连云港“空城”记

　　一边是新建楼盘拔地而起，一边是宽阔的马路上稀少的行人车辆，在连云港开发区以及赣榆新城的开发热潮背后，是人气的缺乏，前些年过量供应的土地平均消化周期达到5年。连云港位居江苏倒数第二的经济实力，支柱产业的匮乏，数十万规模的人口净流出，让这个城市难以载动其勃勃的雄心。

　　7月11日，中国房地产报记者来到江苏连云港市，进入连云港开发区考察。记者乘坐BRT线路在连云港港城大道与花果山大道交叉口下车，准备向北进入连云港开发区时遇到了麻烦，这里没有出租车，也没有发现公交车。无奈之下，记者只得搭乘一辆摩的前往。

　　一边是新建楼盘拔地而起，一边是宽阔的马路上很少有行人和车辆经过。这是中国房地产报记者在连云港开发区以及赣榆新城见到的场景。如果用一出戏码来表达心情，记者显然就是那个面对空城的司马懿，心里直犯嘀咕：我是不是走错地方了？

　　这几年，在地方政府发展经济和造城的冲动之下，连云港与其他很多三四线城市一样，规划和建设了规模庞大的连云港开发区以及位于郊县的赣榆新城。2008年之后短短的4年间，连云港城市建成区的面积就从90平方公里迅速扩张到140平方公里。而这两个新城，就像很多其他缺乏产业与人口支撑的三四线城市一样，陷入了“空城”。

　　“作为一个人口输出型城市，缺乏支柱型产业、缺少人气。”一位不愿具名的连云港当地业内人士表示。连云港市统计局数字显示，到2012年底，连云港辖区总人口510万人，而截至2012年底，全市净流出人口达71万人。经济的落后，人口的净流出，让连云港这个三线城市，在发展房地产的时候感觉到疲软的压力。

　　克而瑞研究中心报告认为，连云港位于长三角边缘、港口优势不明显；人口规模不足、居民购买力有限；土地消化周期接近5年，土地供应过量问题突出，是连云港面临的三大困境。其房地产市场的阶段性风险能否化解，将取决于未来的经济发展前景。

　　低于成本价的房价

　　“楼盘成本是4194元/平方米，但现在的售价仅为3900元/平方米。”7月11日，在江苏省连云港开发区绿地世纪城项目，售楼员向中国房地产报记者介绍说。极低的价格显示了连云港房地产市场的过剩程度。

　　在花果山大道以东、东方大道以南，30层高的绿地世纪城项目主体已完工，但周围除了一栋栋大楼、空空荡荡的马路之外，却鲜有行人、车辆经过。据售楼员介绍，项目包括高层住宅与别墅两部分，入住后可容纳5万多人。其中，别墅区一期已售罄。“现在卖的是高层住宅一期，我们以低于成本的价格销售，是为了吸引人气，之后的价格会越来越高。” 

　　资料显示，2010年7月，绿地集团以10亿元获得连云港7宗地块，总占地面积约为88.85万平方米，包括2宗住宅用地和5宗商住用地，均为底价成交。地块位于临港西片区东方大道南、昌圩湖北以及临港西片区昌圩路北、昌圩湖西附近。

　　这样的楼盘，在空空如也的连云港开发区，比比皆是。

　　据当地人介绍，连云港开发区的原住民不到3万人，青壮年大多出去打工，因为当地缺少产业支撑。“房子建得很密集，但留在家里的基本上都是老人、妇女和孩子。”

　　如果不发展产业，那就留不住人口，这已成为连云港人的一种共识。

　　对于连云港的楼盘供应是否出现过剩的问题，前述当地业内人士表示：“现在的情况算是比较好的，之前供应的大量土地正在慢慢消化。哪个区域的人口多，消化得就快些；哪个区域的人口少，消化得就慢些。”

　　晒太阳的空地

　　沿着花果山大道继续向北，在大港路南侧，记者见到了用围墙圈起来的恒大城项目工地。据看守工地的工人介绍，去年该项目曾打了几根桩，后因规划更改而停工。“连云港与鄂尔多斯不同，不是先把房子盖起来，而是卖多少就盖多少。”前述当地业内人士认为，这种情况出现的不是空城，而是空地。

　　据当地一位房地产业内人士介绍，2005~2008年，连云港的土地供应过量问题一度十分突出，市场完全消化需要5~8年时间。2009年之后，连云港的土地供应结构发生了变化，即减少经营性用地（住宅、商业用地）出让，加大了产业用地出让。“最重要的是要有人，必须用产业经济来聚集人口。如果没有人口，盖再多的房子、再便宜也卖不出去。”

　　连云港市国土资源局的年度供地计划显示，2007年、2008年的经营性用地（住宅、商业用地）供应计划均为3480亩，2010年为2810亩。截至目前，绿地、恒大、保利等大型房企已进驻该市。

　　克而瑞研究中心报告认为，从数据上看，连云港的土地市场确实已经存在相对严重的供需失衡情况：截至2010年末，连云港的土地消化周期为4.99年（接近5年），在江苏省13个地级市中仅次于盐城。对比苏南几个经济相对发达的城市如苏州、无锡和常州，土地消化周期分别为2.41年、3.15年和3.02年，省会城市南京更是只有2.39年。

　　产业乏力、人口外流

　　难撑大城梦

　　连云港大规模房地产开发背后，不可回避的问题是：缺少一定的产业支撑。

　　尽管连云港被称为新亚欧大陆桥东方桥头堡，但在江苏省内，连云港经济一直处于垫底的位置，2012年连云港人均GDP在江苏省13个主要城市中排名倒数第二。

　　连云港差距在于没有像样的工业体系。医药产业算是连云港的支柱产业，恒瑞、康缘、豪森、正大天晴等四大医药家族云集连云港，可以说有丰厚的先天条件，但在这几年却被泰州抢先拿到了高新区医药城，抢占了医药产业的高地，使得连云港的传统医药行业面临强大的竞争。 

　　江苏省社科院区域发展研究中心研究员何雨接受中国房地产报采访时则认为，尽管连云港是中国最早对外开放的港口之一，但在过去30年当中，并没有形成像世界上大多数海港城市那样的港口、城市与产业一体联动的格局，以港口及其核心区作为海港城市的中心城区，这是连云港过去最大的战略失误。相反，连云港却把远离港口30多公里的新海内陆城区作为中心城区。这不仅使得城市的港口优势未能得到充分发展，而且也导致现有的中心城区与“港口”这一区位的核心资源出现空间上的脱节。传统的“港”、“产”、“城”分离的城市发展模式已难以为继，迫切需要建立一种新的港口—产业—空间联动发展的新型模式。

　　“连云港房地产市场可能会面临结构性危机。”何雨认为，社会与人口层面的问题是城市发展与房地产市场面临的最大风险之一。连云港全市人口约510万，市区人口96.6万。从人口流向上看，常住人口远低于户籍人口。截至2012年底，连云港人口净流出为71万人。考虑到流出人口基本上是精壮劳动力，再加上人口老龄化问题，人口结构深远变化对连云港房地产市场将构成风险。

　　防止“鄂尔多斯化”

　　连云港新城总面积达58.88平方公里，这样大规模的造城，要防止“鄂尔多斯化”，就必须以产业为本，实现“港、产、城”的协同发展，避免为造城而造城。

　　“一是要转变发展方式，实现由发展滞后向发展加速的历史性转变。二是要依托重大项目，加速沿海产业集聚。三是要健全公共服务网络，增强城市吸引力。四是要积极改善民生。一方面，做好‘农民变市民、盐田变工厂、乡村变城市’工作；另一方面，保障和改善民生，让更多的人享受到城市发展的丰硕成果。”何雨建议。

　　“对于片区开发，过去往往是先卖地。而正确的做法是先做整体策划，接着建设基础设施以及自持的产业。只有先做好企业形象和产业龙头项目，才能吸引人口进来，最后再做销售型的产业。”连云港当地一家房企的负责人表示。

　　克而瑞研究中心报告则认为，现阶段连云港明显偏低的经济发展水平导致人口集聚规模和购买力相对不足，不能支撑起目前的土地供应规模；但另一方面，连云港毕竟处于长三角经济圈内，将承接从上海、苏南等地转移出来的产业。“作为一个典型的港口城市，伴随着中西部郑州、洛阳、西安等典型工业重镇的逐渐崛起，如果当地政府抓住这一历史机遇，改造滩涂深挖河道，尽可能提高港口的运输能力，那么在不远的将来，连云港的产业经济有望像当年的苏州、无锡、常州、南通一样，逐渐步入一个高速增长的时代，届时楼盘空置的现象自然会被不断增长的人口规模逐渐消化。”