的流程和关系，然后才可能做更多的项目。
    在大房企已经垄断一线城市核心区位地块的背景下，集中涌入一线城市的广大中小房企只能退而求其次，把目光瞄准有轨道交通规划的城市郊区地段。
    一位地产行业分析师称：“前两年，不少中小房企在严厉调控面前选择战略收缩，去年以来楼市回暖，这些房企手里的存量项目消化得不错，但这些企业在库存不断下降的压力下，开始选择出手买地时，却发现自己在一线城市已经很难拿到地了。这时候要么冒险高溢价拿地，要么‘无米下锅继续挨饿’。”
    某香港上市房企负责人认为，房地产是资源配置非常强的行业，房企一定要有一定规模，才能对土地、资金、人才这三种最为重要的资源有一定的配置能力。在行业利润率整体下滑的背景下，资源总是不断向大企业集中，中小房企逐渐被边缘化只是时间问题。